西安時(shí)光文化公園。石青玲/攝

老廠區(qū)華麗轉(zhuǎn)身背后，是制度的探索與模式的創(chuàng)新。

石青玲 中房報(bào)記者 苗野 西安報(bào)道

“公園改好后，生活的環(huán)境更好了?！崩畎⒁谈吲d地說(shuō)，我們有個(gè)老鄉(xiāng)群，每周都會(huì)約上一天，在公園一起聚餐、唱歌、游玩，熱鬧得很。

75歲的李阿姨是遼寧人，20 年前，兒子在西安落戶安家，她便從東北來(lái)到西安這座城市定居。目前，她和兒子一家生活在西安的時(shí)光文化公園周邊，這里發(fā)生的改變給她及周邊居民帶來(lái)了更多的幸福感。

西安時(shí)光文化公園的前身是西安國(guó)營(yíng)第一鐘表機(jī)械廠，也是全國(guó)唯一的鐘表機(jī)床專業(yè)生產(chǎn)廠。對(duì)于鐘表廠老職工來(lái)說(shuō)，這里承載著他們奮斗的記憶；對(duì)于西安雁塔區(qū)居民而言，這里曾是雜草叢生的工業(yè)遺址。如今，這個(gè)老廠房經(jīng)由陜西文投天資文化科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“陜文投天資”）建設(shè)改造后，變身為公園，正以一種全新的方式串聯(lián)起過(guò)去與未來(lái)。

午后暖陽(yáng)溫柔地灑落，公園里暖意融融，孩子們?cè)阪覒?，老人們?cè)谔琛慌缮鷻C(jī)盎然、祥和的景象。

老廠房 “變形記”

“這里以前是破舊的工廠廢址，雜草叢生、荒無(wú)人煙，與周邊的環(huán)境格格不入?！弊≡谖靼矔r(shí)光花園附近的王女士表示。

這片廢棄廠區(qū)的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2021年。當(dāng)年，西安市成功入選國(guó)家城市更新試點(diǎn)城市，這一政策東風(fēng)為這座閑置多年的國(guó)營(yíng)鐘表機(jī)械廠帶來(lái)了重生機(jī)遇。城市更新政策明確鼓勵(lì)對(duì)老舊工業(yè)廠房進(jìn)行改造再利用，通過(guò)盤(pán)活存量資源提升城市功能，改善人居環(huán)境，傳承工業(yè)歷史文化。

正是在這樣的政策指引下，陜文投聯(lián)合天資實(shí)業(yè)及其他投資者，共同組建陜文投天資公司，正式接手該改造項(xiàng)目。

“接手項(xiàng)目時(shí)，廠區(qū)已關(guān)停多年，當(dāng)時(shí)主要被一些倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)占用，廠房?jī)?nèi)堆滿各類貨物，周邊還有大量貨運(yùn)車(chē)輛頻繁往來(lái)，不僅噪音大，還影響周邊居民的日常生活?！睍r(shí)光文化公園負(fù)責(zé)人嚴(yán)翠香表示。

經(jīng)過(guò)前期調(diào)研后，他們決定將這里改成一座集文化創(chuàng)意與休閑娛樂(lè)于一體的公園，為周邊市民創(chuàng)造更多的娛樂(lè)休閑空間。更新過(guò)程中，陜文投天資堅(jiān)持保護(hù)與創(chuàng)新并重理念，一方面對(duì)原有建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固和功能提升，保留其歷史風(fēng)貌；另一方面秉持“修舊如舊、活化利用”的原則，賦予老建筑新的生命力。

西安鐘表廠廠區(qū)的老水塔。石青玲/攝

依托老鐘表廠的歷史，這座公園被賦予了“時(shí)光”的標(biāo)簽，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)巧妙利用了“時(shí)區(qū)”概念，劃分出“十二區(qū)”“西五區(qū)”“東九區(qū)”“時(shí)間膠囊”四大區(qū)域，并在不同區(qū)域引入了不同業(yè)態(tài)。

廠區(qū)的老水塔不僅依舊發(fā)揮著高壓消防水箱的功能，還通過(guò)藝術(shù)化改造成為“時(shí)光沙漏”景觀塔，既延續(xù)了工業(yè)記憶，又成為園區(qū)新地標(biāo)，吸引不少人拍照打卡。

與此同時(shí)，這里98%的商業(yè)場(chǎng)景都來(lái)自老廠房再造，十余米挑空的鋼結(jié)構(gòu)廠房秒變健身倉(cāng)；廠區(qū)辦公樓辦成了全季酒店，廠區(qū)醫(yī)院的老咨詢臺(tái)如今是酒店的前臺(tái)。

一切都透著歷史的印跡，又彰顯著時(shí)代的活力。

破局用地瓶頸

時(shí)光文化公園。石青玲/攝

老廠區(qū)華麗轉(zhuǎn)身背后，是制度的探索與模式的創(chuàng)新。

項(xiàng)目最先面臨的是用地性質(zhì)與權(quán)屬不匹配的難題。鐘表機(jī)械廠原為工業(yè)用地，改造后卻要成為集餐飲、運(yùn)動(dòng)、休閑于一體的復(fù)合型業(yè)態(tài)。當(dāng)時(shí)，這類用地屬性轉(zhuǎn)換并無(wú)明確政策依據(jù)，各類手續(xù)辦理舉步維艱。

“沒(méi)有完善的土地手續(xù)，規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)工作就無(wú)法推進(jìn)。我們一直在和政府部門(mén)溝通，相關(guān)部門(mén)了解后，決定將老鐘表廠作為試點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)制度的探索。”嚴(yán)翠香回憶道，多方研究后，最終決定以“五年內(nèi)不變更土地性質(zhì)進(jìn)行改造”，這一突破為項(xiàng)目解開(kāi)了關(guān)鍵枷鎖。

臨近開(kāi)業(yè)時(shí)，相關(guān)部門(mén)又為項(xiàng)目開(kāi)通“容缺受理”并聯(lián)審批通道，允許部分手續(xù)后期補(bǔ)齊。“如果沒(méi)有這些支持，消防等環(huán)節(jié)無(wú)法通過(guò)，項(xiàng)目很可能陷入死循環(huán)，根本開(kāi)不了業(yè)。”

用地問(wèn)題剛破局，招商難題又接踵而至?！跋窨系禄@類連鎖品牌，對(duì)土地證、房產(chǎn)證要求很?chē)?yán)，我們只有工業(yè)用地土地證，這類品牌基本不會(huì)考慮，因此，我們只能走差異化招商路線?！眹?yán)翠香表示。

時(shí)光文化公園果斷將目光投向主理人品牌，“我們需要商戶認(rèn)同我們對(duì)場(chǎng)地的理解，認(rèn)同對(duì)工業(yè)文明的傳承與保留，尊重這段歷史；同時(shí)也要具備成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定的客群基礎(chǔ)?！?/p>

歷經(jīng)一年多精準(zhǔn)招商，園區(qū)目前商戶入駐率已達(dá) 93%。

“事實(shí)證明，我們的文化定位是對(duì)的，商戶和消費(fèi)者都很認(rèn)可?！眹?yán)翠香表示，“這里和別的地方不一樣，是一種有歷史感、有工業(yè)記憶的別樣體驗(yàn)場(chǎng)景?！?/p>

打通融資堵點(diǎn)

除了用地性質(zhì)的限制，融資難題更是橫亙?cè)陧?xiàng)目面前的一道鴻溝。

“融資有兩個(gè)核心條件，要么有可抵押的資產(chǎn)，要么有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但老鐘表廠隸屬一家本土房企，我們只是租賃房，既無(wú)資產(chǎn)可押，也無(wú)現(xiàn)金流支撐，融資之路一度陷入僵局?！眹?yán)翠香坦言。

時(shí)光文化公園總投資需要約2.4億元，這筆巨額資金從何而來(lái)？為破解資金困局，陜天投創(chuàng)新采用了商戶合作共建的模式。

“一方面，三大核心商戶與園區(qū)同步啟動(dòng)建設(shè)，主動(dòng)分擔(dān)了部分資金壓力；除此之外，其余入駐商戶也紛紛伸出援手，各自貢獻(xiàn)力量，形成了共建共享的合力。另一方面，我們與三大主力商戶簽訂長(zhǎng)期合作合同，比如10年租期，這10年的租金收益便形成了穩(wěn)定的應(yīng)收賬款，以此為依托，就能向銀行申請(qǐng)抵押貸款，順利盤(pán)活資金?！眹?yán)翠香詳細(xì)介紹道。

在老鐘表廠仍一片荒蕪、基礎(chǔ)設(shè)施近乎空白的階段，要說(shuō)服商戶提前投入資金、確定入駐意向，其中的艱難可想而知。嚴(yán)翠香至今仍清晰記得，園區(qū)引入的第一家商戶是雅樂(lè)東方宴會(huì)中心。該商戶選址于廠區(qū)原最大的總裝車(chē)間，由于婚宴廳對(duì)層高要求較高，且原有水電配套無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)需求，需要進(jìn)行大規(guī)模改造，“這也是園區(qū)內(nèi)改造幅度最大的一個(gè)區(qū)域，相當(dāng)于重新打造了一座適配宴會(huì)需求的場(chǎng)地。”

“前后溝通了10余次，逐一幫企業(yè)解決了停車(chē)配套升級(jí)、水電管網(wǎng)改造、租期保障等核心顧慮，他們才最終放心投入資金，選擇與園區(qū)并肩成長(zhǎng)?！眹?yán)翠香回憶道，這家商戶總投資約1億元，是所有入駐商戶中投入最多的。

“項(xiàng)目的發(fā)展從來(lái)不是一成不變的，我希望跳出固有的框架，做一些更具趣味性的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，不斷提升園區(qū)的整體氛圍，目前我們只是搭建好了基礎(chǔ)框架，還有很大的提升空間?！?/p>

“我們搭好一個(gè)個(gè)舞臺(tái)，讓商戶和消費(fèi)者來(lái)當(dāng)主角、唱大戲，讓園區(qū)充滿鮮活的生命力，也讓這座承載著城市記憶的老工業(yè)遺址獲得新生?！眹?yán)翠香表示。