（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2006年，王先生購(gòu)得一套位于朝陽(yáng)區(qū)的住宅（以下簡(jiǎn)稱“一號(hào)房屋”），2009年取得產(chǎn)權(quán)證。2016年4月，王先生與好友趙先生簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以126萬(wàn)元將一號(hào)房屋出售給趙先生，并于當(dāng)日完成過(guò)戶。同日雙方另簽《補(bǔ)充協(xié)議》，約定總價(jià)132萬(wàn)元，趙先生應(yīng)于2016年5月13日前付清全款。

然而，趙先生從未支付任何房款。王先生稱因與趙母是朋友，故給予優(yōu)惠并放寬付款條件。

2016年6月，趙先生將妻子李女士加名為共有人，房屋變?yōu)榉蚱薰餐灿小?018年，二人離婚訴訟中，李女士主張?jiān)摲肯灯浼彝コ鲑Y、由王先生代持，買賣實(shí)為虛假。

2018年8月，王先生起訴趙先生，要求：1. 解除合同；2. 返還房屋；3. 賠償每月1萬(wàn)元損失。

李女士作為第三人參加訴訟，堅(jiān)決反對(duì)解除合同，稱交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)（當(dāng)時(shí)同地段房?jī)r(jià)約400萬(wàn)），且主合同條款缺失，補(bǔ)充協(xié)議未備案，涉嫌偽造，實(shí)為掩蓋“代持轉(zhuǎn)名”事實(shí)。

二、裁判結(jié)果
駁回王先生全部訴訟請(qǐng)求——合同不予解除，房屋不返還。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

交易過(guò)程嚴(yán)重違背常理：

賣方在未收分文情況下即過(guò)戶交房；

成交價(jià)僅3.5萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)低于2016年朝青板塊市場(chǎng)價(jià)；

雙方此前存在300萬(wàn)元抵押借款，房款與借款關(guān)系不明。

合同雖有效，但解除將損害第三人權(quán)益：
房屋已登記為趙先生與李女士夫妻共同共有，涉及第三人合法物權(quán)，不宜單方解除。

原告催款證據(jù)薄弱：
所謂催款函無(wú)簽收記錄，形成時(shí)間臨近離婚訴訟，真實(shí)性存疑。

不排除“代持轉(zhuǎn)名”可能性：
雖無(wú)直接證據(jù)證明借名買房，但結(jié)合低價(jià)、零付款、快速加名等行為，交易真實(shí)性高度可疑。

維護(hù)交易穩(wěn)定性優(yōu)先：
在產(chǎn)權(quán)已變更、第三人實(shí)際居住的情況下，解除合同將引發(fā)更大糾紛，故以維持現(xiàn)狀為宜。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“疑似虛假交易 + 零付款過(guò)戶 + 離婚財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)奪”糾紛，我們成功守住客戶房產(chǎn)的關(guān)鍵在于：

聚焦交易異常點(diǎn)：低價(jià)、零付款、無(wú)催收、快速加名，構(gòu)建“非真實(shí)買賣”邏輯鏈；

強(qiáng)調(diào)第三人物權(quán)保護(hù)：房屋已登記為共同共有，屬《物權(quán)法》保護(hù)的既得權(quán)利；

瓦解原告履約合理性：指出“朋友關(guān)系”不能解釋放棄百萬(wàn)債權(quán)的行為；

引導(dǎo)法院關(guān)注程序正義：補(bǔ)充協(xié)議未備案、主合同條款缺失，削弱合同完整性。

重要提醒：

房屋買賣務(wù)必“先收款、再過(guò)戶”，否則風(fēng)險(xiǎn)極高；

遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的交易易被推定為虛假，尤其涉及親屬或朋友；

若確系代持，應(yīng)保留完整出資+控制證據(jù)，避免被認(rèn)定為贈(zèng)與或買賣；

配偶被加名為共有人后，原產(chǎn)權(quán)人幾乎無(wú)法單方追回房屋。

注：文中人物、公司、房屋、案號(hào)均為化名，僅用于普法說(shuō)明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來(lái)電咨詢。