本周四晚上20:30，

觀觀將帶來(lái)上海買(mǎi)房專(zhuān)場(chǎng)：

2026上海樓市新局面！

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周末兩天的成交數(shù)據(jù)，直接把溫和小陽(yáng)春，燒成了火爆的大陽(yáng)春。

前陣子各大媒體還在說(shuō)市場(chǎng)平淡、買(mǎi)家不急；

轉(zhuǎn)眼就變成中介忙到腳不沾地、房東硬氣漲價(jià)、買(mǎi)家連夜看房。

有人說(shuō)數(shù)據(jù)摻水，有人說(shuō)短暫假象，也有人已經(jīng)悄悄下手。

拋開(kāi)情緒，真實(shí)的市場(chǎng)到底是什么樣的？

1套房子7個(gè)客戶(hù)搶

上海樓市真的爆了？

我們先看最直觀的數(shù)據(jù)。

周末兩天上海二手房合計(jì)成交2862套，創(chuàng)近5年周末成交新高。

很多人質(zhì)疑：是不是把車(chē)位算進(jìn)去了，實(shí)際住宅成交沒(méi)這么多？

這里澄清一個(gè)誤區(qū)：

上海二手房交易中心的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，一直都是包含車(chē)位的，并不是這輪才特意計(jì)入。3月1日施行的新規(guī)只是將“產(chǎn)證”分離，并不改變網(wǎng)簽流程，不會(huì)額外增加統(tǒng)計(jì)套數(shù)。但凡房源附帶產(chǎn)權(quán)車(chē)位，交易時(shí)必須單獨(dú)網(wǎng)簽備案，這是常年不變的規(guī)則，不存在“數(shù)據(jù)注水”一說(shuō)。

剔除車(chē)位影響，純住宅成交同樣處于近年少有的高位，熱度毋庸置疑。

真實(shí)的一線市場(chǎng)，比這個(gè)數(shù)據(jù)更夸張。

中環(huán)內(nèi)剛需老破小，已經(jīng)到了需要搶房的程度。

一套房能有七八個(gè)經(jīng)紀(jì)人搶著約簽，你敢信？

一套掛牌205萬(wàn)的老破小，有客戶(hù)主動(dòng)出價(jià)190萬(wàn)。

放在半年前房東早就主動(dòng)約談，現(xiàn)在直接拒談，連議價(jià)的機(jī)會(huì)都不給。

我們的合作中介反饋，不少片區(qū)的剛需老破小已經(jīng)基本賣(mài)空。

好戶(hù)型一掛牌就被買(mǎi)走，買(mǎi)家稍微猶豫一兩天，房子就沒(méi)了。

上海樓市，正在從買(mǎi)家挑房變成房東挑客。

觀望幾年的剛需客，確實(shí)坐不住了，紛紛從線上咨詢(xún)轉(zhuǎn)向線下帶看。

決策周期從之前的一兩個(gè)月，壓縮到短短三五天，甚至當(dāng)天看房當(dāng)天下定。

3月15日，我們?cè)谄謻|不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳，一上午放號(hào)423個(gè)。

類(lèi)似的場(chǎng)景也在虹口、普陀等各區(qū)交易中心上演。

照這個(gè)節(jié)奏，3月上海二手網(wǎng)簽破3萬(wàn)套穩(wěn)了。

上一次單月突破3萬(wàn)套，還要追溯到2021年。

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二手房?jī)r(jià)止跌回升

老破小領(lǐng)漲

這波回暖不是降價(jià)換銷(xiāo)量，是量和價(jià)一起漲。

3月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：

2026年2月上海二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%。

時(shí)隔9個(gè)月，上海二手房房?jī)r(jià)終于止跌回升。

具體到產(chǎn)品類(lèi)型，部分老破小已經(jīng)率先領(lǐng)漲。

建平地杰對(duì)口的京浦小區(qū)，90㎡戶(hù)型，總價(jià)漲了72萬(wàn)。

對(duì)口平南小學(xué)+上實(shí)西的平南一二村，一套比一套貴。

上海樓市這一輪調(diào)整，老破小是先跌的，也是跌幅最深的。

很多房源價(jià)格已經(jīng)回到了2015年，安全邊際很足。

蹲守幾年的剛需也明白，再不買(mǎi)可能真就踏空了。

就像內(nèi)環(huán)附近40平老破小，總價(jià)180萬(wàn)。

新政后公積金額度提高，月供才6000出頭，租金能租4200-4500元，用公積金的話，月供壓力更小，租金能覆蓋大半。

租售比超3%的老破小，買(mǎi)房出租比存銀行劃算多了。

這是支撐其價(jià)格企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。

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供需兩旺

流動(dòng)性激活

一邊是成交放量；一邊是掛牌量激增。

這次不是單邊上漲，而是供需兩旺、雙向發(fā)力的健康行情。

也是樓市回暖最扎實(shí)的信號(hào)。

供應(yīng)端：年前積壓的大量賣(mài)房需求，趁著這波小陽(yáng)春集中釋放。

之前房東怕賣(mài)不上價(jià)、怕賣(mài)了買(mǎi)不進(jìn)，一直捂房觀望；

現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，不管是剛需賣(mài)房還是置換賣(mài)房，都愿意出手了。

需求端：滬七條新政發(fā)力，限購(gòu)松綁、公積金提額、買(mǎi)房門(mén)檻降低，積壓的剛需、置換需求全部爆發(fā)。

增量需求和存量需求同步進(jìn)場(chǎng)，直接托起了成交大盤(pán)。

現(xiàn)在成交量、掛牌量一起漲，形成良性循環(huán)。

沒(méi)有恐慌搶房，沒(méi)有惡意跳價(jià)，更多是剛需剛改的合理入市。

之前樓市低迷，核心問(wèn)題就是流動(dòng)性枯竭。

買(mǎi)家不敢買(mǎi)、賣(mài)家不愿賣(mài)，市場(chǎng)徹底躺平。

而現(xiàn)在，買(mǎi)賣(mài)雙方都動(dòng)起來(lái)了。

樓市這潭水，終于活了。

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新房也漲價(jià)

開(kāi)發(fā)商不打折了

二手房火熱傳導(dǎo)，新房市場(chǎng)也同步回暖。

新政后，市場(chǎng)信心修復(fù)，各大新盤(pán)的咨詢(xún)量、到訪量迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

部分開(kāi)發(fā)商收回折扣、官宣漲價(jià)，這在過(guò)去一兩年根本不敢想。

閔行顓橋保利·都匯和煦，打響漲價(jià)第一搶。

3月9日，項(xiàng)目發(fā)布通知，宣布分階段收回在售洋房折扣：

3月9日起漲價(jià)0.5% ，3月23日起再漲1%。

分階段漲價(jià)、逐步收回折扣，釋放的信號(hào)很明確：

開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期徹底轉(zhuǎn)向，不再靠低價(jià)換銷(xiāo)量，底氣越來(lái)越足。

現(xiàn)在近郊、中環(huán)不少品牌新盤(pán)，都在縮折扣，熱門(mén)戶(hù)型直接按原價(jià)賣(mài)。

這是市場(chǎng)回暖的必然結(jié)果。

政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)底緊隨其后，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)，都在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

買(mǎi)家不再坐等降價(jià)，房東不再隨意讓價(jià)，開(kāi)發(fā)商不再被動(dòng)讓利。

樓市的定價(jià)權(quán)，正在慢慢回歸均衡。

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最后

行情火了，最糾結(jié)的還是房東和買(mǎi)家。

房東想賣(mài)高價(jià)，買(mǎi)家怕買(mǎi)在高點(diǎn)，兩邊都在博弈。

結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)，給大家?guī)讉€(gè)真誠(chéng)建議：

對(duì)于房東：真正想賣(mài)房的房東，價(jià)格不要咬的太死，見(jiàn)好就收

市場(chǎng)回暖，房東硬氣很正常，但別亂漲價(jià)、坐地起價(jià)。

尤其是要置換的，趕緊賣(mài)：現(xiàn)在的窗口期，二手房好賣(mài)，新房折扣還在，正是置換的好時(shí)機(jī)。

對(duì)于買(mǎi)家：有剛性需求的，可以買(mǎi)；純投資的，繼續(xù)觀望

低總價(jià)剛需房，價(jià)格已深度回調(diào)，政策支持力度大，租售比跑贏存款利率，月供壓力可控。

尤其是一路看房看了兩三年的，遇到合適的別再猶豫了。

現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，議價(jià)空間雖然縮小，但房源選擇還比較多，越往后能挑選的“好房子”越少。

如果是純投資、沒(méi)有剛性居住需求，可以繼續(xù)觀望。這波行情主要由剛需和改善驅(qū)動(dòng)，投資屬性不強(qiáng)。

改善置換的買(mǎi)家，建議先賣(mài)后買(mǎi)，先把自己手里的老房子出手，鎖定房款，再入手改善房，既規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又能抓住置換窗口期，避免踏空。

如果你最近也正在考慮置換和買(mǎi)房，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)、選盤(pán)策略、資金銜接、交易風(fēng)險(xiǎn)感到迷茫，不妨【掃碼】領(lǐng)取一份《2026年上海買(mǎi)房資料包》。

觀觀老師研究了17年的上海樓市及買(mǎi)房干貨，從宏觀、微觀數(shù)據(jù)、案例分析等多維度，教你該怎么實(shí)際去做選擇、省錢(qián)、抓住時(shí)機(jī)，幫你不踩坑、不后悔。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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