南方財(cái)經(jīng)全國兩會(huì)報(bào)道組 楊希

臨期商用土地辦理使用權(quán)的續(xù)期近年來收到市場關(guān)注。目前，我國已在相關(guān)城市開展商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期試點(diǎn)工作，同時(shí)正在對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中涉及續(xù)期政策進(jìn)行修訂完善。

今年兩會(huì)，全國政協(xié)委員、新浪微博江蘇總編輯馮曉婷對(duì)南方財(cái)經(jīng)全國兩會(huì)報(bào)道組分享了她在商業(yè)用地方面的具體觀察和思考。作為新的社會(huì)階層人士，馮曉婷長期關(guān)注民營企業(yè)與市場主體的一些痛點(diǎn)問題，她認(rèn)為，當(dāng)前，在商業(yè)用地使用權(quán)臨近到期這一問題上，存在一定政策改進(jìn)空間。

比如，商業(yè)用地和房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，除了能夠出租以收取租金回報(bào)之外，還是業(yè)主用于抵押貸款的抵押物。金融系統(tǒng)提供的貸款，是提升固定資產(chǎn)部門資金流動(dòng)性、提高資金使用效率的重要環(huán)節(jié)，也是支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。

而當(dāng)前，商業(yè)用地抵押貸款的主要形式之一是經(jīng)營性物業(yè)貸款，即業(yè)主將已經(jīng)用于出租的商業(yè)土地和房產(chǎn)抵押給銀行并用當(dāng)前和未來的租金收入還本付息以獲取長期資金支持，比如10年。但是，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

“如果一個(gè)商業(yè)房產(chǎn)的產(chǎn)證有效期還剩7年，在銀行只能獲得2年的經(jīng)營性物業(yè)貸款，而非原來的10年或15年，也不是產(chǎn)證剩余的7年。如此一來，臨期商業(yè)房產(chǎn)的資金大量固化在房產(chǎn)本身，無法實(shí)現(xiàn)有效流動(dòng)。”馮曉婷表示。

馮曉婷進(jìn)一步提出了有針對(duì)性的建議。馮曉婷建議相關(guān)部門盡快修訂完成臨期商用土地辦理使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)政策，并全面落地。同時(shí)，馮曉婷認(rèn)為，可提出申請(qǐng)商業(yè)用土地使用權(quán)續(xù)期的時(shí)間從“屆滿前一年”提前到“屆滿前五至八年”，以穩(wěn)定商用土地業(yè)主企業(yè)的經(jīng)營預(yù)期。

在建議金融主管部門引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)探索靈活的信貸支持模式方面，馮曉婷建議不再機(jī)械執(zhí)行“貸款到期日須早于產(chǎn)權(quán)證到期日5年”的限制，可依據(jù)續(xù)期意向書或預(yù)審批文件合理確定貸款期限。同時(shí)，在正式續(xù)期政策全面落地前，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)遵循市場化、法治化原則，綜合評(píng)估企業(yè)的信用狀況、財(cái)務(wù)健康度及聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商用土地及房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。按照公平、公正原則，重點(diǎn)加大對(duì)民營企業(yè)的融資支持保障。