本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

財報季到來，當(dāng)國際酒店巨頭們在管理費與資產(chǎn)效率之間尋找平衡點時，悅榕集團(tuán)用一份暴漲59%的核心經(jīng)營利潤財報揭示了另一種可能;這家以度假聞名的酒店集團(tuán)，憑借品牌住宅業(yè)務(wù)接近翻倍的收入。悅榕究竟如何悄然躍升為亞洲最大、全球第五的品牌住宅開發(fā)商？其如何將“酒店+住宅”推向縱深？又是如何率先實現(xiàn)在中國的的高端住宅布局？

悅榕靠賣房，經(jīng)營利潤暴漲59%

3月，國際酒店集團(tuán)陸續(xù)發(fā)布2025年度財報，新一輪業(yè)績答卷揭曉，各家戰(zhàn)略側(cè)重各異，增長路徑不盡相同。

整體呈現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。IHG在全球布局催化下表現(xiàn)亮眼，全年營業(yè)利潤達(dá)12.03億美元，同比增長15.5%，歸母凈利潤7.58億美元，同比猛增20.7%，其輕資產(chǎn)輸出模式在新興市場持續(xù)兌現(xiàn)紅利。

萬豪與希爾頓同樣維持穩(wěn)健，希爾頓第四季度營收同比增長11%至30.9億美元，RevPAR小幅上漲0.5%，全年凈利潤率穩(wěn)中有升；萬豪全年收入約261.86億美元，同比增長4%，凈利潤約26.01億美元，同比增長10%。

分化跡象同步顯現(xiàn)，凱悅受資產(chǎn)交易與整合成本、資產(chǎn)減值等一次性因素拖累，全年歸母凈利由盈轉(zhuǎn)虧至-0.52億美元，但營業(yè)利潤仍達(dá)5.21億美元，同比增長25.2%，核心運營韌性猶存，其生活方式品牌的轉(zhuǎn)型投入正在經(jīng)歷陣痛期。

2025年，全球主要酒店集團(tuán)財報呈現(xiàn)“整體穩(wěn)健、內(nèi)部細(xì)微分化”的格局，行業(yè)擴(kuò)張雖步伐未停，簽約與籌建客房數(shù)創(chuàng)新高，但對未來指引趨于保守。在存量競爭加劇與地緣政治風(fēng)險交織的背景下，規(guī)模擴(kuò)張與利潤增長之間的平衡術(shù)，正成為檢驗集團(tuán)戰(zhàn)略定力的試金石。

在這一背景下，悅榕的財報卻令行業(yè)眼前一亮，其以差異化路徑實現(xiàn)的業(yè)績突圍，成為財報季中值得深入剖析的樣本，其“酒店+住宅”的雙輪驅(qū)動模式更是行業(yè)提供了穿越周期的另一種可能。

財報顯示，2025年內(nèi)，悅榕全年營業(yè)收入同比增長25%至4.774億新元，核心經(jīng)營利潤同比大增59%至1.098億新元，增速顯著領(lǐng)跑同業(yè)。

據(jù)悉，悅榕的業(yè)績增長主要得益于品牌住宅業(yè)務(wù)板塊的強(qiáng)勁推動，該板塊收入接近翻倍至1.976億新元，全年銷售額達(dá)2.396億新元，新簽署24項合作協(xié)議，新增七個銷售項目。

按開發(fā)規(guī)模統(tǒng)計，悅榕集團(tuán)已位居亞洲品牌住宅開發(fā)領(lǐng)域第一、全球第五，其作為綜合酒店與住宅產(chǎn)業(yè)平臺在全球范圍內(nèi)占據(jù)領(lǐng)先地位。在酒店集團(tuán)愈發(fā)依靠管理費收入、注重輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑的當(dāng)下，這家酒店集團(tuán)卻將品牌溢價延伸至住宅開發(fā)領(lǐng)域，實現(xiàn)了從“空間運營商”向“生活方式平臺”的躍遷。

當(dāng)國際酒店巨頭們在管理費增長與資產(chǎn)效率之間尋找平衡點時，悅榕的財報提供了一個值得關(guān)注的“參照系”，即市場對酒店品牌價值與商業(yè)模式的重估與迭代。

全球擴(kuò)張至9000套，悅榕如何成為“房開”

作為全球頂尖的酒店集團(tuán)，悅榕在2025年將戰(zhàn)略重心更多投向常住型產(chǎn)品；這一轉(zhuǎn)向并非臨時起意，而是對后疫情時代居住需求結(jié)構(gòu)性變遷的回應(yīng)。

早在2025年初，悅榕便制定了全球品牌住宅組合的增長計劃，表示將在已有的5000套住宅以外，新增約9000套住宅項目。

/ 亞洲房產(chǎn)價格波動，帶來結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會

到了2026年，隨著對獨立私密、非酒店附屬住宅的需求持續(xù)增長，1月，悅榕集團(tuán)正式推出全新住宅品牌貝麗 Bellaguna，該品牌系列針對東南亞地區(qū)日益攀升的全年高端住宿需求，由悅榕提供專業(yè)管理，但獨立于酒店外獨立運營。

同一時期，貝麗首個項目貝麗樂古浪湖濱住宅–蓮花（Bellaguna Lake Residences Lotus）啟動銷售，悅榕正試圖填補(bǔ)傳統(tǒng)度假與常住需求間的市場空白。這一擴(kuò)張野心的背后，是亞洲房地產(chǎn)市場波動帶來的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會。

數(shù)據(jù)顯示，2021至2025年，亞洲49國房價整體呈現(xiàn)“分化+溫和上漲”格局，其中上漲國家28個，占比約57.1%，主要集中在海灣國家、中亞及部分新興市場；下跌或明顯調(diào)整國家7個，占比約14.3%，以中國、韓國及部分東南亞國家為主。

漲幅最高的越南胡志明市五年累計漲幅約59%，而日本、新加坡、泰國、馬來西亞、印度尼西亞等則呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。

從需求端來看，有國際房產(chǎn)銷售對空間秘探表示，巴厘島的選址對接了新加坡和中國高凈值人士的需求，近年來對于東南亞高端住宅的需求將只增不減。

悅榕在泰國巴厘島的布局正是抓住了這一結(jié)構(gòu)性機(jī)會，切準(zhǔn)東南亞國家度假市場疊加房地產(chǎn)整體市場的時機(jī)，在此進(jìn)行規(guī)�；_發(fā)，并憑借極大的品牌聲量，實現(xiàn)溢價。

/ 客群和會員相互賦能締造“酒店+住宅”全鏈路社區(qū)

成本和盈利可能為悅榕創(chuàng)造了入場時機(jī)，而進(jìn)軍東南亞市場真正的戰(zhàn)略“錨點”在于悅榕服務(wù)體系的規(guī)�；敵�。

早在1994年悅榕莊品牌誕生之時，首家旗艦悅榕莊酒店——悅榕莊普吉（Banyan Tree Phuket）就建在樂古浪內(nèi)；開業(yè)后，這家酒店不僅迅速成為全球奢華度假的新標(biāo)桿，并在隨后開出了普吉島悅椿度假酒店，開始在這一區(qū)域打造自己的度假生態(tài)集群。

因此，普吉島的樂古浪區(qū)域不是尚待驗證的“新盤概念”，而是悅榕集團(tuán)最成熟、最成功的樣板區(qū)，這一社區(qū)的建成更是一個已經(jīng)跑通40余年、并持續(xù)自我迭代的成熟模型，其落成的底層邏輯值得逐步拆解。

首先是抗周期的韌性�；赝^去20年，從海嘯到金融危機(jī)再到疫情沖擊，樂古浪的房價波動始終小于市場平均水平。這一表現(xiàn)的根源在于，其價值并非建立在炒作預(yù)期之上，而是依托真實使用需求與強(qiáng)運營體系的雙重支撐。

其次是居民結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。樂古浪的客群構(gòu)成基本穩(wěn)定，以長期居住的歐美家庭、國際學(xué)校家庭、集團(tuán)高管及跨國企業(yè)人士等國際客群為主。以上將此地作為生活據(jù)點的高凈值人群對于租賃市場來說具有質(zhì)量高和波動小的特點。

最后是規(guī)劃的整體性。有巴厘島酒店從業(yè)者對空間秘探表示，泰國房地產(chǎn)開發(fā)普遍呈現(xiàn)碎片化特征，酒店與地產(chǎn)的聯(lián)動更是存在市場空缺。

而從資料來看，樂古浪的數(shù)千畝土地實現(xiàn)了統(tǒng)一規(guī)劃與同步落地，酒店、住宅、商業(yè)、學(xué)校等功能模塊并非后期拼湊，而是作為完整生態(tài)系統(tǒng)一并植入；內(nèi)部道路、安保、物業(yè)也全部由悅榕體系管理，這種開發(fā)模式在當(dāng)?shù)貥O其罕見。

對于購置者而言，這意味著交易標(biāo)的并非孤立樓棟，而是一個已經(jīng)成型、不會失控的高端生活區(qū)，風(fēng)險邊界相對清晰。其真正獨特之處在于，這一空間專為悅榕業(yè)主打造，設(shè)施具有獨享性。

這也意味著悅榕正在依靠“酒店+住宅+會員獨享”的模式，打通品牌的鏈路，實現(xiàn)酒店客群和住宅客群的相互賦能。

奢華酒店品牌新出路：“先配套，再賣房”

悅榕打造酒店和住宅集群的成功經(jīng)驗，可以被視作酒店集團(tuán)陸續(xù)入場房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。

近期，文華東方酒店集團(tuán)首席執(zhí)行官克萊特曼在接受采訪時表示，2026年，文華東方?jīng)Q定將公司規(guī)模擴(kuò)大一倍，具體形式包括拓展新目的地酒店，同時強(qiáng)化現(xiàn)有的品牌公寓與“非凡宅邸”（exceptional homes）組合；這將共同加速品牌在全球的實體版圖擴(kuò)張。

更早之前，在2025年8月，由IOI Properties Group打造的W Residences Singapore Marina View（濱海景苑）成為了亞洲高凈值人士的關(guān)注重點。該項目為新加坡首個W品牌住宅，包括683套品牌公寓由萬豪國際集團(tuán)管理，提供24小時禮賓、私人管家、數(shù)字鑰匙系統(tǒng)及客房餐飲服務(wù)，住戶共享酒店級設(shè)施。

可見，悅榕的戰(zhàn)略決定并非具有偶然性，“酒店+住宅”的雙輪驅(qū)動模式對于奢華、度假和生活方式酒店品牌而言，已經(jīng)成為了布局共識，其提供的會員共通、服務(wù)共享的運營模式也具有相似性。

/ “先賣房，再配套”失效，本地開發(fā)商救場成都樂古浪

然而，這些圍繞亞洲地區(qū)的高端住宅布局并不具有全部市場的普適性，目光回到中國，悅榕進(jìn)軍中國高端住宅領(lǐng)域的道路并非一帆風(fēng)順。

早在12年前，中國內(nèi)地房地產(chǎn)的“黃金十年”間，悅榕就推出了“成都·樂古浪”項目，并提出了“住成都樂古浪，享全球悅榕莊”的生活方式，即買成都項目的住宅，就能享受一定年限一定次數(shù)的全球悅榕莊酒店的免費入住資格。

在彼時的成都，這樣的理念無疑是新穎的，悅榕也因此順勢把目標(biāo)客群定位在了成都的青年和中產(chǎn)家庭。但在當(dāng)時對客戶“有些偏”“有些貴”的質(zhì)疑下，這批住宅的預(yù)售狀況并不理想。據(jù)公開資料，開盤一年，銷售僅備案45套，承諾的悅椿、悅榕兩個酒店配套也遙遙無期。

萬科的入局帶來了轉(zhuǎn)機(jī)。2017年，悅榕與萬科成立了“悅榕中國”，用以整合中國區(qū)域內(nèi)悅榕集團(tuán)旗下品牌酒店和資產(chǎn)。同年4月，溫江區(qū)公示“成都·樂古浪”項目調(diào)整方案，住宅部分規(guī)劃浮出，配套酒店也給出了明確的開業(yè)的時間節(jié)點。

在建成巴厘島樂古浪社區(qū)時，悅榕無意識地踐行了“先配套，再賣房”的邏輯；在悅榕和悅椿酒店相繼落成后，其還建設(shè)了海濱浴場等其他重要配套，從基礎(chǔ)社區(qū)開始打造，強(qiáng)化“品牌效應(yīng)”。而在進(jìn)軍中國高端住宅時，悅榕采取了“先賣房，再配套”的打法，最終只得由更有本土化眼光的萬科前來“救場”。

/ 國際酒店高端住宅入華，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手成為必選項

悅榕此番經(jīng)歷所提示的，不僅是酒店旗下高端住宅品牌進(jìn)軍中國時結(jié)合本地開發(fā)商的必要性，更重要的是，“品牌力”作為高端及以上酒店品牌的核心價值，很容易在失敗的運營案例中受到折損。

回望2025年的案例，由中國地產(chǎn)商競購核心地塊、國際酒店品牌輸出管理模式和品牌價值的合作模式，已成為市場的統(tǒng)一趨勢。

去年9月，保利置業(yè)集團(tuán)以38億元成功競得廣州白鵝潭陸居路核心地塊后，宣布與萬豪國際集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，欲斥資超10億元打造區(qū)域首座萬豪系品牌奢華酒店。項目采用“酒店+豪宅”復(fù)合開發(fā)模式，融合國際酒店運營標(biāo)準(zhǔn)與頂級住宅體驗。

此外，繼上海浦東之后，文華東方計劃于2027年在香港置地的西岸中環(huán)物業(yè)中落子兩間奢華酒店及一間服務(wù)式公寓。這是品牌首次將兩家酒店置于同一綜合體，亦是其與香港置地的數(shù)次深度合作的一隅；文華東方將主導(dǎo)酒店和公寓的服務(wù)與運營體系，西岸中環(huán)則提供商業(yè)配套支持，雙方形成資源互補(bǔ)。

2025 年 12 月 11 日，備受矚目的 “東方奢華酒店及行政公寓”啟動儀式在海南海口東方置地廣場隆重舉行。作為華住·城家、東方置地廣場及海南尚東一酒店有限公司聯(lián)手打造的高端旅居標(biāo)桿項目，此次啟動標(biāo)志著國內(nèi)酒店巨頭與自貿(mào)港核心地產(chǎn)項目的深度融合，將為�？谀酥梁Ｄ系母叨俗∷奘袌鲎⑷肴禄盍Α�

曾有人預(yù)言“國際酒店品牌在中國打造高端住宅的熱情并不高”，然而，無論是持續(xù)涌現(xiàn)的合作案例，還是各大國際酒店集團(tuán)財報中逐年攀升的住宅業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，近兩年的市場走向似乎正與這一預(yù)期背道而馳。

從高端度假到常住型產(chǎn)品，國際和國內(nèi)的酒店巨頭們正以品牌住宅為支點，撬動輕資產(chǎn)模式的更大想象空間。這一模式的核心在于將酒店運營的場景營造能力與房地產(chǎn)開發(fā)的資金效率相結(jié)合，既能規(guī)避了重資產(chǎn)持有的資金壓力，又分享了物業(yè)增值的長期收益。

悅榕全球業(yè)務(wù)所帶來的業(yè)績高增長背后，是品牌價值的重估與商業(yè)模式的迭代。然而，將目光拉回中國，悅榕12年前“成都·樂古浪”的曲折經(jīng)歷仍具啟示——國際酒店品牌的溢價能力，需與本土開發(fā)商的落地經(jīng)驗深度咬合，方能穿透區(qū)域市場的復(fù)雜性。

2025年以來，保利與萬豪、華住與東方置地、文華東方與香港置地等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手案例頻現(xiàn)，印證了這一趨勢。當(dāng)“先配套、再賣房”在中國的高端住宅行業(yè)的邏輯被重新驗證，悅榕是否會以新的合作姿態(tài)重返中國高端住宅市場，或?qū)⒊蔀橛^察其全球戰(zhàn)略完整性的關(guān)鍵變量。