重慶本土房企普遍陷入困境，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，曾經(jīng)輝煌的“渝派房企”經(jīng)歷了分化與重塑，部分企業(yè)通過(guò)破產(chǎn)重整尋求新生，部分仍在艱難維持，而市場(chǎng)格局已發(fā)生根本性變化。

一、陷入困境的本土房企現(xiàn)狀

1. 協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)：破產(chǎn)重整完成，創(chuàng)始人“凈身出戶”

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)是“五朵金花”中處境最為嚴(yán)峻的一家，已通過(guò)司法重整完成債務(wù)化解。

? 債務(wù)規(guī)模：涉及4796家債權(quán)人，申報(bào)債權(quán)金額約928.6億元，經(jīng)審查確認(rèn)債權(quán)約623.78億元。

? 重整方案：2025年4月21日重慶市第五中級(jí)人民法院正式裁定批準(zhǔn)破產(chǎn)重整草案，成為全國(guó)首個(gè)通過(guò)司法重整實(shí)現(xiàn)紓困的百?gòu)?qiáng)房企。

? 清償率對(duì)比：如果直接破產(chǎn)清算，普通債權(quán)清償率僅6%左右；通過(guò)破產(chǎn)重整實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，普通債權(quán)清償率約18%。

? 創(chuàng)始人結(jié)局：創(chuàng)始人吳旭放棄全部投資收益，徹底股權(quán)歸零，權(quán)益讓渡給債權(quán)人。

2. 財(cái)信集團(tuán)：昔日“重慶五虎”申請(qǐng)破產(chǎn)重整

? 破產(chǎn)申請(qǐng)：2025年2月，重慶財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司及其間接控股股東重慶財(cái)信企業(yè)集團(tuán)有限公司正式提交破產(chǎn)重整申請(qǐng)。

? 財(cái)務(wù)困境：截至2024年12月31日，財(cái)信地產(chǎn)總資產(chǎn)44.86億元，總負(fù)債51.78億元，所有者權(quán)益-6.92億元，已嚴(yán)重資不抵債。

3. 金科股份：1470億債務(wù)重整，創(chuàng)始人出局

? 債務(wù)規(guī)模：涉及債務(wù)規(guī)模達(dá)1470億元，債權(quán)人超8400家，成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的重整案。

? 重整完成：2025年12月15日重整計(jì)劃執(zhí)行完畢，產(chǎn)業(yè)投資人上海品器聯(lián)合體正式入主，創(chuàng)始人黃紅云長(zhǎng)達(dá)27年的掌控時(shí)代落幕。

? 控制權(quán)變更：公司步入“無(wú)實(shí)際控制人”新階段，形成“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國(guó)企”的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

4. 華宇集團(tuán)：從千億夢(mèng)想到被執(zhí)行人

? 財(cái)務(wù)惡化：2025年三季度營(yíng)收45.73億元，同比下滑23.08%；凈利潤(rùn)虧損1.38億元，同比降幅高達(dá)264.11%。

? 成為被執(zhí)行人：目前重慶華宇集團(tuán)已成為被執(zhí)行人，涉案金額超4億元，董事長(zhǎng)蔣杰被限制高消費(fèi)。

? 千億戰(zhàn)略失?。?021年實(shí)際完成銷售額760.4億元，未達(dá)千億目標(biāo)，高周轉(zhuǎn)模式導(dǎo)致資金鏈緊張。

5. 東原地產(chǎn)：母公司退市，預(yù)重整啟動(dòng)

? 母公司困境：迪馬股份作為東原地產(chǎn)的上市公司主體，因股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，于2024年8月1日被上交所終止上市。

? 財(cái)務(wù)虧損：2021年至2023年期間歸母凈虧損累計(jì)超過(guò)92億元。

? 預(yù)重整進(jìn)展：2025年11月11日向重慶市第五中級(jí)人民法院提交預(yù)重整備案登記申請(qǐng)。

6. 新鷗鵬：撤銷重慶公司，去地產(chǎn)化

? 公司撤銷：2025年9月發(fā)布《關(guān)于撤銷重慶公司的決定》，重慶公司因年度目標(biāo)任務(wù)達(dá)成較差、觸犯公司紅線制度，所屬各項(xiàng)目及人員并入渝州產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

? 項(xiàng)目停滯：多地項(xiàng)目經(jīng)歷停工與復(fù)工的反復(fù)，實(shí)控人曾被列為被執(zhí)行人。

7. 英利國(guó)際置業(yè)：破產(chǎn)清算

? 持續(xù)虧損：2022年凈利潤(rùn)-3.47億元，2024年上半年凈利潤(rùn)-9957.7萬(wàn)元，持續(xù)虧損導(dǎo)致資金鏈斷裂。

? 破產(chǎn)清算：關(guān)聯(lián)公司重慶英利投資有限公司2024年2月被裁定破產(chǎn)清算，負(fù)債約1.3億元。

8. 其他本土房企困境

? 黔龍實(shí)業(yè)集團(tuán)：2024年10月啟動(dòng)預(yù)重整-重整投資人招募，涉及26家企業(yè)，是渝東南地區(qū)重點(diǎn)民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。

? 重慶建工：2025年預(yù)計(jì)虧損11.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至91.03%，流動(dòng)負(fù)債超流動(dòng)資產(chǎn)39.88億元。

二、相對(duì)穩(wěn)健的本土房企

1. 龍湖集團(tuán)：相對(duì)穩(wěn)健但仍承壓

? 銷售表現(xiàn)：2025年重慶中心城區(qū)銷售額69.61億元，高居榜首；大重慶銷售額71.31億元，同樣位居第一。

? 財(cái)務(wù)現(xiàn)狀：截至2025年中，有息負(fù)債規(guī)模仍達(dá)1698億元，凈負(fù)債率51.2%。

? 經(jīng)營(yíng)模式：本質(zhì)是“以開發(fā)養(yǎng)自持”的動(dòng)態(tài)平衡，132億元左右的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入雖為壓艙石，卻遠(yuǎn)不足以覆蓋千億債務(wù)的本息與運(yùn)營(yíng)開支。

2025年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)巨虧，銷售業(yè)績(jī)持續(xù)暴跌。

2. 海成集團(tuán)：低負(fù)債樣本異軍突起

? 財(cái)務(wù)健康：堅(jiān)持“70%自有資金+30%銀行貸款”的融資結(jié)構(gòu)，負(fù)債率長(zhǎng)期控制在20%以下，無(wú)公開債務(wù)違約記錄。

? 銷售業(yè)績(jī)：2025年1-10月以58.59億元銷售金額、79.05萬(wàn)㎡銷售面積穩(wěn)居大重慶房企TOP2；2026年2月位列重慶商品住宅銷售金額榜第一。

? 投資策略：2025年持續(xù)加碼重慶主城核心區(qū)，累計(jì)拿地金額超36億元。

3. 區(qū)縣本土房企：深耕區(qū)域穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

萬(wàn)州鴻鷗、涪陵澤勝、江津祥瑞等本土企業(yè)，深耕區(qū)域市場(chǎng)二十年，不搞跨區(qū)域擴(kuò)張，不碰高杠桿融資，以“小而美”的項(xiàng)目開發(fā)為主，靠扎實(shí)的本地口碑與穩(wěn)定的去化速度維持經(jīng)營(yíng)。

三、市場(chǎng)格局的根本性變化

1. 國(guó)/央企主導(dǎo)地位強(qiáng)化

在TOP10房企中，國(guó)/央企占比從40%飆升至70%，而民企從60%驟降至30%，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)移。華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)鐵建等央國(guó)企成為市場(chǎng)壓艙石。

2. 本土國(guó)企與新興民企崛起

? 本土國(guó)企：科學(xué)城置業(yè)、兩江置業(yè)、康田、頤天康養(yǎng)等手握多宗地塊，成為近三四年市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。

? 新興民企：海成、邦泰、遠(yuǎn)達(dá)等全新崛起。海成2025年大重慶銷售金額66.35億元居第二位；遠(yuǎn)達(dá)在2025年4月7日與海成爭(zhēng)奪新牌坊地塊，交鋒190輪。

3. 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

2025年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)以“好房子”建設(shè)為核心：

? 政策導(dǎo)向：市住建委明確將“好房子”建設(shè)作為年度重點(diǎn)，發(fā)布《“美好家園”建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》。

? 產(chǎn)品升級(jí)：26個(gè)新規(guī)項(xiàng)目陸續(xù)入市，平均開盤去化率高達(dá)70%。

? 四代宅普及：龍湖、華潤(rùn)、金茂等房企紛紛推出四代宅產(chǎn)品，成為市場(chǎng)新寵。

4. 市場(chǎng)份額向頭部集中

所有梯隊(duì)集中度同步回升——TOP5集中度提升2%，TOP10提升4%，TOP20提升5%，TOP30提升6%。市場(chǎng)份額開始向幸存下來(lái)的、更具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)系統(tǒng)性回流。

四、行業(yè)調(diào)整的深層原因

1. 高杠桿擴(kuò)張模式失效

“五朵金花”的集體沉淪，很大原因是他們“作”的——只顧規(guī)模、忽視風(fēng)險(xiǎn)，只顧擴(kuò)張、不懂經(jīng)營(yíng)。華宇為實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)不惜借高利貸拿地、快進(jìn)快出賣房。

2. 行業(yè)邏輯根本改變

房地產(chǎn)行業(yè)從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放式經(jīng)營(yíng)模式向“好房子”建設(shè)、保障性住房供給、存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

3. 融資環(huán)境收緊

房企融資渠道收窄，高杠桿模式難以為繼。協(xié)信多次上市失敗，金科、華宇等缺乏穩(wěn)定的融資渠道。

4. 政策環(huán)境變化

2020年“三道紅線”成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺，房企融資受到嚴(yán)格限制。重慶市政府圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式推出一系列政策，包括2025年5月發(fā)布的6條房地產(chǎn)新政。

五、債務(wù)重組與風(fēng)險(xiǎn)化解

1. 債務(wù)重組常態(tài)化

截至2026年1月底，43家出險(xiǎn)的上市房企，總有息負(fù)債2.65萬(wàn)億元，其中有約18家房企公布了相關(guān)債務(wù)重組方案，這些企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模約1.84萬(wàn)億元，占比約69.4%。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)和金科股份的重整合計(jì)化解超過(guò)2000億元的債務(wù)。

2. 重整模式創(chuàng)新

? 協(xié)信模式：“資產(chǎn)分拆+服務(wù)信托”模式，三家投資人以5.85億元現(xiàn)金獲取部分資產(chǎn)包，剩余資產(chǎn)裝入5年期服務(wù)信托。

? 金科模式：通過(guò)“司法重整+戰(zhàn)投賦能+業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”的創(chuàng)新模式，在保障債權(quán)人權(quán)益的同時(shí)為企業(yè)贏得喘息之機(jī)。

? AMC深度介入：中信金融資產(chǎn)、蘇州資產(chǎn)、華潤(rùn)渝康三家AMC通過(guò)“共益?zhèn)顿Y+債務(wù)重組+資產(chǎn)處置”的組合拳，為協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)打通了“不良資產(chǎn)處置、資金回籠、債權(quán)人清償”的閉環(huán)。

3. “白名單”制度支持

2026年1月，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門進(jìn)一步明確城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目貸款有關(guān)政策措施，對(duì)符合條件的“白名單”項(xiàng)目，可進(jìn)行貸款接續(xù)，貸款期限最長(zhǎng)可至5年。

六、政策環(huán)境與行業(yè)轉(zhuǎn)型

1. 2026年兩會(huì)政策定調(diào)

2026年全國(guó)兩會(huì)房地產(chǎn)政策標(biāo)志著行業(yè)正式進(jìn)入“存量盤活、品質(zhì)提升、長(zhǎng)效構(gòu)建”的高質(zhì)量發(fā)展新周期，并提出“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的九字方針。

2. 重慶22條新政

重慶迅速響應(yīng)全國(guó)兩會(huì)精神，出臺(tái)了22條新政，涵蓋“好房子”建設(shè)、多子女家庭及首次購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金優(yōu)化、培育租賃市場(chǎng)、存量盤活等方面。

3. 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化

? 購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：市外購(gòu)房人員占比達(dá)到26%，比往年高出約10個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房者從“本地自生”轉(zhuǎn)向“八方來(lái)聚”。

? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：2026年春交會(huì)參展的153.14萬(wàn)平方米商品住房中，符合高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”房源占比已超過(guò)40%。

? 二手房占比：二手房成交占比近八成，市場(chǎng)進(jìn)入存量主導(dǎo)階段。

七、未來(lái)展望與行業(yè)趨勢(shì)

1. 從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型

2025年重慶商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩頭熱”特征：剛需小戶市場(chǎng)份額穩(wěn)漲，改善豪宅產(chǎn)品占比上漲。房企集體押注高品質(zhì)住宅，正經(jīng)歷一場(chǎng)從“規(guī)模競(jìng)賽”向“品質(zhì)交付”的深度轉(zhuǎn)型。

2. 央地合作模式深化

2026年2月，招商蛇口與重慶市地產(chǎn)集團(tuán)所屬康田置業(yè)聯(lián)合組建招田佳序房地產(chǎn)公司，聚焦兩江新區(qū)園博園片區(qū)首期“好房子”項(xiàng)目建設(shè)。這種“央企+地方國(guó)企”的合作模式成為新趨勢(shì)。

3. 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)

本土房企的競(jìng)爭(zhēng)力不再來(lái)自于高杠桿與規(guī)模擴(kuò)張，而是源于對(duì)城市發(fā)展脈絡(luò)的把握、對(duì)用戶需求的洞察、對(duì)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)雙重能力的修煉。龍湖積極拓展代建與商業(yè)代管，東原則聚焦城市更新。

4. 市場(chǎng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化階段

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“失序分散”進(jìn)入“有序再集中”的新階段。未來(lái)行業(yè)將更加注重產(chǎn)品品質(zhì)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展能力，那些能夠適應(yīng)新環(huán)境、堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)將在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

八、總結(jié)

重慶本土房企的困境是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的集中體現(xiàn)：

1. 部分企業(yè)深度困境：協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、財(cái)信集團(tuán)、金科股份、華宇集團(tuán)、東原地產(chǎn)等曾經(jīng)輝煌的“渝派房企”均陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)，通過(guò)破產(chǎn)重整、債務(wù)重組等方式尋求新生。

2. 市場(chǎng)格局根本改變：國(guó)/央企成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量，市場(chǎng)份額向頭部集中，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格比拼轉(zhuǎn)向品質(zhì)比拼。

3. 行業(yè)邏輯徹底轉(zhuǎn)型：從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放式經(jīng)營(yíng)模式向“好房子”建設(shè)、保障性住房供給、存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

4. 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步化解：通過(guò)司法重整、債務(wù)重組等方式，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得到有效化解，截至2025年10月已有21家出險(xiǎn)房企完成債務(wù)重組，化債總規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。

5. 新興力量填補(bǔ)空白：海成、邦泰、遠(yuǎn)達(dá)等新興民企以及科學(xué)城置業(yè)、兩江置業(yè)等本土國(guó)企填補(bǔ)了“五朵金花”留下的市場(chǎng)空間。

當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”到“品質(zhì)提升”的深刻轉(zhuǎn)型，雖然部分本土房企陷入困境，但行業(yè)整體正在向更健康、更可持續(xù)的方向發(fā)展。未來(lái)重慶樓市將更加注重產(chǎn)品品質(zhì)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展能力，那些能夠適應(yīng)新環(huán)境、堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)將在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。