這篇文章已經(jīng)拖了很久，從年前一直拖到年后。起因是有朋友讓我寫一寫他們小區(qū)的人車分流問題，以及由此引出的物業(yè)管理與居住體驗(yàn)的問題。拖到現(xiàn)在，索性結(jié)合自己的一些觀察，認(rèn)真聊一聊。

金龍紫東郡算是滎陽較早一批中高端商品房項(xiàng)目之一，與當(dāng)時(shí)的意墅藍(lán)山、海龍等小區(qū)前后建成時(shí)間相差不大。項(xiàng)目占據(jù)著滎陽東區(qū)早期較為核心的位置，北邊的國(guó)泰路、西門外的五一街沿線，小吃、餐館林立，生活氛圍濃厚。無論是買菜、吃飯還是日常生活配套，都十分便利。從區(qū)位和當(dāng)初的規(guī)劃來看，這個(gè)小區(qū)在當(dāng)年算是非常不錯(cuò)的選擇。

但隨著時(shí)間推移，入住人口不斷增加，再加上一些物業(yè)管理問題，小區(qū)的居住體驗(yàn)慢慢發(fā)生變化。

我有好幾個(gè)朋友都住在紫東郡，平時(shí)也經(jīng)常過去串門。近兩年他們吐槽最多的一個(gè)問題，就是小區(qū)里的電動(dòng)車和三輪車越來越多。每到傍晚下班時(shí)間，樓棟門口幾乎被電動(dòng)車占滿，密密麻麻停放在入口附近，有時(shí)候連進(jìn)單元門都要繞著走，甚至連下腳的地方都不太好找。

不僅是樓棟門口，小區(qū)內(nèi)部道路兩側(cè)、綠化帶邊緣，甚至部分消防通道，也停放著不少電動(dòng)車和三輪車。從視覺觀感到通行體驗(yàn)，都明顯下降。

朋友告訴我，其實(shí)小區(qū)最初并不是這樣。剛交房那幾年，園區(qū)綠化景觀很好，環(huán)境也比較整潔，小區(qū)內(nèi)部幾乎看不到電動(dòng)車隨處停放的情況。轉(zhuǎn)折點(diǎn)大約是在疫情期間，物業(yè)在管理上有所放松，電動(dòng)車、三輪車逐漸被允許進(jìn)入園區(qū)地面停放。等到數(shù)量越來越多時(shí)，再想治理就變得困難了，可以說是“一旦放開，便難收回”。

還有一個(gè)客觀原因，是小區(qū)早期設(shè)計(jì)時(shí)并沒有嚴(yán)格的人車分流規(guī)劃。地下車庫主要用于機(jī)動(dòng)車停放，并沒有為非機(jī)動(dòng)車預(yù)留足夠的空間。因此當(dāng)大量電動(dòng)車進(jìn)入小區(qū)后，只能停在地面公共空間，舒適度和安全性自然都會(huì)受到影響。

朋友也多次向物業(yè)和相關(guān)管理部門反映過這些問題，包括消防隱患、通行安全等，但目前來看，改善效果并不明顯。

前段時(shí)間我也專門去小區(qū)轉(zhuǎn)了一圈做了個(gè)簡(jiǎn)單觀察。確實(shí)如朋友所說，園區(qū)內(nèi)幾乎目光所及之處都能看到電動(dòng)車和三輪車。在小區(qū)散步時(shí)，時(shí)不時(shí)就會(huì)有車輛從身邊經(jīng)過，多少有些影響安全感。如果是小孩在樓下玩耍，一旦騎行速度較快，也確實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)了解，紫東郡大約在2014年至2016年陸續(xù)交房，小區(qū)共有1720戶。按照當(dāng)初規(guī)劃，園區(qū)地面非機(jī)動(dòng)車位只有418個(gè)。但如今統(tǒng)計(jì)下來，小區(qū)內(nèi)停放的電動(dòng)車、三輪車數(shù)量已經(jīng)達(dá)到4000多輛，平均下來每戶差不多有兩輛非機(jī)動(dòng)車。如此巨大的數(shù)量差距，管理難度可想而知。

年前，物業(yè)方面其實(shí)也提出過一套治理方案。主要包括三個(gè)方面：

第一，在小區(qū)南門外建設(shè)電動(dòng)車集中充電區(qū)，并配套停車設(shè)施，引導(dǎo)車輛逐步轉(zhuǎn)移到園區(qū)外停放。

第二，根據(jù)三輪車的輪距尺寸逐步限制進(jìn)入小區(qū)，計(jì)劃從2026年1月1日起禁止部分超規(guī)三輪車進(jìn)入園區(qū)。

第三，對(duì)小區(qū)出入口道閘進(jìn)行更嚴(yán)格的車輛識(shí)別和核驗(yàn)，不再為不符合規(guī)定的三輪車放行。

這些措施在紙面上看起來還是比較有針對(duì)性的，但目前具體落實(shí)到了什么程度，還需要時(shí)間觀察。如果物業(yè)能夠逐步推進(jìn)，哪怕是分階段減少園區(qū)內(nèi)部的非機(jī)動(dòng)車數(shù)量，居住環(huán)境應(yīng)該也會(huì)有所改善。

人車分流問題是現(xiàn)在小區(qū)交房后管理上的難題。

在人車分流的小區(qū)里，機(jī)動(dòng)車進(jìn)入地下車庫，地面更多留給行人、兒童和公共活動(dòng)空間。環(huán)境更安靜，安全性也更高。而在人車混行的小區(qū)中，一旦車輛數(shù)量不斷增加，公共空間往往會(huì)被擠占，安全隱患和居住體驗(yàn)問題也隨之出現(xiàn)。

尤其是像電動(dòng)車這種高頻使用的交通工具，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和集中管理，很容易在幾年時(shí)間內(nèi)迅速“泛濫”。

所以也想問問大家：如果一個(gè)小區(qū)沒有人車分流設(shè)計(jì)，在未來買房或者換房的時(shí)候，這一點(diǎn)還會(huì)不會(huì)成為你們的重要考慮因素？

畢竟，一個(gè)小區(qū)真正長(zhǎng)期的居住體驗(yàn)，往往不是由房子本身決定，而是由規(guī)劃、管理以及日常秩序慢慢塑造出來的。