先前一直跟大家說(shuō)“兩會(huì)”之后會(huì)有關(guān)于房地產(chǎn)救市的終極大招，沒(méi)想到殺手锏那么快就來(lái)了。

3月10日，自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)），《通知》中提到，“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！?/p>

行外人可能會(huì)無(wú)感，但我們跟很多開(kāi)發(fā)商探討這個(gè)新規(guī)之后發(fā)現(xiàn)了很多明顯的變化：

一、因?yàn)樾略鼋ㄔO(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地方政府手上的商住類(lèi)用地成為了限量版，賣(mài)一塊少一塊，因此越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商擔(dān)心后面拿不到土地或者沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)而關(guān)門(mén)歇業(yè)，為此供地收緊的情況下土拍的參與熱情也會(huì)更加高漲，尤其是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊肯定會(huì)被央國(guó)企開(kāi)發(fā)商節(jié)節(jié)推高。

二、不少開(kāi)發(fā)商不再選擇降價(jià)賣(mài)房、以?xún)r(jià)換量，而且越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商擔(dān)心存量項(xiàng)目賣(mài)完后就沒(méi)有項(xiàng)目可做，因此不再著急以?xún)r(jià)換量、犧牲利潤(rùn)。事實(shí)上，政府目前卡住了土地這一端的源頭供應(yīng)，市場(chǎng)在去庫(kù)存的同時(shí)會(huì)逐步觸發(fā)剛需和改善群體的購(gòu)買(mǎi)緊迫性，這也意味著樓市的止跌回穩(wěn)預(yù)期可能加速實(shí)現(xiàn)。

三、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭土地供應(yīng)被卡住之后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將拿地視野轉(zhuǎn)向了存量盤(pán)活、低效用地開(kāi)發(fā)、城市更新、城中村改造、片區(qū)統(tǒng)籌等領(lǐng)域，這意味著以拆遷為主的城市更新、城中村改造等供地方式將逐步升溫，城市更新領(lǐng)域也將重現(xiàn)熱度。

有些央國(guó)企開(kāi)發(fā)商對(duì)此次《通知》的解讀會(huì)更加激進(jìn)一些，他們認(rèn)為，“38號(hào)文”會(huì)逼著地方政府拼命抬升樓市、拼命收儲(chǔ)、拼命拆遷，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也會(huì)拼命搶地（主要是優(yōu)質(zhì)地塊），因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商以后拿不到地就上不了牌桌，企業(yè)也就談不上生存和發(fā)展。

從“38號(hào)文”的內(nèi)容表述上來(lái)看，新增建設(shè)用地主要遵循三個(gè)原則，一是“各?。▍^(qū)、市）年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積”，二是“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展”，三是“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。

根據(jù)上述原則，全國(guó)各個(gè)城市新增建設(shè)用地面積的核心變成了“盤(pán)活存量土地面積”，而存量土地面積主要是三種，第一種是已審批但未招拍掛或者已流拍的土地，第二種是已成交但已閑置或者爆雷房企、地方城投等無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的土地，第三種是城中村、舊廠區(qū)等低效用地。

上述三種存量土地如何盤(pán)活？第一種的存量土地肯定是直接招拍掛，第二種的需要政府收儲(chǔ)后再次招拍掛，第三種則主要靠拆遷。如果地方政府不努力，那么新增用地指標(biāo)將失去保障，這不僅涉及到土地財(cái)政的問(wèn)題，還涉及到地方的長(zhǎng)效發(fā)展問(wèn)題。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果地方政府連用于重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展的土地供應(yīng)都保證不了，那么地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展肯定就成為了空話，因此我們認(rèn)為地方政府在“38號(hào)文”發(fā)布后肯定會(huì)想盡辦法穩(wěn)住基建和地產(chǎn)，以此穩(wěn)住地方經(jīng)濟(jì)。

如果上述邏輯成立，那么在大幅降低樓市供應(yīng)的情況下，需求端的復(fù)蘇肯定會(huì)更快到來(lái)，因此接下去兩個(gè)月的樓市變化將成為市場(chǎng)觀察的重中之重。

我們猜測(cè)，上半年或許將迎來(lái)扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵時(shí)刻。