作者 | 張旭 編輯 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：2026兩會(huì)定調(diào)“十五五”不動(dòng)產(chǎn)新局，行業(yè)從“防風(fēng)險(xiǎn)”全面切入“增量?jī)r(jià)值創(chuàng)造”。

2026年全國(guó)兩會(huì)落幕，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正式跨入“十五五”開(kāi)局之年。如果說(shuō)過(guò)去幾年地產(chǎn)行業(yè)的核心訴求是“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓”的生存底線(xiàn)，那么今年的政府工作報(bào)告則給出了明確的轉(zhuǎn)段信號(hào)——從“止跌回穩(wěn)”升級(jí)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。政策導(dǎo)向正為具備精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力和長(zhǎng)期主義視角的參與者重塑營(yíng)商空間。

表：“十四五”與“十五五”規(guī)劃房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容對(duì)比

核心維度

“十四五”時(shí)期 (2021-2025)

“十五五”時(shí)期 (2026-2030)

總體目標(biāo)

完善城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，讓全體人民住有所居

加大保障與民生力度，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居

住房制度

加快建立多主體供給、租購(gòu)并舉制度

健全制度，進(jìn)入政策實(shí)施的“深水區(qū)”

發(fā)展模式

探索新發(fā)展模式，控制杠桿風(fēng)險(xiǎn)

加快構(gòu)建新模式，完善基礎(chǔ)制度與配套政策

重點(diǎn)任務(wù)

保交樓、化解風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定預(yù)期

建設(shè)“好房子”、提供“好服務(wù)”、高質(zhì)量城市更新

市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

快速擴(kuò)張期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定期

存量提質(zhì)增效為主，供求關(guān)系重大變化

財(cái)政金融精準(zhǔn)滴灌，三大風(fēng)口與退出機(jī)制確立

把握財(cái)政與金融資源的投向，是決策的基石。兩會(huì)釋放的政策信號(hào)，已明確規(guī)劃了未來(lái)的資金流向與產(chǎn)業(yè)重心。

1. 房地產(chǎn)與存量盤(pán)活：國(guó)有資本介入與供給側(cè)產(chǎn)品迭代

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告明確了“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的核心指導(dǎo)方針。其核心邏輯在于：嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)地方政府和國(guó)企收購(gòu)存量不良資產(chǎn)與去化困難的項(xiàng)目，同時(shí)倒逼市場(chǎng)主體向高溢價(jià)、高品質(zhì)的“好房子”轉(zhuǎn)型。

• 存量收儲(chǔ)加速：政策鼓勵(lì)地方國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)存量商品房，轉(zhuǎn)做保障性住房。這不僅是去庫(kù)存的宏觀訴求，更是為面臨流動(dòng)性壓力的企業(yè)提供必要的流動(dòng)性支持。

• 供給側(cè)產(chǎn)品迭代：住建部反復(fù)強(qiáng)調(diào)“好房子”（安全、舒適、綠色、智慧）標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，低得房率、產(chǎn)品力薄弱的剛需項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)淘汰壓力；唯有滿(mǎn)足多樣化改善需求、具備高附加值與優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)品，方能掌握市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。

2. 城市更新：摒棄大拆大建，1.3萬(wàn)億“國(guó)債”支持縣域下沉

城市更新已全面摒棄傳統(tǒng)“大拆大建”的粗放型開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)入精細(xì)化的內(nèi)涵式發(fā)展階段。

• 盤(pán)活縣域更新新藍(lán)海：兩會(huì)期間，人大代表呼吁打破中央預(yù)算資金的人口規(guī)模壁壘，建立“縣域城市更新專(zhuān)項(xiàng)通道”。這意味著，廣袤縣域的地下管網(wǎng)改造、老舊廠區(qū)翻新等，將成為工程建設(shè)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)的新的市場(chǎng)空間。

• 財(cái)政資金提供長(zhǎng)期支撐：2026年安排的1.3萬(wàn)億超長(zhǎng)期特別國(guó)債，明確支持“兩重”和“兩新”建設(shè)。這一長(zhǎng)周期、低成本的資金，是實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡的核心支撐。

3. 養(yǎng)老與銀發(fā)經(jīng)濟(jì)：長(zhǎng)期資本注入的萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)

全國(guó)超30個(gè)省份將銀發(fā)經(jīng)濟(jì)寫(xiě)入政府工作報(bào)告，這標(biāo)志著養(yǎng)老已從基礎(chǔ)的社會(huì)保障轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆潺嫶髣傂璧氖袌?chǎng)化產(chǎn)業(yè)。面對(duì)我國(guó)突破3.2億的60歲以上人口，需求端正經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性升級(jí)。

• 產(chǎn)業(yè)鏈全面拓寬：產(chǎn)業(yè)重心從單一的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，向居家適老化改造、認(rèn)知障礙專(zhuān)業(yè)照護(hù)、及“時(shí)間銀行”等互助養(yǎng)老模式的全方位產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。

• 養(yǎng)老金融深度賦能：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心痛點(diǎn)在于投資回報(bào)的不確定性和周期長(zhǎng)?，F(xiàn)行政策明確引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社保基金等對(duì)絕對(duì)收益率要求適中、但追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的“長(zhǎng)期資本”，直接注資康養(yǎng)醫(yī)療和適老化改造項(xiàng)目，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金錯(cuò)配問(wèn)題。

4. REITs與金融工具：構(gòu)建“投融管退”的完整閉環(huán)

證監(jiān)會(huì)明確表態(tài)將加強(qiáng)債券、REITs和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)建設(shè)，這為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供了關(guān)鍵的底層機(jī)制保障。 不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心風(fēng)險(xiǎn)在于資金的長(zhǎng)期沉淀。REITs的擴(kuò)容，旨在將缺乏流動(dòng)性的重資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可在二級(jí)市場(chǎng)交易的證券化產(chǎn)品，從而有效盤(pán)活存量資金。配合房地產(chǎn)融資“白名單”的擴(kuò)容與主辦銀行制的落地，“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制終于確立了實(shí)質(zhì)性的金融底座。

實(shí)操冷思考：資金來(lái)源與模型測(cè)算，實(shí)操層面的四大暗礁

如果說(shuō)宏觀政策引導(dǎo)為行業(yè)拓寬大路，微觀主體“算經(jīng)濟(jì)賬”則是發(fā)動(dòng)機(jī)。存量不動(dòng)產(chǎn)的而此次開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、退出的商業(yè)模型不夠精細(xì)化，盲目入局，極易面臨巨大的沉沒(méi)成本。

在政策利好的大環(huán)境下，實(shí)操層面的落地執(zhí)行仍面臨復(fù)雜挑戰(zhàn)。從業(yè)主體必須審慎評(píng)估以下四大“暗礁”。

暗礁一：資金統(tǒng)籌與“肥瘦搭配”的財(cái)務(wù)可持續(xù)性

存量房收儲(chǔ)與老舊小區(qū)改造，高度依賴(lài)地方財(cái)政支持。在地方財(cái)政收支處于緊平衡的背景下，“資金從何而來(lái)”是首要難題。 當(dāng)前的實(shí)操路徑多采用“肥瘦搭配”模式，即鼓勵(lì)社會(huì)資本將缺乏盈利能力的公益性項(xiàng)目（如老舊小區(qū)管網(wǎng)改造）與具備持續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（如新建地下停車(chē)場(chǎng)、充電樁、商業(yè)租賃）打包統(tǒng)籌實(shí)施。

實(shí)操風(fēng)險(xiǎn)提示：此模式在執(zhí)行中極易引發(fā)產(chǎn)權(quán)與收益分配爭(zhēng)議。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬及長(zhǎng)周期（如20年）的特許經(jīng)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，是否能獲得穩(wěn)固的法律及跨部門(mén)政策保障？若地方政策出現(xiàn)調(diào)整導(dǎo)致“肥瘦剝離”，社會(huì)資本僅承擔(dān)公益改造成本，項(xiàng)目將面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

暗礁二：重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)的歷史慣性亟待扭轉(zhuǎn)

長(zhǎng)期習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)模式的開(kāi)發(fā)企業(yè)，往往缺乏賺取長(zhǎng)周期、低利潤(rùn)率的運(yùn)營(yíng)收益的組織基因。

• 城市更新的“改后失管”：部分區(qū)域投入巨資完成老舊小區(qū)硬件改造，但未能建立長(zhǎng)效、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，導(dǎo)致環(huán)境迅速回落至改造前水平，資產(chǎn)價(jià)值無(wú)法維持。

• 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的供需錯(cuò)配：市場(chǎng)中存在部分高端適老科技產(chǎn)品脫離老年人實(shí)際支付能力與使用習(xí)慣的現(xiàn)象；同時(shí)，高端機(jī)構(gòu)床位空置與普惠型服務(wù)短缺并存。

結(jié)論：缺乏精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系的支撐，一切重資產(chǎn)的硬件投入都可能再次演變?yōu)榈托зY產(chǎn)。

暗礁三：REITs發(fā)行要求與底層資產(chǎn)資本化率的現(xiàn)實(shí)博弈

盡管政策大力推進(jìn)REITs發(fā)展，但資本市場(chǎng)的核心定價(jià)邏輯依然是真實(shí)收益率。以下表格揭示了不同業(yè)態(tài)的財(cái)務(wù)底線(xiàn)與破局挑戰(zhàn)：

不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)分類(lèi)

核心排雷與破局邏輯

長(zhǎng)租公寓/保租房

痛點(diǎn)：資產(chǎn)獲取成本高企，租金增長(zhǎng)空間受限。

破局：需依托政府全額貼息，或在不良資產(chǎn)處置中以深度折扣獲取底層資產(chǎn)。

商業(yè)/辦公樓

痛點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)導(dǎo)致空置率上升，租金溢價(jià)能力承壓。

破局：極度依賴(lài)核心地段優(yōu)勢(shì)及具備絕對(duì)市場(chǎng)號(hào)召力的頂尖商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

康養(yǎng)/養(yǎng)老設(shè)施

痛點(diǎn)：初始資本支出龐大，專(zhuān)業(yè)人力成本剛性上漲，客單價(jià)提升困難。

破局：引入保險(xiǎn)資本作為夾層投資，并探索長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)等政策性資金覆蓋部分運(yùn)營(yíng)成本。

產(chǎn)業(yè)園/倉(cāng)儲(chǔ)物流

痛點(diǎn)：招租去化高度依賴(lài)地方招商引資力度與區(qū)域產(chǎn)業(yè)周期景氣度。

破局：深度綁定產(chǎn)業(yè)鏈鏈主企業(yè)，拓寬除空間租賃外的供應(yīng)鏈金融等增值服務(wù)收入。

暗礁四：宏觀政策落地與跨部門(mén)協(xié)同的時(shí)間差

宏觀制度設(shè)計(jì)的初衷良好，但在基層具體執(zhí)行時(shí)，常面臨跨部門(mén)數(shù)據(jù)壁壘或考核指標(biāo)沖突。

政策導(dǎo)向

基層執(zhí)行痛點(diǎn)

實(shí)操案例與風(fēng)險(xiǎn)提示

預(yù)售制改革/現(xiàn)房銷(xiāo)售

行業(yè)主管部門(mén)推行改革，但金融系統(tǒng)信貸投放趨于謹(jǐn)慎。

房企被要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)貸審批未能同步拉長(zhǎng)周期，易導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)期資金鏈承壓。需前置鎖定專(zhuān)項(xiàng)融資支持。

二手房“帶押過(guò)戶(hù)”

跨金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)未完全互通，存在業(yè)務(wù)存貸指標(biāo)博弈。

交易雙方分屬不同銀行時(shí)，原貸款行可能因考核壓力延長(zhǎng)審批流程，增加交易流產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

存量房收儲(chǔ)作保障房

涉及嚴(yán)格的審計(jì)程序與國(guó)資保值增值考核機(jī)制。

地方國(guó)企在市場(chǎng)化收儲(chǔ)中面臨“國(guó)有資產(chǎn)流失”的問(wèn)責(zé)顧慮；資產(chǎn)方則對(duì)折價(jià)率存在抗性。僵局的打破有賴(lài)于頂層免責(zé)容錯(cuò)細(xì)則的出臺(tái)。

結(jié)語(yǔ)：在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)中挖掘長(zhǎng)期主義收益

“十五五”不僅是宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的時(shí)間維度，更是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的歷史性分水嶺。依靠杠桿擴(kuò)張和土地紅利的粗放型發(fā)展周期已經(jīng)徹底結(jié)束。

無(wú)論是配合地方政府推進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活、籌劃基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，還是深耕縣域城市更新與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，未來(lái)的市場(chǎng)紅利將只屬于一類(lèi)企業(yè)：那些真正建立起“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”體系、能夠熟練運(yùn)用現(xiàn)代金融工具，并深刻洞察中國(guó)人口與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型周期的長(zhǎng)期主義者。摒棄短期博弈，以耐心資本和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)迎接資管新時(shí)代。