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（來源：深圳房產(chǎn)在線）

近日，阿里法拍平臺掛出一則消息，讓深圳香蜜湖的業(yè)主們集體炸鍋。香域中央花園一套建面約203.62平方米的豪宅，以約1504萬元的總價(jià)起拍，算下來單價(jià)竟然只要7.5萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格是什么概念？它刷新了該小區(qū)的法拍歷史最低記錄。在貝殼找房上，該小區(qū)目前的掛牌均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站在20萬/㎡ 以上，即便今年2月的實(shí)際成交均價(jià)，也達(dá)到了18.27萬/㎡。

對比之下，這套法拍房的起拍價(jià)，相當(dāng)于在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上打了個(gè)3.7折。有網(wǎng)友驚呼：“這價(jià)格，在龍華紅山都難找，如今居然能買到香蜜湖？”

香域中央位于福田香蜜湖核心，毗鄰香蜜公園與地鐵站，坐擁深圳高級中學(xué)等頂級學(xué)位，是深圳公認(rèn)的老牌豪宅標(biāo)桿。這樣地段的房子，為何會出現(xiàn)“砸盤價(jià)”？

根據(jù)法拍公告，這套房源位于10棟8樓，產(chǎn)權(quán)清晰，但明確標(biāo)注了 “未符合入戶條件，屋內(nèi)環(huán)境未明” 。這短短幾個(gè)字，背后可能隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)：是毛坯還是兇宅？有無違建或長期租約？是否有人占用拒不搬離？一切都需要競買人自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)去摸查。

在香蜜湖的高層社區(qū)中，8層屬于低樓層，視野和采光相比高區(qū)豪宅大打折扣。據(jù)悉，小區(qū)內(nèi)一套面積、戶型相近的高樓層房源，今年1月掛牌價(jià)高達(dá)4000萬元。相比之下，這套法拍房的“瑕疵”屬性，是其價(jià)格被“打回原形”的核心原因之一。

此外，法拍房的定價(jià)邏輯從來不是市場價(jià)，而是債務(wù)金額與變現(xiàn)速度。該房產(chǎn)涉及一筆超過1714萬元及利息的金融借貸糾紛，法院的首要任務(wù)是快速變現(xiàn)清償債務(wù)。為了確保一拍成功，定一個(gè)極具吸引力的“噱頭”起拍價(jià)，是常見策略。

一顆石子，攪亂一池春水

每當(dāng)豪宅區(qū)出現(xiàn)“骨折價(jià)”法拍房，最焦慮的莫過于同小區(qū)的業(yè)主。這套7.5萬/㎡的房源，會對香蜜湖的房價(jià)體系造成多大沖擊？

答案是：短期嚴(yán)重沖擊心理預(yù)期，長期仍看整體市場。

就在2024年2月，同小區(qū)一套133㎡的房源法拍，經(jīng)過145輪瘋狂競價(jià)，最終以單價(jià)15萬/㎡ 成交，圍觀人數(shù)超過2.3萬。兩年時(shí)間，從15萬到7.5萬的起拍價(jià)，市場預(yù)期的冷暖反差，令人唏噓。

一套房的成交價(jià)，雖不至于讓整個(gè)小區(qū)的掛牌均價(jià)崩盤，但它會像一個(gè)價(jià)格錨點(diǎn)，深深植入每一位潛在買家的心里。原本準(zhǔn)備斥資三千萬置業(yè)的買家，看到這個(gè)起拍價(jià)后，難免會對其他掛牌20萬/㎡的業(yè)主說：“你看，法拍才7萬多，你這價(jià)格是不是該談?wù)劻耍俊?/p>

這會迫使急售的業(yè)主大幅降價(jià)，而不急售的業(yè)主則可能選擇“封盤不賣”，觀望等待。無論哪種情況，都意味著小區(qū)價(jià)格體系的穩(wěn)定器被暫時(shí)打破了。

是陷阱還是餡餅？

對于普通購房者而言，這到底是“世紀(jì)大漏”還是“天坑”？撿漏法拍房，從來都是一場高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存的賭博。

其巨大的不確定性，是攔在絕大多數(shù)普通購房者面前的高墻。而法拍房“低開高走”的現(xiàn)象也極為常見，最終成交價(jià)往往比起拍價(jià)高出不少。7.5萬/㎡是故事的開始，而遠(yuǎn)非結(jié)局。

這套香蜜湖豪宅將于4月14日上午10時(shí)正式開拍。目前已有超2500人圍觀，近300人設(shè)置提醒。它最終是會以“撿漏價(jià)”成交，還是在多輪競價(jià)后回歸一個(gè)更“正?！钡膬r(jià)格，將成為觀測2026年深圳頂級豪宅市場信心的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。

來源：深房規(guī)劃