01

新一輪的“去庫存”大戰(zhàn)正式打響了！

果然還是熟悉的配方，還是熟悉的味道，還是10年前的老劇本：

漲價去庫存！

經(jīng)濟(jì)學(xué)里消費(fèi)品是越便宜買的人越多，但投資品恰恰相反。

你們想想看，為什么黃金賣200塊錢一克的時候無人問津，現(xiàn)在漲到1500了反而很多人搶著買？

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你們再想想看，為什么2017年和2021年房價漲得最快的時候，售房部會被擠爆；而現(xiàn)在房價已經(jīng)降了四五成，買的人還是很少？

原因很簡單，追漲殺跌是人的天性，只有漲價才能去庫存。

那怎樣才能漲價？

答案只有一個，那就是減少供應(yīng)。

我們的土地供應(yīng)是被高度控盤的，“莊家”只有一個。想拉的時候，直接把供應(yīng)量干到0，你說能不能拉起來？

而現(xiàn)在，這一幕正在真實(shí)上演：

近日，自然資源部、國家和林業(yè)草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，其中有一條極其重磅的表述，猶如在樓市里投下一枚深水炸彈：

新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

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這就意味著以后城市想多拿新地蓋樓不行了。想用多少新增建設(shè)用地，必須先盤活同等面積的存量土地。

細(xì)思極恐?。?/p>

當(dāng)大城市的房地產(chǎn)開發(fā)用地“原則上不再新增”時，你猜房價會怎樣？

02

更要命的是，不但新增供應(yīng)量被嚴(yán)控，存量還在被加速“回收”。

根據(jù)中指研究院的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年2月末，全國28個省市已公示的擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行超3350億元，占比約43%。

而重慶的土地回收量更是排名全國第一！

2026年開年不到兩個月，重慶規(guī)劃和自然資源局就啟動了首批專項(xiàng)債土地回收計(jì)劃，涉及四宗地塊，總金額22.93億。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

而市級2026年首批運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券收回收購?fù)恋匾苍?026年2月12日開始進(jìn)行價格公示。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

算上后續(xù)公示的市級第二批、以及南岸、榮昌、潼南、南川等區(qū)縣的跟進(jìn)計(jì)劃，重慶今年累計(jì)回收土地面積將超5800畝，收儲金額高達(dá)145億。

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根據(jù)中指研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2025年重慶擬收儲444宗地，收儲金額699億元，在全國所有城市中排名第一！

另一方面，重慶過去幾年的新增土地供應(yīng)卻是在不斷縮水的。

2024年，重慶中心城區(qū)的住宅用地成交建筑面積已經(jīng)從2014年的近3000萬方下降到了135萬方，幾乎可以忽略不計(jì)。

2025年重慶的供地建筑面積雖然回升至316萬方，但也僅僅比2023年的數(shù)據(jù)高一點(diǎn)，也僅有2014年的十分之一。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)官方公開土地成交信息整理

一邊是全國規(guī)模最大的土地回收，一邊是新增供應(yīng)急劇縮水，重慶未來房價的走勢幾乎是確定的。

無非是早遲的問題。

03

很多人說現(xiàn)在的房子就是一個消費(fèi)品，只有剛需才會買房。事實(shí)真的是如此嗎？

如果你買套房半年虧100萬，你還敢當(dāng)剛需沖嗎？

本質(zhì)上，剛需根本就是個偽命題。

你是純剛需，為了結(jié)婚買房，結(jié)果半年虧100萬，你還買嗎？

普通人買套房每個月還著利息，30年成本直接翻倍，要是不增值，跑不贏通脹，跑不贏利息，我為什么要買房？租房不香嗎？

除了超級富豪，有誰會拿幾百萬當(dāng)消費(fèi)品買？然后接受它“落地打八折”的事實(shí)？

所以除了漲價，你告訴我還有什么招能去庫存？

不要給我扯什么人口下降，出生人口影響樓市得等到2044年。

相反，從2018~2032年，高考人數(shù)將從974萬漲到1785萬，每年漲近百萬。

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所以需求根本就不是問題。

樓市跌成現(xiàn)在這樣的底層邏輯，其實(shí)是“史上最嚴(yán)調(diào)控”碰上了“美元加息周期”形成的雙重?cái)D壓。

“三道紅線 + 美元債”國內(nèi)國外兩頭堵，把房企擠爆了，逼迫開發(fā)商降價大甩賣，降價越降越?jīng)]人買，陷入死循環(huán)。

也不要拿我們?nèi)ジ毡颈取?/p>

日本當(dāng)年人均GDP是美國兩倍，東京地價能買整個美國，那才叫泡沫。

我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率才59%，美國城鎮(zhèn)化率70%以后房價還漲了20倍，所以這一輪的樓市下行，其實(shí)就是一次主動的“擠泡沫”，泡沫擠完，該漲還是得漲。

現(xiàn)在“三道紅線”已經(jīng)取消了，開發(fā)用地又被嚴(yán)控，拉房價的目的其實(shí)已經(jīng)很明確了。

當(dāng)唯一莊家想要“拉”的時候，你覺得拉得起來嗎？

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