什么樣的區(qū)域樓市最好？

　　很多人會(huì)說(shuō)供求比健康：購(gòu)買力發(fā)達(dá)，供應(yīng)量少，這樣的地方樓市最好。

　　上海長(zhǎng)寧區(qū)非常符合，經(jīng)濟(jì)增速最快（之一），新房供應(yīng)量最少。

　　過(guò)去五年長(zhǎng)寧經(jīng)濟(jì)增速上海第二，僅次于徐匯區(qū)。

　　過(guò)去五年徐匯供地117.44萬(wàn)方，長(zhǎng)寧供地只有7.6萬(wàn)方。

　　長(zhǎng)寧供地全市最少。

　　這樣的地方樓市會(huì)很棒吧？開(kāi)發(fā)商也曾經(jīng)這樣想。

　　近十年長(zhǎng)寧就成交了4塊地，每次都有人搶。

　　尤其是和樾長(zhǎng)寧這塊地，非常稀缺，周邊十年沒(méi)新房了。

　　這要拿出來(lái)一個(gè)品質(zhì)項(xiàng)目，就靠當(dāng)?shù)鼐用裰脫Q也分分鐘搶光。

　　長(zhǎng)寧人有的是錢(qián)，人均可支配收入全市第三，但是很久沒(méi)有換新房的機(jī)會(huì)。

　　當(dāng)時(shí)吸引了中海、保利發(fā)展、新長(zhǎng)寧以及招商&越秀這4家房企爭(zhēng)奪，最終溢價(jià)率高達(dá)24.57%。

　　很多人想，長(zhǎng)寧的新房開(kāi)出來(lái)必火。

　　然而現(xiàn)實(shí)非常打臉，長(zhǎng)寧的新房賣得極差。

　　最近兩個(gè)項(xiàng)目連20%都沒(méi)賣掉。

　　這樣的去化速度，放在上海屬于災(zāi)難級(jí)。

　　因?yàn)檫@兩個(gè)新房拖累，長(zhǎng)寧成了最難賣的市區(qū)。

　　長(zhǎng)寧的新房廣義庫(kù)存最少，去化周期卻全市最長(zhǎng)。

　　去化周期的意思是，按照過(guò)去的銷售速度，幾個(gè)月可以賣完（計(jì)入未批證庫(kù)存）。

　　長(zhǎng)寧竟然需要93.54個(gè)月。

　　楊浦廣義庫(kù)存近百萬(wàn)方，也只需要60個(gè)月。

　　這個(gè)結(jié)果不僅民間，連房地產(chǎn)行業(yè)也震驚了。

　　十年沒(méi)新房的地方，建了新房都賣不動(dòng)，這在之前都不敢想。

　　開(kāi)發(fā)商們也紛紛拿長(zhǎng)寧新房當(dāng)案例，研究研究后面怎么避開(kāi)這些坑。

　　大家很快發(fā)現(xiàn)，時(shí)代變了，過(guò)去很多對(duì)樓市的判斷都要調(diào)整。

　　這對(duì)我們買房也有啟發(fā)，我們也要考慮未來(lái)能不能賣得掉。

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　　最明顯的一個(gè)變化是，客戶對(duì)區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有忠誠(chéng)度。

　　全市選房的客戶越來(lái)越多。

　　很多中介店長(zhǎng)也反饋，現(xiàn)在成交高度分散化，客戶不定買哪去了。

　　前幾天見(jiàn)了一個(gè)聯(lián)洋的店長(zhǎng)，說(shuō)現(xiàn)在成交非常不集中，他們的客戶最終買哪的都有。

　　過(guò)去不是，過(guò)去看聯(lián)洋的客戶畫(huà)像很固定，就對(duì)比一下聯(lián)洋、源深、陸家嘴、碧云。

　　現(xiàn)在好了，近處要看御橋，遠(yuǎn)處要看楊浦濱江、大寧甚至普陀長(zhǎng)風(fēng)。

　　這幾年自媒體高度發(fā)達(dá)，讓大家有了全市看房的能力。

　　新房倒掛，給了大家全市選房的意愿。

　　雖然和樾長(zhǎng)寧是長(zhǎng)寧天山區(qū)域獨(dú)苗，但是大家也不是非你不可。

　　和樾長(zhǎng)寧123的就要1500萬(wàn)，146平的高達(dá)2000萬(wàn)，全市有太多備選。

　　融創(chuàng)濱江壹號(hào)院都降到2000萬(wàn)出頭了。

　　天山居民，下次置換沒(méi)必要一定買在長(zhǎng)寧。

　　更重要的是，這兩個(gè)新房定位搞錯(cuò)了，不該做大戶型。

　　兩個(gè)新房都是邊角料地塊，自身稟賦太差。

　　和樾長(zhǎng)寧緊靠中環(huán)，西郊云廬靠外環(huán)，都是板塊內(nèi)最差的位置 。

　　天山板塊的優(yōu)勢(shì)是宜居性強(qiáng)、商業(yè)發(fā)達(dá)，這兩點(diǎn)都跟和樾長(zhǎng)寧沒(méi)關(guān)系。

　　天山社區(qū)中心是婁山關(guān)路和威寧路，各自有不少標(biāo)桿商業(yè)、標(biāo)桿小區(qū)。

　　和樾長(zhǎng)寧過(guò)去分別是1公里、2.5公里，步行有些困難，居住氛圍上更是難共享到。

　　這樣的邊角料地塊，適合低總價(jià)出貨，而不是高總價(jià)做標(biāo)桿。

　　對(duì)于每個(gè)區(qū)域而言，每塊地都有自己定位。

　　仁恒河濱城這樣的超大地塊、核心位置，適合做標(biāo)桿，做大戶型、做高總價(jià)，拉高區(qū)域定位。

　　邊角料地塊拉不動(dòng)的，只能蹭板塊概念，吃板塊紅利，快速出貨。

　　小戶型拉低總價(jià)，給大家一個(gè)低價(jià)上車天山板塊的機(jī)會(huì)，剛需、小中產(chǎn)可以買單。

　　你搞個(gè)2000萬(wàn)出來(lái)，大家買的憋屈不憋屈？

　　2000萬(wàn)我都接近大佬了，在天山板塊絕對(duì)是頭部居民，你讓我住高架旁邊？

　　讓我享受不到核心資源？讓我跟這些老破小擠在一起？

　　如果定位1000萬(wàn)出頭的客群，上面這些都不是問(wèn)題了。

　　1000萬(wàn)出頭買這里，還能找找心理安慰，我跟2000萬(wàn)買仁恒河濱城的住在一個(gè)板塊，房子比他還新。

　　在全市也有競(jìng)爭(zhēng)力，中環(huán)內(nèi)新房都1500萬(wàn)起了，你搞成一個(gè)地板價(jià)，靠高架大家也能接受了。

　　西郊云廬一樣的道理，戶型搞太大了。

　　雖說(shuō)是西郊板塊，靠近一眾大佬，但是你看這環(huán)境跟西郊有關(guān)系嗎。

　　無(wú)論是走虹橋路回家還是走滬青平公路，都跟附近的別墅區(qū)沒(méi)一毛錢(qián)關(guān)系。

　　沒(méi)任何交集。

　　你享受不到別墅區(qū)的幽靜高深，只有高架的機(jī)動(dòng)車，動(dòng)物園的小朋友。

　　周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，臨空商圈、萬(wàn)象城商圈、東虹橋商圈，哪一個(gè)不得開(kāi)車？

　　其實(shí)你不屬于任何一個(gè)商圈。

　　千萬(wàn)級(jí)的房產(chǎn)，商業(yè)根本都不用講，都是必備的。

　　這樣尷尬的位置，只能對(duì)標(biāo)下游，跟七寶、莘莊之類的搶搶客戶。

　　這樣的位置做160平大戶型，總價(jià)高達(dá)2200萬(wàn)，這是準(zhǔn)備拿誰(shuí)當(dāng)冤大頭？

　　要真喜歡別墅區(qū)，2000萬(wàn)去徐涇買個(gè)別墅不香么。

　　要大平層的，都是看中市區(qū)發(fā)達(dá)的資源、居住氛圍，你啥都沒(méi)有，根本不會(huì)有客戶。

　　和樾長(zhǎng)寧開(kāi)了分銷售樓處還有人看房，西郊云廬沒(méi)開(kāi)分銷，周末我在售樓處待了一小時(shí)，一個(gè)客戶都沒(méi)看到。

　　西郊云廬

　　除了位置，兩個(gè)項(xiàng)目另一個(gè)共同硬傷是，地塊太小了。

　　長(zhǎng)寧早就成熟了，能拿出來(lái)的都是豆腐干地塊。

　　一個(gè)250套，一個(gè)170套，能做出什么品質(zhì)？

　　優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境，首先就需要大片的土地。

　　和樾長(zhǎng)寧

　　看看兩個(gè)項(xiàng)目的沙盤(pán)吧，沒(méi)一個(gè)具備標(biāo)桿樓盤(pán)的氣象。

　　這就是行業(yè)第二個(gè)變化，改善市場(chǎng)已經(jīng)供大于求。

　　2000萬(wàn)的房子上海有的是，為什么非得買個(gè)有硬傷的？

　　之前市區(qū)新房少，大家沒(méi)得選，有些不利因素能遷就。

　　現(xiàn)在好房子大把的有，高總價(jià)硬傷房很難出貨。

　　大家買二手房也警惕一下吧，越高總價(jià)越杜絕硬傷。

　　這種房子能出貨，只能靠下游客群。

　　西郊云廬只有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是在長(zhǎng)寧區(qū)。

　　你得賣給那些原來(lái)買不起長(zhǎng)寧的客戶，給他們上車機(jī)會(huì)。

　　和樾長(zhǎng)寧也是，你得賣給買不起天山的客戶。

　　現(xiàn)在兩個(gè)新房都做大戶型，希望通過(guò)自己項(xiàng)目拉高區(qū)域價(jià)值。

　　你真的不配，這不是你的工作。

　　長(zhǎng)寧新房滯銷，一方面是地塊本身和操盤(pán)，不是長(zhǎng)寧不行。

　　同時(shí)，長(zhǎng)寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)也很冷。

　　之前統(tǒng)計(jì)過(guò)上海交易量最大的二手小區(qū)，各區(qū)都有，除了長(zhǎng)寧。

　　長(zhǎng)寧經(jīng)濟(jì)固然發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不溫不火。

　　一方面是學(xué)區(qū)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在初中重要，長(zhǎng)寧初中搖號(hào)，沒(méi)有炒作空間。

　　更重要的是長(zhǎng)寧沒(méi)有開(kāi)發(fā)空間，沒(méi)有熱點(diǎn)區(qū)域。

　　房子都是趁熱出貨，長(zhǎng)寧沒(méi)有人炒作，全市曝光不足。

　　新房尤其需要炒作，需要概念。

　　徐匯賣房靠徐匯濱江，楊浦賣房靠新江灣、楊浦濱江，普陀賣房靠真如副中心。

　　長(zhǎng)寧呢？沒(méi)有任何引發(fā)影響力的區(qū)域概念。

　　開(kāi)發(fā)商連宣傳的出口都沒(méi)有。

　　兩個(gè)售樓處我都親自體驗(yàn)了，銷售根本不知道講什么。

　　西郊云廬只能講附近別墅，附近商業(yè)，自己都講的很勉強(qiáng)。

　　和樾長(zhǎng)寧主要是給我講長(zhǎng)寧經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、新房供應(yīng)量少。

　　這些數(shù)據(jù)性的東西，打動(dòng)不了客戶。

　　沒(méi)辦法，他們真的找不到什么概念。

　　這是長(zhǎng)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)大問(wèn)題，也是一個(gè)大優(yōu)勢(shì)。

　　往不好了說(shuō)，長(zhǎng)寧的房子不建議買，沒(méi)有炒作空間，未來(lái)不好賣，升值空間不大。

　　往好了說(shuō)，長(zhǎng)寧房?jī)r(jià)沒(méi)泡沫，性價(jià)比高。

　　1000萬(wàn)預(yù)算買套二手房，長(zhǎng)寧的居住體驗(yàn)上海最好，沒(méi)有之一。

　　看你要什么吧。

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