撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚。

大概是在3月6日，北京規(guī)自委朝陽(yáng)分局不動(dòng)聲色，更新了一版呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊的報(bào)規(guī)圖。

兩天前，它首次發(fā)布時(shí)，圖紙很模糊，且越放大、越看不清，一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息，只能靠盲猜。

針對(duì)這一點(diǎn)，花姐沒客氣，在《北京CBD豪宅，螺螄殼里做道場(chǎng)》一文中指出來(lái)了。

圖紙不清晰，這不符合報(bào)規(guī)圖公示的規(guī)則。

好在，北京規(guī)自委和首開股份，都發(fā)現(xiàn)了這個(gè)BUG，并及時(shí)修正。

新圖中的一些參數(shù)，一目了然。

首開呼家樓項(xiàng)目占地5300㎡，規(guī)劃地上建面7588㎡。其中，住宅規(guī)劃5508㎡，社區(qū)綜合服務(wù)規(guī)劃2080㎡。

尤其是9001住宅地塊，占地只有2700平米。

麻雀雖小，須五臟俱全。

五臟怎么排列？十分考驗(yàn)設(shè)計(jì)師的功夫。

花姐讀完圖紙之后，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師是花了心思的。

1、它只設(shè)計(jì)了1棟住宅樓，兩個(gè)單元，地上11層、建筑高度35.9米，預(yù)計(jì)單層層高約3.2米；

2、用疊羅漢的手法，將街坊路用到極致；

3、大力做地下文章，地下負(fù)13.2米，預(yù)計(jì)地下有3層。

正所謂是：螺螄殼里做道場(chǎng)。（咨詢首開呼家樓項(xiàng)目，加花姐微信：louhuar007）

總共32套豪宅

呼家樓項(xiàng)目最大的懸念，是戶型套數(shù)。

它的地上建面5508平米，11層，單層面積約500平米。兩個(gè)單元，怎么分配這500平米呢？

從圖紙上初看起來(lái)，好似有44套房，實(shí)則不然。

西單元只有一個(gè)電梯，西北角特意凹進(jìn)去了，很有可能是一層一戶，共計(jì)11套。

東單元有兩個(gè)電梯，單層梯一戶，但北面有兩個(gè)紅色箭頭，東邊的箭頭，很有可能專門為東端戶首層而設(shè)。

這個(gè)東端戶很特別，從鳥瞰圖南面的外立面看，沒有內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，加上南面有“變配電箱”。

花姐推測(cè)，東端戶首層可能是小區(qū)的物業(yè)用房或會(huì)所，約140平米。

關(guān)于有多少戶，從它只有42個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位、68個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位，也可以找到答案——它的戶數(shù)最多不超過35套。

由于它身處CBD核心，車位配比超過1.2輛/戶，是大概率的。

據(jù)此，花姐認(rèn)為，呼家樓項(xiàng)目東單元有21套住宅，西單元共計(jì)11套，總計(jì)32套房。

145平米和210米空中豪宅

首開股份拿下呼家樓項(xiàng)目，大概率會(huì)打造成迷你頂級(jí)豪宅。

花姐推測(cè)，它有兩款戶型：西邊單元兩戶，每戶建面145平米；東邊單元獨(dú)門獨(dú)戶，每戶210平米。

它的贈(zèng)送手法，有兩種：

1、南向內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.2米，封閉，半贈(zèng)送面積；

2、北向設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1米，封閉，全贈(zèng)送。

由于所處地段好，贈(zèng)送面積收緊。

來(lái)看下兩款戶型的尺寸：

1、145平米戶型：面寬約14米，進(jìn)深約11米，南向三面寬、接近通面內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，北面贈(zèng)送一個(gè)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)（東邊戶多贈(zèng)了一個(gè)），一梯一戶；

2、210平米戶型：面寬約16米，進(jìn)深約14米，

南向四面寬、接近通面內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，北向贈(zèng)送一個(gè)長(zhǎng)約7米的設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，一層一戶。

它與東單元西戶之間，北面特意做了凹進(jìn)設(shè)計(jì)，目的是為了增加側(cè)面的采光，打造成270度空中豪宅的視線。

另外，花姐發(fā)現(xiàn)它還有一個(gè)顯著特點(diǎn)——每款戶型在南向，都設(shè)有衛(wèi)生間。

呼家樓項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)5.88萬(wàn)元/㎡，扣除2080㎡社服配套后，住宅的實(shí)際樓面地價(jià)約8.1萬(wàn)元/平米。

據(jù)此推測(cè)，它的房?jī)r(jià)約11.5萬(wàn)元/平米，單套總價(jià)為1600萬(wàn)元至3000萬(wàn)元。

螺絲殼里做道場(chǎng)

呼家樓項(xiàng)目的報(bào)規(guī)圖出得太慢，大概是圖紙來(lái)回修改，拖慢了開發(fā)進(jìn)程。

從這張圖紙，花姐讀出了設(shè)計(jì)師的不易，也讀出了背后的心機(jī)。

通常情況下，一個(gè)樓盤，最基本的配置包括：配電室、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、地上非機(jī)動(dòng)車停車位、消防車道、回車場(chǎng)，還有車庫(kù)出入口，人行出入口，等等。

只有一棟住宅樓的呼家樓項(xiàng)目，也不例外。盡管它很迷你，卻很考驗(yàn)設(shè)計(jì)師的水準(zhǔn)。

在它的平面圖中，有兩處無(wú)頂蓋樓梯：一處在東北角緊挨街坊路；一處在西單元的正南方，中間通過一條人行通道，與外面馬路相連。

通過鳥瞰圖可明顯看出，這兩處無(wú)頂蓋樓梯的具體形狀。

顯然，它們是通向地下的。呼家樓項(xiàng)目的地下，究竟藏著什么秘密呢？

這兩處樓梯直通車庫(kù)的概率很小，畢竟42個(gè)車位并不需要過大的面積。

花姐判斷，很有可能是關(guān)于小區(qū)的其他配套設(shè)施，以及地下會(huì)所等其他設(shè)施。

在京城樓市，能這么規(guī)劃，呼家樓項(xiàng)目尚屬首次。

另外，在呼家樓項(xiàng)目2700平米住宅占地里，還有長(zhǎng)約50米、寬8米的街坊路。

這條街坊路約400平米，導(dǎo)致可建住宅的地塊，僅剩2300平米，實(shí)際容積率從2.04升至2.4。

設(shè)計(jì)師必然要在街坊路動(dòng)腦筋，向其借力。

花姐發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)師在街坊路上疊羅漢了：

1、北面的街坊路，至少和消防撲救場(chǎng)地、消防回車場(chǎng)、消防車道、室外活動(dòng)場(chǎng)地、住宅地下室范圍線，都存在重疊，或交集；

2、由于車庫(kù)出入口設(shè)在東北角，占用了消防撲救場(chǎng)地。因此，它在西邊紅線外，補(bǔ)了一塊撲救場(chǎng)地。

但，是在紅線外，這能通過審批？

最后，吐槽一下，設(shè)計(jì)師沒有標(biāo)出樓間距數(shù)字也就算了，連四面現(xiàn)狀住宅的高度，也省略了。