巴菲特退休了，復(fù)盤(pán)其一生，這個(gè)地球上還沒(méi)有人能達(dá)到他的高度。

我最近看到一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這一生中，巴菲特的整體投資收益超過(guò)了5萬(wàn)倍。

除了巴菲特，沒(méi)有人能達(dá)到這個(gè)成績(jī)。

從去年以來(lái)，我一直思考的一個(gè)問(wèn)題是，巴菲特的投資思想，到底能不能用到我們?nèi)粘５耐顿Y決策中。

比如說(shuō)，如果用巴菲特的理論，去投資房地產(chǎn)，該怎么做？

巴菲特投資思想的精華大概有三條：

第一找到一家公司的內(nèi)在價(jià)值；（漲幅空間）

第二找到最大尺度的安全邊際；（買入時(shí)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)）

第三相信市場(chǎng)的力量。（如果1和2都沒(méi)問(wèn)題，遲早會(huì)漲回來(lái)）

這三條結(jié)合在一起，就是：內(nèi)在價(jià)值（確保沒(méi)有買錯(cuò)）+買入價(jià)格（確保沒(méi)有買貴）+長(zhǎng)期預(yù)期（盈利的確定性）

所以，再簡(jiǎn)單一些，就是一項(xiàng)好的投資，就是要確保沒(méi)有買錯(cuò)、也沒(méi)有買貴，然后用時(shí)間去穿越周期，穩(wěn)定盈利就行了。

最好的案例是東京，日本衰退了整整30年，最貴的的時(shí)候一個(gè)東京的價(jià)格能買下整個(gè)美國(guó)。

泡沫這樣大，這樣夸張，但從1990年泡沫破裂后，只不過(guò)用了十年，在2001年的時(shí)候，東京就開(kāi)始重新漲價(jià)了，至今已經(jīng)連漲了25年。前期幅度會(huì)慢些，從2016年之后，漲幅就開(kāi)始加速了，疫情之后，漲幅開(kāi)始起飛。

如果在10年前買入東京，只要不是閉著眼睛買，今天一定都會(huì)有不錯(cuò)的溢價(jià)。

這告訴我們的是，只要資產(chǎn)的基本面沒(méi)問(wèn)題，價(jià)值一定會(huì)回歸的，這就是動(dòng)態(tài)均衡理論。

從東京我們?cè)倏磭?guó)內(nèi)，從基本面的角度看，誰(shuí)最像東京，或者說(shuō)誰(shuí)是符合這個(gè)理論的？

其實(shí)最好的案例還有香港。2019年后，因?yàn)楹芏嗤獾厝穗x開(kāi)香港，再加上疫情，香港樓市開(kāi)始下跌行情，但是從去年開(kāi)始，香港開(kāi)始了租金和房?jī)r(jià)螺旋上升的節(jié)奏。

看似香港走了40萬(wàn)人，但大陸和東南亞，以及其他地方有錢(qián)人迅速填補(bǔ)了這個(gè)空檔，基本面并沒(méi)有影響。

上一次更大的看空是香港回歸，1997年開(kāi)始，包括香港本地人在內(nèi)的，大家也在集體看空香港回歸，但結(jié)果是，用7年時(shí)間消化完這一切后2004年香港樓市開(kāi)始上漲，一直漲到了2021年，這一波長(zhǎng)牛漲了整整18年，香港整體樓市漲了5到7倍。

那么，我們?cè)侔岩曇巴鈹U(kuò)散，眼下這一刻，誰(shuí)最像東京或者香港？

是墨爾本。

為什么是墨爾本的公寓？

因?yàn)榉績(jī)r(jià)和城市的價(jià)值極度不匹配。

墨爾本是澳洲第二大城市，但是公寓的價(jià)格中位數(shù)還沒(méi)布里斯班高，這顯然是極度不合理的。甚至很多小城市都已經(jīng)超過(guò)了全澳洲第二大城市。

為什么會(huì)這樣？

就是因?yàn)樵谝咔橹肮?yīng)太多了。供需失衡真是屢試不爽的價(jià)格法則，供大于需價(jià)格就必然下降，就像我們現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一樣；供小于需就一定會(huì)價(jià)格上漲，就像胡志明、河內(nèi)、布里斯班一樣。

但墨爾本已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，連續(xù)5年減少了供應(yīng)，接下來(lái)幾年也在極度控制供應(yīng)。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)從2013年開(kāi)始，墨爾本進(jìn)入上一輪的房?jī)r(jià)上漲行情，同時(shí)供應(yīng)也開(kāi)始大增，最終到2020年達(dá)到了供應(yīng)頂點(diǎn)。

之后疫情來(lái)了，墨爾本封控政策最嚴(yán)，人口開(kāi)始外流，澳洲開(kāi)始加息，這一系列因素下來(lái)，把墨爾本直接打入了谷底。

2021年墨爾本供應(yīng)開(kāi)始縮量，2022年和2023年持續(xù)縮量，到了2024年，新增供應(yīng)直接減少到1993年以來(lái)最低。

這也讓墨爾本錯(cuò)過(guò)了這一輪全澳的上漲行情，全澳基本都在漲，但只有墨爾本在原地踏步。

但是，疫情放開(kāi)后，人口開(kāi)始快速回流：

2023年墨爾本人口大幅增長(zhǎng)了16萬(wàn)8407人

2024年增長(zhǎng)了14萬(wàn)2637人，墨爾本總?cè)丝谶_(dá)535萬(wàn)0705人。

預(yù)計(jì)2026年，墨爾本總?cè)丝趯⑦_(dá)到546萬(wàn)5000人左右。

大家都知道的周杰倫攜子定居墨爾本，就是在這個(gè)時(shí)候。

這導(dǎo)致在2024年，墨爾本的實(shí)際供應(yīng)量和市場(chǎng)需求量，達(dá)到了夸張的19：1，用國(guó)內(nèi)熟悉的語(yǔ)調(diào)來(lái)說(shuō)，就是19個(gè)人搶1套房。

2025年，很多有錢(qián)人開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)抄底墨爾本的高端公寓， 畢竟全澳第二大城市的內(nèi)在價(jià)值依舊存在，而眼下磨底盤(pán)整的時(shí)刻，也正是入手的時(shí)刻，然后靜靜等待價(jià)值回歸，等待動(dòng)態(tài)均衡！

最后，再回顧一下這個(gè)投資思維：

第一找到一家公司的內(nèi)在價(jià)值；（漲幅空間）

第二找到最大尺度的安全邊際；（買入時(shí)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)）

第三相信市場(chǎng)的力量。（如果1和2都沒(méi)問(wèn)題，遲早會(huì)漲回來(lái)）

這三條結(jié)合在一起，就是確保沒(méi)有買錯(cuò)+確保沒(méi)有買貴+盈利的確定性。

在東京和香港之后，墨爾本就是這個(gè)最大的確定性。這一切都是在不斷的一線實(shí)地調(diào)研+多維度的比較和思考后，得出的結(jié)果。

想第一時(shí)間了解當(dāng)下墨爾本市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，進(jìn)群鎖定今晚的直播間。

今年，我的重心就是持續(xù)全球一線調(diào)研，深入一線感知最真實(shí)變化，上周日剛結(jié)束日本考察，下周啟程越南，隨后澳洲、香港……

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