單身自住、持有收租……公開平臺上，“在南京買套公寓”的話題熱度居高不下。

怎樣買公寓才劃算？銳評君發(fā)現(xiàn)了南京公寓交易的“新玩法”。

今天，阿里資產(chǎn)官網(wǎng)上成功拍賣了一套萬科都薈天地城的公寓。這套公寓建面約36.26㎡，起拍總價(jià)38888元，吸引超6200次圍觀。經(jīng)過47輪競價(jià)后，以335888元成交。

以低總價(jià)為“噱頭”，吸引買房人競拍，最終以契合市場行情的價(jià)格成交，看起來沒毛病對不對？

研究一番后銳評君發(fā)現(xiàn)玄機(jī)在于，這類公寓精裝修帶租約，買家成功拍下房源后，坐等收租就行，租金回報(bào)率往往都不低！更多詳情，接著往下看。

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今天成交的萬科都薈天地城公寓，位于南站板塊。

經(jīng)過多年的發(fā)展，南站兌現(xiàn)度很高。高鐵樞紐、四線地鐵、證大喜瑪拉雅購物中心等配套一應(yīng)俱全；以綠地、金輪等寫字樓為載體，產(chǎn)業(yè)也趨向成熟。

被拍賣的公寓房源，位于都薈天地城C1，建面約36.26㎡，無抵押、無查封。精裝修，空調(diào)、熱水器、冰箱、洗衣機(jī)、床、桌椅、衣柜、投影等齊全，輕松拎包入住。

室內(nèi)為1室0廳1衛(wèi)布局，實(shí)拍圖如下：

標(biāo)的物詳情里，附上了這套公寓的原購房發(fā)票。開票日期為2021年底，當(dāng)時(shí)的購買總價(jià)為796460元。

如今，該公寓僅38888元起拍，即使經(jīng)過47輪激烈競價(jià)，成交總價(jià)不過335888元，較原購買總價(jià)腰斬都不止。

好好選房小程序顯示：萬科都薈天地城C區(qū)的二手公寓今年0成交，去年9月成交的36㎡戶型，總價(jià)33萬。

這意味著，今天通過阿里資產(chǎn)拍賣的這套公寓，成交價(jià)與當(dāng)前的市場價(jià)基本契合。

注意，這套公寓為有租約狀態(tài)，月租金2300元。租賃合同一年一簽，最新到期日為今年4月14日。

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事實(shí)上，自去年6月起，阿里資產(chǎn)官網(wǎng)頻頻上架了萬科都薈天地城的小公寓。

這些公寓的戶型面積在30㎡上下，起拍總價(jià)28888元至56369元不等，共同點(diǎn)是吸引的報(bào)名人數(shù)還不少，均加價(jià)成交，最高的出價(jià)達(dá)77次。

問題來了，這些公寓為什么受歡迎？銳評君認(rèn)為，明面上的原因主要有兩點(diǎn)。

第一，即使加價(jià)成交，可總價(jià)仍處于較低水平。

萬科都薈天地城被拍賣的公寓，用超低起拍總價(jià)吸引眼球，即使經(jīng)過幾十輪競價(jià)，最終的成交總價(jià)仍然處于較低的水平。

拿今天成交的36.26㎡公寓為例，這套房原購買價(jià)近80萬，如今不到34萬就能買到，價(jià)格“真香”。

注意，標(biāo)的物聲明明確了，該房源無權(quán)利瑕疵，交易涉及的稅費(fèi)各自承擔(dān)，且水電、物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)由賣方結(jié)清，無隱形支出成本。

即使加上軟件服務(wù)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、交易過戶產(chǎn)生的契稅和印花稅，競買人最終的綜合持有成本也不過36.6萬左右，整體還算友好。

第二，都為精裝修帶租約的“省心”房源，租金回報(bào)率相對高。

銳評君注意到，萬科都薈天地城被拍賣的公寓房源，清一色帶有租約，最久的得到2028年6月底到期。

以去年12月1日，經(jīng)過77次競價(jià)成交的28㎡公寓為例，做一組計(jì)算。

這套公寓起拍總價(jià)56369元，最終成交總價(jià)296369元，我們設(shè)定競買人為全款支付，無貸款利息成本：

按照約定，成交后需支付軟件服務(wù)費(fèi)和傭金，累計(jì)約成交價(jià)的5.4%-5.9%。銳評君按最高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，約17486元。

交易過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)，由買賣雙方各自承擔(dān)，即買家只需繳納3%的契稅+0.025%的印花稅，合計(jì)約8965元。

也就是說，買家拍下這套公寓的實(shí)際持有成本約322820元。參考同小區(qū)類似戶型，物業(yè)費(fèi)約2300元/年。

按照租賃合同約定，這套公寓的月租金為1900元，租賃期限截止到2028年6月30日，年租金達(dá)22800元。

以此計(jì)算，這套公寓的年租金回報(bào)率約7%，遠(yuǎn)高于當(dāng)下的銀行定存利率，以及大部分中低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)收益。

今天成交的這套36㎡公寓，年租金約27600元。算上交易稅費(fèi)、軟件服務(wù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等總成本，年租金回報(bào)率更是高約7.5%。

7%上下的年租金回報(bào)率，在南京公寓市場是什么水平？

銳評君選取了新玄武的招商局中心公寓對比，項(xiàng)目的精裝修公寓建面約53-95㎡，總價(jià)68萬起。

目前，小區(qū)53㎡公寓月租金最高可達(dá)3200元，即使刨去購買稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等成本，年租金回報(bào)率也不過5.6%左右。

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銳評君注意到，不光是萬科都薈天地，河西南的金地中心菁華，南站的綠地云尚公館、萬科大都會，江寧的協(xié)眾雅居等，都有超低起拍價(jià)的精裝修帶租約公寓，被加價(jià)成交。

而部分起拍總價(jià)高，且未出租的商業(yè)公寓房源，往往以流拍告終。

精裝修帶租約的公寓，被買房人爭搶的深層次原因是什么？銳評君認(rèn)為有幾點(diǎn)。

第一，這類公寓往往將價(jià)格進(jìn)行深度回調(diào)，性價(jià)比非常高的同時(shí)，持有成本可控，安全墊也更高些。

比如河西南金地中心菁華的小公寓，原先總價(jià)85萬，通過拍賣不到43萬就能拿下。

今天成交的萬科都薈天地城公寓也是類似的情況，原先購入總價(jià)近80萬，現(xiàn)在不到34萬就能拍下。

樓市行情無差別火熱時(shí)，這些公寓的原價(jià)可能大幾十萬甚至上百萬，如今的到手價(jià)僅是高峰期的4-5折。價(jià)格深度回調(diào)后，下跌空間收窄，租金水平波動(dòng)不算大的情況下，租金回報(bào)率反而切實(shí)提升了。

第二，相對高的租金回報(bào)率，跑贏主流理財(cái)。

房價(jià)下跌、存款利率下降、銀行理財(cái)凈值波動(dòng)，構(gòu)成大家對資產(chǎn)的“焦慮三件套”。

當(dāng)很多普通人不具備專業(yè)的金融知識，玩不轉(zhuǎn)股票、基金等，便將保衛(wèi)資產(chǎn)的目光看向不動(dòng)產(chǎn)。

南京這類帶租約的低總價(jià)公寓，年租金回報(bào)率動(dòng)輒達(dá)到7%，已經(jīng)跑贏了市面上的大部分理財(cái)，受歡迎在情理之中。

當(dāng)然，一些風(fēng)險(xiǎn)也要注意規(guī)避。

比如公寓的權(quán)利瑕疵；水電、物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)情況；注意甄別租約是否存在為提高拍賣成功率，而帶有水分的情況等。