重塑商業(yè)邏輯

撰文 | 李磊

排版編輯 | fufu

圖片來源 | 南京悠湖灣購物公園

城市的商業(yè)演進(jìn)，正經(jīng)歷一場從配套思維到生活思維的深刻轉(zhuǎn)變。

當(dāng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)入穩(wěn)定期、人口集聚形成規(guī)模，商業(yè)所承擔(dān)的角色便超越了基礎(chǔ)消費(fèi)保障，轉(zhuǎn)向更為關(guān)鍵的命題：如何為城市構(gòu)建高品質(zhì)的生活方式與情感歸屬，從而吸引人、留住人，使其完成從“產(chǎn)業(yè)高地”到“生活高地”的躍遷。

南京悠湖灣購物公園，正是這一命題的最新答卷。項(xiàng)目由南京紫金山科技城發(fā)展有限公司與江蘇智儒投資管理有限公司聯(lián)袂打造，以“好玩、好吃、好逛”為核心定位，圍繞“自然美好、動(dòng)物美好、生活美好”三大價(jià)值內(nèi)核，目標(biāo)不僅是建造消費(fèi)場所，更致力于打造與自然共棲、與科技共生、與情感共鳴的購物公園新范式。

它的出現(xiàn)，為審視商業(yè)如何從基礎(chǔ)配套升級(jí)為生活主場，提供了一個(gè)關(guān)鍵的觀察樣本。

Vol.1

擇址國家級(jí)科創(chuàng)引擎

雙強(qiáng)攜手共筑商圈新極

在存量競爭與創(chuàng)新壓力并存的時(shí)代，任何新商業(yè)體的成功都非偶然，而是對(duì)區(qū)域戰(zhàn)略能級(jí)、客群結(jié)構(gòu)特質(zhì)與市場結(jié)構(gòu)性空白的精準(zhǔn)把握與系統(tǒng)性回應(yīng)。悠湖灣購物公園的落地，正是這一邏輯的集中體現(xiàn)。

悠湖灣購物公園所在的紫金山科技城，位列全國科技城百強(qiáng)榜第12位，是南京參與全球6G通信等前沿科技競爭的核心引擎。這片以頂尖智力與前沿產(chǎn)業(yè)為核心的高地，匯聚了20萬+高學(xué)歷、高技術(shù)、復(fù)合型科技人才。作為紫金山科技城的生活功能核心，上秦淮商圈地處高鐵南站至祿口機(jī)場發(fā)展“金軸”與環(huán)繞城高速創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)增長“銀帶”的交匯點(diǎn)，是未來江寧城市新中心，悠湖灣購物公園正坐落于此。

除高科技產(chǎn)業(yè)人群外，項(xiàng)目周邊5km范圍內(nèi)還覆蓋住宅、學(xué)校、辦公等近30萬常住人口，更可通過地鐵3號(hào)線和多條公交線路無縫接駁全城。龐大的高支付力、高審美、高頻次社交與品質(zhì)生活需求的優(yōu)質(zhì)客群構(gòu)成了項(xiàng)目的消費(fèi)基本盤。

在此布局商業(yè)，本質(zhì)上是為這片驅(qū)動(dòng)城市未來的科技高地匹配與之能級(jí)相稱的高品質(zhì)生活服務(wù)核心——不僅是完善城市功能，更是留住高端人才的關(guān)鍵一環(huán)。

立足于此，悠湖灣購物公園選擇了一條與一街之隔的江寧砂之船奧萊差異化的商業(yè)路徑。砂之船奧萊以零售見長，悠湖灣購物公園則聚焦體驗(yàn)與社交，以“公園商業(yè)”的定位切入市場。

差異化戰(zhàn)略的落地得益于“國資平臺(tái)+專業(yè)商管”的深度融合：紫金山科技城發(fā)展有限公司提供在地資源與戰(zhàn)略協(xié)同，江蘇智儒投資管理有限公司貢獻(xiàn)定位研判、招商資源與精細(xì)化運(yùn)營能力。雙方成立合資公司深度綁定，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的價(jià)值共創(chuàng)機(jī)制，為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展和精細(xì)化經(jīng)營奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

正是這種深度合作，讓悠湖灣購物公園有能力走出差異化路徑，與砂之船奧萊形成零售與體驗(yàn)、目的性消費(fèi)與休閑性消費(fèi)的互補(bǔ)，共同驅(qū)動(dòng)上秦淮商圈從單一零售中心向功能復(fù)合的城市活力中心躍升。

Vol.2

好逛的公園，會(huì)玩的商業(yè)

悠湖灣購物公園的四重突破

當(dāng)下，消費(fèi)者的空間訴求已從購物場所全面轉(zhuǎn)向生活場域，情緒價(jià)值、圈層認(rèn)同與沉浸體驗(yàn)成為新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)的競爭，已從硬件與品牌的比拼，升維為空間營造、內(nèi)容策劃與情感運(yùn)營的綜合較量。悠湖灣以“好玩、好吃、好逛”為核心定位，圍繞“自然美好、動(dòng)物美好、生活美好”三大價(jià)值內(nèi)核，從空間形態(tài)、情感連接、內(nèi)容組合到運(yùn)營模式，完成了一次貫穿始終的價(jià)值重構(gòu)。

01

空間重構(gòu)

從封閉盒子到無界公園

為徹底打破傳統(tǒng)購物中心的封閉與疏離感，悠湖灣進(jìn)行了一場深刻的空間設(shè)計(jì)革新。其核心策略是構(gòu)建“室內(nèi)商業(yè)空間+室外自然生態(tài)+休閑運(yùn)動(dòng)場景”的無界體驗(yàn)閉環(huán)。

室內(nèi)以自然主義設(shè)計(jì)語言，打造湖泊、河谷、港灣、溪流四大主題中庭，將生態(tài)意象深度植入商業(yè)空間；室外融合IP云朵意象、科技感與輕盈線條感，打造“綿云之境”主題景觀美陳；更為關(guān)鍵的是，項(xiàng)目將超7萬方的商業(yè)空間，與周邊城市綠地、專屬寵物樂園及戶外運(yùn)動(dòng)場景系統(tǒng)性串聯(lián)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與自然、休閑場景的無縫銜接。

背后的商業(yè)邏輯是將“吸引人來購物”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠?chuàng)造讓人愿意停留、反復(fù)會(huì)來的生活主場”，通過將消費(fèi)行為自然嵌入漫步、社交與親近自然的過程，極大延長顧客在場時(shí)間與到訪頻次，將一次性客流轉(zhuǎn)化為持續(xù)性客留，為商戶經(jīng)營創(chuàng)造更優(yōu)的時(shí)長基礎(chǔ)。

02

情感重構(gòu)

從營銷符號(hào)到情感連接

如今，建立獨(dú)特且牢固的情感認(rèn)知，是商業(yè)體穿越周期的關(guān)鍵。IP形象“悠悠（UU）”以“美食探索家”與“社交小達(dá)人”的鮮活人設(shè)，將自然、科技、情感的基因注入空間與體驗(yàn)。

“悠悠（UU）”的深層意義在于，它不只是悠湖灣購物公園的營銷符號(hào)，更可能成為紫金山科技城對(duì)外傳遞溫度、建立認(rèn)同的情感載體。從空間美陳到主題活動(dòng)，從用戶互動(dòng)到社群運(yùn)營，“悠悠（UU）”將成為串聯(lián)人與空間、人與區(qū)域的情感紐帶。

這不僅為悠湖灣打造了獨(dú)特的記憶點(diǎn)，更是在為整個(gè)區(qū)域積累長期的情感資產(chǎn)，以IP的力量提升用戶忠誠度與自發(fā)傳播意愿，形成超越商業(yè)的軟性競爭力。

03

內(nèi)容重構(gòu)

從“招商填空”到“場景定制”

悠湖灣購物公園顛覆傳統(tǒng)商業(yè)“零售為主、配套為輔”的同質(zhì)化業(yè)態(tài)排布，基于“生活場景”深度定制，打造“層層有主題、層層有亮點(diǎn)”的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)矩陣。

項(xiàng)目規(guī)劃了完整的寵物主題樓層以滿足“它經(jīng)濟(jì)”與情感陪伴需求；設(shè)置集中的兒童體驗(yàn)與親子成長空間，回應(yīng)高知家庭的品質(zhì)育兒訴求；聚合高比例的全時(shí)段特色餐飲與大型主題游樂，打造科技人才與年輕客群的社交娛樂目的地。這種布局的核心，是將項(xiàng)目打造為一個(gè)覆蓋寵物友好、親子休閑、社交餐飲、游樂體驗(yàn)等多維度的“生活解決方案中心”。

從已簽約的核心品牌來看，規(guī)劃理念已得到扎實(shí)落地，并呈現(xiàn)出兩大鮮明特征：

• 首店經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)，塑造新鮮感

項(xiàng)目引入多個(gè)具有市場號(hào)召力的區(qū)域及城市首店，如區(qū)域首進(jìn)的盒馬鮮生超市、孩子王兒童零售集合店、小銀星藝術(shù)團(tuán)、暴寵動(dòng)物城、星聚會(huì)KTV、達(dá)美樂比薩，以及南京首進(jìn)的悠悠時(shí)光臺(tái)球、U3 space復(fù)合書店、奇樂兒旗下的“飛力空間”和“momo planet兒童樂園”等。這些首店是重要的流量與話題引擎，直接提升了區(qū)域商業(yè)的豐富度與能級(jí)，精準(zhǔn)滿足高知客群對(duì)品質(zhì)生活和新鮮體驗(yàn)的追求。

• 精準(zhǔn)匹配客群，構(gòu)建場景生態(tài)
  

品牌選擇高度匹配核心客群的具體生活場景。針對(duì)蓬勃的“它經(jīng)濟(jì)”與情感陪伴需求，引入了星巴克寵物友好店與暴寵動(dòng)物城南京首家旗艦店；針對(duì)親子成長，布局了從零售-孩子王到素質(zhì)教育-小銀星藝術(shù)團(tuán)到游樂-momo planet的完整鏈路；PHOGO（Apple授權(quán)專營店）、華為、榮耀、OPPO等 數(shù)碼 品牌契合 科技產(chǎn)業(yè) 人才的消費(fèi)習(xí)慣；引入上道國際運(yùn)動(dòng)中心南京旗艦店、樂刻健身等品牌，滿足目標(biāo)客群對(duì)健康生活方式的強(qiáng)烈需求 ……這些品牌共同構(gòu)建了深度場景化的消費(fèi)生態(tài)，與砂之船奧萊形成明顯區(qū)分。

04

運(yùn)營重構(gòu)

從空間出租方到生活方式服務(wù)商

商業(yè)的長期價(jià)值，最終由持續(xù)的運(yùn)營能力決定。悠湖灣的運(yùn)營戰(zhàn)略圍繞精準(zhǔn)服務(wù)、圈層社群與內(nèi)容傳播三個(gè)維度展開.

• 通過細(xì)節(jié)化、響應(yīng)快的服務(wù)建立口碑基礎(chǔ)；

• 圍繞寵物、親子、潮流、運(yùn)動(dòng)等鮮明的興趣標(biāo)簽，策劃持續(xù)性活動(dòng)，構(gòu)建深度互動(dòng)的用戶社群，將物理空間轉(zhuǎn)化為有歸屬感的情感連接陣地；

• 通過高質(zhì)量的內(nèi)容創(chuàng)造與多渠道的精準(zhǔn)傳播，保持與客群的鮮活鏈接。

其終極目標(biāo)是完成從傳統(tǒng)空間出租方向生活方式服務(wù)商與社群共建者的轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)從追求短期“流量”到經(jīng)營長期“留量”的深刻轉(zhuǎn)變，培養(yǎng)高粘性的核心用戶群體，從而為商戶的長期穩(wěn)健經(jīng)營與項(xiàng)目資產(chǎn)的持續(xù)增值提供根本性的保障。

贏商觀察

3月19日，南京紫金山科技城管委會(huì)將攜手江蘇智儒投資管理有限公司舉辦“悠生活 趣聚場”南京悠湖灣購物公園-上秦淮商圈餐飲品牌創(chuàng)新交流會(huì)。行業(yè)專家與中國餐飲品牌代表將走進(jìn)紫金山實(shí)驗(yàn)室感受科技產(chǎn)業(yè)底色，并于悠湖灣購物公園共同探討當(dāng)下餐飲消費(fèi)趨勢(shì)與品牌共創(chuàng)之路。

這場交流會(huì)的背后，是悠湖灣購物公園對(duì)于商業(yè)運(yùn)營邏輯的持續(xù)探索。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)崛起的背景下，悠湖灣購物公園提供了一個(gè)可復(fù)制的商業(yè)升級(jí)范本：當(dāng)本土國企的在地性與專業(yè)商管的系統(tǒng)性深度融合，當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目從賣商品轉(zhuǎn)向造生活、從賺租金轉(zhuǎn)向建生態(tài)，商業(yè)才能真正突破同質(zhì)化困局，成為推動(dòng)區(qū)域商業(yè)能級(jí)提升的標(biāo)桿作品。隨著項(xiàng)目開業(yè)的臨近，這座購物公園將為南京呈現(xiàn)怎樣的商業(yè)驚喜，贏商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。

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