2026.03.06

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 吳斯旻

2026年政府工作報(bào)告提出，今年要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并要有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。

圍繞今年房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)工作以及“十五五”期間城市存量轉(zhuǎn)型仍需回應(yīng)的重點(diǎn)議題，第一財(cái)經(jīng)6日在全國兩會(huì)上海市代表團(tuán)全體會(huì)議開放日現(xiàn)場，采訪了全國人大代表、上海富申評(píng)估咨詢集團(tuán)董事長、上海市城市更新專家委員會(huì)副主任樊蕓。

如何推動(dòng)“好房子”銷售？

“現(xiàn)在上?！梅孔印≌?xiàng)目的得房率可以達(dá)到93%-94%，這與前兩年當(dāng)?shù)啬澈勒?xiàng)目得房率低至67%形成了鮮明的對比。”樊蕓提及這一調(diào)研結(jié)果。

她認(rèn)為，“好房子”建設(shè)一方面可以推動(dòng)房屋銷售，另一方面也降低了城市政府征收動(dòng)遷的成本，吸引央企等社會(huì)資本投入城市更新領(lǐng)域。

過去，部分住宅項(xiàng)目得房率偏低。樊蕓以上述豪宅項(xiàng)目為例稱，每月業(yè)主必須承擔(dān)350平米的物業(yè)管理費(fèi)，每平米物業(yè)管理費(fèi)大約是20元。

近兩年來，“好房子”項(xiàng)目的落地有效提高了業(yè)主得房率，給購房者帶來實(shí)惠。她認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場調(diào)整的過程中，推廣“好房子”與提振住房消費(fèi)息息相關(guān)。

為了進(jìn)一步促進(jìn)“好房子”銷售，樊蕓提出三點(diǎn)建議：一是在“十五五”期間“推動(dòng)住房銷售逐漸取消公攤面積”，讓購房者“花同樣的錢拿到更大的居住面積”，隨著后續(xù)房價(jià)回調(diào)，這一利好會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)；

二是讓物業(yè)可問責(zé)、可更換，也即居住者有權(quán)“取消不負(fù)責(zé)的物業(yè)”。從更長期來看，鼓勵(lì)“物業(yè)管理”轉(zhuǎn)型為“物業(yè)服務(wù)”，推動(dòng)“好房子”與“好物業(yè)”“好社區(qū)”有機(jī)結(jié)合；

三是讓地鐵等公共交通覆蓋更多“好房子”。房屋價(jià)值的一大決定因素是地段。當(dāng)前不少購房者，尤其是一線城市購房者買不起中心城區(qū)的住房，退而求其次選擇遠(yuǎn)郊的住房。

“以上海為例，這是全球地鐵里程最長的城市之一，如果讓當(dāng)?shù)氐罔F能建到每個(gè)小區(qū)的門口，遠(yuǎn)郊購房者也就能享受到中心城區(qū)的便利?！狈|說。

城市更新的上海方案

在談及城市更新工作時(shí)，樊蕓對第一財(cái)經(jīng)表示，在上海，超長特別專項(xiàng)債等政府資金有力地推動(dòng)了城市更新工作。

與此同時(shí)，上海在城市更新中也有多項(xiàng)創(chuàng)新做法：比如，去年上海大規(guī)模推動(dòng)存量收儲(chǔ)，并將收儲(chǔ)資源優(yōu)先用于科創(chuàng)發(fā)展，同時(shí)給予相關(guān)科創(chuàng)企業(yè)低利率、最高達(dá)到10年的還款周期，還允許同一儲(chǔ)備項(xiàng)目不同地塊之間的自由調(diào)劑使用，這些政策緩解了政府的收儲(chǔ)資金壓力，保障了重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，推動(dòng)城市新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。

另一項(xiàng)創(chuàng)新做法是鼓勵(lì)政府企事業(yè)單位的空間向市民開放，這類做法在推動(dòng)更多主體參與到城市更新領(lǐng)域的同時(shí)，精細(xì)化提升城市品質(zhì)。

此外，上海近年來將城市工業(yè)用地遺址等低效用地更新為高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。去年，樊蕓在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)租金市場下行期做過一次調(diào)研，在徐匯區(qū)濱江，隨著更新后產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)陸續(xù)搬遷至某園區(qū)，該園區(qū)周圍房租普漲了2元。

去年8月，上海規(guī)自局還發(fā)布了《關(guān)于深化“三師”聯(lián)創(chuàng)工作機(jī)制推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見（2025版）》，核心是通過深化“三師”聯(lián)創(chuàng)機(jī)制，推動(dòng)上海城市更新高質(zhì)量發(fā)展。

樊蕓認(rèn)為，上海所探索建立的責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評(píng)估師聯(lián)創(chuàng)工作機(jī)制，加強(qiáng)城市更新專業(yè)技術(shù)支撐，也意味著各高校建筑設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃等專業(yè)畢業(yè)生和相關(guān)市場化機(jī)構(gòu)，未來仍大有可為。

“城市更新不僅要發(fā)揮地方規(guī)劃設(shè)計(jì)院等事業(yè)單位作用，更要發(fā)揮第三方市場化的專業(yè)力量的作用，使三師聯(lián)創(chuàng)機(jī)制真正落地，在城市更新中發(fā)揮更大的作用?！狈|說。

以立法推動(dòng)住房維修基金使用

對于城市更新的下一步，樊蕓認(rèn)為，首當(dāng)其沖是增強(qiáng)房屋質(zhì)量和安全，尤其應(yīng)該關(guān)注老舊高層的減災(zāi)防災(zāi)能力。

與此同時(shí)，應(yīng)通過立法推動(dòng)住房維修基金活化用于消防、房屋結(jié)構(gòu)老化等領(lǐng)域，系統(tǒng)提升住房安全和城市韌性，“談及房屋質(zhì)量和安全，監(jiān)管是一方面，資金來源則是另一方面”。

資金尤其需要投向救災(zāi)能力提升上。樊蕓表示，去年香港大埔大火事件對高層建筑聚集的內(nèi)地超大特大城市，亦有警示。以上海為例，據(jù)其調(diào)研，中心城區(qū)的高層建筑大概6.6萬幢，這些建筑樓層很多都在30層以上，而目前國內(nèi)消防救援云梯一般只能達(dá)到50米左右，救援能力遠(yuǎn)無法匹配高層建筑的救援需求。至于能夠達(dá)到100米左右的消防云梯，一是市場少有，二是在實(shí)際救援中，可能面臨過橋、隧道等障礙。

“為了實(shí)施救援，我最初考慮大力發(fā)展消防高端制造業(yè)。但經(jīng)過調(diào)研，我的想法與之前有所不同。地方消防局領(lǐng)導(dǎo)告訴我，目前我國的消防設(shè)備在國際上處于領(lǐng)先地位，許多國外的設(shè)備制造商都要向中國學(xué)習(xí)。但遺憾的是，這類先進(jìn)設(shè)備市場占有率不高。”樊蕓說。

那么，誰來投資？如何提高市占率？

樊蕓提出設(shè)想：撬動(dòng)住房維修基金，將其用于此類先進(jìn)救災(zāi)救援設(shè)備研發(fā)。在相關(guān)設(shè)備面市后，優(yōu)化政府相關(guān)招投標(biāo)方式，促進(jìn)更多先進(jìn)救災(zāi)設(shè)備投入使用。

微信編輯| 小羊

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