在一起復(fù)雜的房屋租金合同糾紛案中，北京市中恒信律師事務(wù)所段建國律師憑借扎實(shí)的專業(yè)素養(yǎng)與敏銳的法律洞察力，代理房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)訴訟。面對(duì)案件初期證據(jù)不足、法律關(guān)系復(fù)雜的困境，段建國律師調(diào)整辦案思路，精準(zhǔn)鎖定案件突破口，最終成功獲得法院勝訴判決，支持了委托人的核心訴求，有效維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

案件概述

租金歸屬存爭議 中介公司陷兩難

本案源于一套位于北京市朝陽區(qū)的房屋。房地產(chǎn)公司作為專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，與案外人簽訂了房屋出租委托代理合同，合法取得房屋代理出租權(quán)。然而，在合同履行期間，案外人的親屬（二被告）突然出現(xiàn)，主張對(duì)房屋享有權(quán)利，并多次投訴、報(bào)警，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司正常經(jīng)營受阻。在二被告作出若權(quán)利人追索租金則同意返還的承諾后，房地產(chǎn)公司無奈之下向其支付了部分租金。不料，后案外人回國后起訴房地產(chǎn)公司追索租金及違約金，房地產(chǎn)公司經(jīng)法院調(diào)解履行付款義務(wù)后，轉(zhuǎn)而向二被告追償之前支付的款項(xiàng)，卻遭到拒絕，案件陷入僵局。

律師介入

梳理法律關(guān)系 重構(gòu)訴訟策略

接手案件后，段建國律師對(duì)案情進(jìn)行了全面梳理。他發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與二被告之間并無直接的租賃合同關(guān)系，二被告收取租金缺乏法律依據(jù)，但直接要求其返還款項(xiàng)，又面臨二人可能以“善意收取”為由抗辯的風(fēng)險(xiǎn)。更為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)公司此前與二被告雖有口頭約定，但相關(guān)承諾的書面固定不足，若按常規(guī)思路起訴，勝訴難度極大。段建國律師意識(shí)到，必須在現(xiàn)有證據(jù)基礎(chǔ)上，重新構(gòu)建訴訟邏輯，尋找新的法律支撐點(diǎn)。

精準(zhǔn)破局

鎖定關(guān)鍵證據(jù) 夯實(shí)約定基礎(chǔ)

段建國律師將突破口聚焦于雙方在后續(xù)支付租金過程中的通訊記錄。他指導(dǎo)當(dāng)事人全面收集、整理了與二被告所有的微信聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證等電子數(shù)據(jù)。在其中一份關(guān)鍵聊天記錄中，段建國律師敏銳地捕捉到，房地產(chǎn)公司人員曾向被告明確發(fā)送了一段關(guān)于“若發(fā)生案外人起訴，需返還租金及賠償”的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，而被告明確回復(fù)了“同意”。段建國律師認(rèn)為，該份聊天記錄構(gòu)成了雙方之間一項(xiàng)新的、具有法律約束力的附條件返還款項(xiàng)的約定，是本案實(shí)現(xiàn)“逆轉(zhuǎn)”的核心武器。這一證據(jù)的鎖定，為后續(xù)訴訟奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

庭審交鋒

緊扣約定事實(shí) 論證返還義務(wù)

庭審過程中，面對(duì)二被告“收取租金系正常行為”的辯解，段建國律師緊扣核心證據(jù)，展開有力辯論。他指出，房地產(chǎn)公司向二被告付款，是基于二人對(duì)房屋權(quán)利的主張以及其作出的承諾，并非基于租賃合同義務(wù)。更為關(guān)鍵的是，段建國律師向法庭出示了那份關(guān)鍵的微信聊天記錄，清晰證明了雙方已就“如權(quán)利人案外人主張權(quán)利，二被告需返還租金”這一條件達(dá)成了新的合意。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)公司在另案中已向合法案外人支付了相應(yīng)款項(xiàng)，二被告收取租金的基礎(chǔ)已不復(fù)存在，且雙方約定的返還條件已經(jīng)成就，二被告理應(yīng)履行承諾。

勝訴落地

法院采信意見 判決返還租金

最終，法院經(jīng)審理后，全面采納了段建國律師的代理意見。判決書明確指出，二被告與房地產(chǎn)公司之間并無租賃合同關(guān)系，房屋亦未登記在二人名下，其收取租金無合同及法律依據(jù)。更重要的是，雙方就租金退還的條件已經(jīng)達(dá)成了明確約定。在房地產(chǎn)公司已向合法權(quán)利人支付租金后，二被告返還租金的條件已經(jīng)成就。法院據(jù)此判決支持了房地產(chǎn)公司要求二被告返還51100元租金的訴訟請(qǐng)求。盡管違約金及利息請(qǐng)求未獲支持，但本案核心訴求的勝訴，已為當(dāng)事人挽回了絕大部分經(jīng)濟(jì)損失，有力維護(hù)了其合法權(quán)益。

本案的勝訴，充分展現(xiàn)了段建國律師在處理復(fù)雜民商事合同糾紛中的深厚功底。面對(duì)看似不利的局面，他沒有拘泥于常規(guī)路徑，而是通過精細(xì)梳理證據(jù)，從繁雜的通訊記錄中找到了構(gòu)建新法律關(guān)系的關(guān)鍵，成功“激活”了當(dāng)事人的自救約定，實(shí)現(xiàn)了案件的突破。這不僅維護(hù)了天泰公司的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也為其在類似經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)面前如何通過法律手段留存、固定證據(jù)提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。段建國律師以其專業(yè)、盡責(zé)的代理，再次詮釋了“受人之托，忠人之事”的法律人精神。