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澳住房危機(jī)元兇并非移民？！智庫(kù)：它們才是真正的幕后黑手

針對(duì)聯(lián)盟黨議員頻繁將房?jī)r(jià)飆升歸咎于移民的觀點(diǎn)，澳洲權(quán)威智庫(kù)近日提出了尖銳反駁。

傾向于自由市場(chǎng)的獨(dú)立研究中心（CIS）發(fā)布報(bào)告警告稱，限制移民并非解決國(guó)家住房危機(jī)的“靈丹妙藥”，當(dāng)前的困局本質(zhì)上是住房建設(shè)嚴(yán)重不足所致。

研究報(bào)告指出，雖然在某些特定情況下接收移民會(huì)增加價(jià)格壓力，但澳洲房?jī)r(jià)持續(xù)走高的核心驅(qū)動(dòng)因素始終是住房供應(yīng)。

報(bào)告作者M(jìn)arian L Tupy表示，研究證據(jù)并不支持“人口增加必然導(dǎo)致住房成本上升”的激進(jìn)觀點(diǎn)。

他認(rèn)為，僅靠人口增長(zhǎng)并不會(huì)造成今天的短缺，真正的癥結(jié)在于政府限制土地使用、審批流程拖沓，以及限制高需求地區(qū)的建筑密度。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)，技術(shù)移民不僅是住房的需求方，更是供給側(cè)的關(guān)鍵力量，他們中包含大量工程師、規(guī)劃師、建筑師和項(xiàng)目經(jīng)理。

Tupy認(rèn)為，推行規(guī)劃改革是快速建造更多住房最有效的方法。

以2016年奧克蘭的改革為例，該市通過(guò)允許增加住房密度，在政策實(shí)施6年后，租金比未改革的預(yù)期水平降低了22%至35%。

Tupy強(qiáng)調(diào)，證據(jù)非常明確：在供應(yīng)受阻的地方，房?jī)r(jià)上漲最為猛烈，因此政府應(yīng)鼓勵(lì)技術(shù)移民進(jìn)入澳洲，尤其是住房建設(shè)領(lǐng)域的專業(yè)人才。

與智庫(kù)觀點(diǎn)形成鮮明對(duì)比的是，聯(lián)盟黨一直主張通過(guò)削減移民接收量來(lái)緩解住房壓力。

前反對(duì)黨黨魁Sussan Ley此前甚至提議禁止來(lái)自世界某些特定地區(qū)的人員入境，盡管該黨的完整政策尚未公開。

周三，影子財(cái)長(zhǎng)Tim Wilson在堪培拉接受采訪時(shí)表示，雖然本地澳人承擔(dān)了主要的建造工作，但他對(duì)政府在疫情后引入大量移民的行為感到擔(dān)憂。

他認(rèn)為，這種大規(guī)模涌入給住房市場(chǎng)帶來(lái)了劇烈沖擊，并表示必須確保移民計(jì)劃符合國(guó)家利益。

與此同時(shí)，反對(duì)黨黨魁Angus Taylor也多次將住房供應(yīng)與移民問(wèn)題掛鉤。

他在周二的一場(chǎng)商業(yè)峰會(huì)上重申，如果移民數(shù)量與住房、服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施之間失去平衡，民眾將無(wú)法接受現(xiàn)狀。

02

澳洲進(jìn)入“全員租房”時(shí)代？高房?jī)r(jià)逼退買家，40%首房族全靠父母資助

數(shù)以十億計(jì)的資金正涌入一種激進(jìn)的新型住房系統(tǒng)。

隨著全球投資者紛紛押注澳洲住房市場(chǎng)的未來(lái)，許多澳人可能余生都將在租房中度過(guò)。

曾經(jīng)作為財(cái)富象征的“澳洲夢(mèng)”正逐漸崩塌——Colliers最新發(fā)布的資本市場(chǎng)報(bào)告稱，澳洲正向所謂的“租賃優(yōu)先”住房系統(tǒng)轉(zhuǎn)變。

目前，全澳住房空置率已跌破2%，而6位數(shù)的首付門檻更是將許多首次置業(yè)者拒之門外。

Colliers住宅生活部門負(fù)責(zé)人Robert Papaleo指出，由于房?jī)r(jià)居高不下且入市門檻受限，更多居民不得不延長(zhǎng)租房年限。

這種結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)不足不僅推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，也極大地增強(qiáng)了投資者的信心。

他進(jìn)一步分析稱，低于2%的空置率預(yù)示著強(qiáng)勁的租賃需求和長(zhǎng)期的入住穩(wěn)定性。

在實(shí)際操作中，這意味著租賃房源始終處于滿員狀態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，給租戶留下的喘息空間微乎其微。

與前幾代人相比，由于財(cái)務(wù)壓力和高昂的購(gòu)房成本，新一代家庭的租房時(shí)間顯著拉長(zhǎng)。

在這一背景下，“以租代建”模式已正式成為澳洲住房系統(tǒng)中不可或缺的一部分。

莫納什大學(xué)（Monash University）城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)高級(jí)講師Katherine Sundermann認(rèn)為，這種向租賃市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變是結(jié)構(gòu)性的。

人口普查數(shù)據(jù)顯示，全澳住房擁有率已從2006年的約70%下降到2021年的67%，其中年輕群體的降幅尤為劇烈。

Katherine Sundermann坦言，住房仍是澳洲財(cái)富積累的主要驅(qū)動(dòng)力，而現(xiàn)在約40%的首次置業(yè)者需要依賴家人的資金援助。

這種趨勢(shì)可能進(jìn)一步加劇社會(huì)不平等，因?yàn)槟芊駬碛蟹慨a(chǎn)正越來(lái)越取決于家庭背景。

與此同時(shí)，私人租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性依然令人擔(dān)憂。

Katherine Sundermann指出，以維州為例，平均租約期僅為兩年左右，許多租房者不得不頻繁搬家。

相比之下，德國(guó)和瑞士的租房者通常能租住8到12年，這為家庭和社區(qū)提供了更高的穩(wěn)定性。

不過(guò)，并非所有人都認(rèn)為澳人已接受“終身租房”的命運(yùn)。

Margin Finance總監(jiān)Damian Medici表示，盡管機(jī)構(gòu)投資者大量涌入，但民間對(duì)房屋所有權(quán)的需求依然強(qiáng)勁。

對(duì)他而言，終身租房往往不是一種主動(dòng)的生活方式選擇，而是財(cái)務(wù)受限下的無(wú)奈之舉。

Damian Medici透露，在他接觸的客戶中，約有20%需要依靠父母的資助或擔(dān)保才能入市。

他說(shuō)，在房?jī)r(jià)漲幅跑贏儲(chǔ)蓄速度、貸款審批嚴(yán)苛的當(dāng)下，如果沒有家庭的支持，首次置業(yè)者在供應(yīng)短缺的市場(chǎng)中幾乎難有勝算。

03

澳投資者貸款占比升至39.7%，逼近9年新高！

盡管澳洲政府針對(duì)新入市群體推出多項(xiàng)激勵(lì)措施，但最新的住房貸款數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出意想不到的走勢(shì)：房產(chǎn)投資者的市場(chǎng)占比正強(qiáng)勢(shì)回升，而首次置業(yè)者的貸款比例卻在不斷萎縮。

Cotality對(duì)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的分析顯示，2025年第四季度，房產(chǎn)投資者占全國(guó)住房融資承諾的比例高達(dá)39.7%，總額約430億澳元，逼近9年來(lái)的最高水平。

相比之下，首次置業(yè)者的占比僅為17.8%，融資總額為193億澳元。

這一格局與5年前形成了鮮明對(duì)比，當(dāng)時(shí)首次置業(yè)者的融資占比高達(dá)26.3%，明顯高于投資者的23.8%。

Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，在2020年疫情期間，經(jīng)濟(jì)不確定性曾令投資者望而卻步，而當(dāng)時(shí)政府對(duì)首次置業(yè)者的有力支持促成了比例的逆轉(zhuǎn)。

他指出，投資者核心追求的是資本增值，近年來(lái)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)和超低利率環(huán)境重新點(diǎn)燃了投資熱情，導(dǎo)致其在市場(chǎng)融資中的份額節(jié)節(jié)攀升。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver也認(rèn)為，首次置業(yè)者往往隨政策紅利入場(chǎng)，而投資者則更傾向于在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)離場(chǎng)觀望并擇機(jī)回歸。

他指出，大量針對(duì)性激勵(lì)措施和較低的利率水平通常能吸引新買家，但目前的市場(chǎng)平衡正隨著投資者的強(qiáng)勢(shì)回歸而發(fā)生改變。

目前，原本的“首次置業(yè)貸款首付計(jì)劃”已更名為“5%首付計(jì)劃”，并于2025年10月進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

該計(jì)劃允許買家在符合價(jià)格上限的前提下，以5%的首付購(gòu)房，且無(wú)需支付貸款機(jī)構(gòu)抵押保險(xiǎn)。

與此同時(shí)，盡管2025年期間現(xiàn)金利率曾3次下調(diào)，但近期已出現(xiàn)一次回調(diào)。

澳洲統(tǒng)計(jì)局去年第四季度數(shù)據(jù)顯示，約有3.2萬(wàn)名首次置業(yè)者辦理了抵押貸款，環(huán)比增長(zhǎng)6.8%。值得注意的是，該季度首次置業(yè)者的平均貸款規(guī)模增長(zhǎng)了創(chuàng)紀(jì)錄的8.5%，達(dá)到607624澳元。

抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司Finspo首席執(zhí)行官Angus Gilfillan指出，首次置業(yè)者的需求波動(dòng)與5%首付計(jì)劃的吸引力幾乎同步。

他表示，2025年的政策變動(dòng)對(duì)剛需族是一個(gè)“真正的突破口”，公司收到的咨詢量隨之激增。

然而，去年底投資者需求的顯著增長(zhǎng)，反映出投資者正試圖搶在政策紅利完全顯現(xiàn)前“提前布局”，以搶占市場(chǎng)先機(jī)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年最后3個(gè)月內(nèi)，投資者貸款筆數(shù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的60445筆，平均貸款金額更是高達(dá)716711澳元。

與此同時(shí)，堪培拉方面正在審查有關(guān)改革澳洲資本利得稅折扣的提議，目前持有資產(chǎn)超12個(gè)月的納稅人仍可享受50%的固定減免。

業(yè)內(nèi)專家警告稱，投資資金的涌入意味著拍賣會(huì)上的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。

Angus Gilfillan觀察到，投資者與首次置業(yè)者往往在同一個(gè)開放日看房，由于雙方追求的房產(chǎn)類型高度相似，政策或價(jià)格的微小變動(dòng)都會(huì)迅速打破兩者的競(jìng)爭(zhēng)平衡。

Gerard Burg補(bǔ)充道，雖然政府引導(dǎo)首次置業(yè)者購(gòu)買特定限價(jià)房，但這些房產(chǎn)因其增值潛力，同樣會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生巨大吸引力。

在這種細(xì)分市場(chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)不僅沒有減少，反而因?yàn)橥顿Y者不受價(jià)格上限限制而變得更加復(fù)雜。

展望未來(lái)，5%首付計(jì)劃對(duì)市場(chǎng)的深遠(yuǎn)影響仍有待觀察。

Angus Gilfillan預(yù)計(jì)，由于融資承諾數(shù)據(jù)滯后于預(yù)審批，政策效果將在未來(lái)幾個(gè)季度進(jìn)一步顯現(xiàn)。

Shane Oliver認(rèn)為，未來(lái)12個(gè)月市場(chǎng)可能會(huì)向首次置業(yè)者發(fā)生一定的輪動(dòng)。

他說(shuō)，隨著低首付計(jì)劃的效應(yīng)全面釋放，加之高利率環(huán)境可能抑制整體市場(chǎng)的投資熱情，房產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力重心或?qū)⒃俅伟l(fā)生轉(zhuǎn)移。

04

15萬(wàn)套房荒未解！中產(chǎn)買家陷生活成本危機(jī)，獨(dú)棟房受利息油價(jià)夾擊

澳洲領(lǐng)先開發(fā)商近日發(fā)出預(yù)警，作為全澳最接近平價(jià)住房方案的“房地配套（house-and-land）”板塊，正面臨利率攀升、消費(fèi)者信心減弱及燃油價(jià)格波動(dòng)的多重威脅。

Consolidated Properties首席執(zhí)行官Don O’Rorke指出，新區(qū)（greenfield sites）獨(dú)立屋一直是購(gòu)房者能負(fù)擔(dān)的最廉價(jià)住房。然而，急劇惡化的經(jīng)濟(jì)狀況正令該領(lǐng)域步入險(xiǎn)境。由于大多數(shù)人無(wú)力支付足以支撐新公寓項(xiàng)目落成的價(jià)格，大眾市場(chǎng)的唯一選擇便是房地配套項(xiàng)目，但隨著通脹回歸、利率上升以及地緣沖突推高油價(jià)，這一對(duì)利率高度敏感的市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)陷入放緩。

受石油供應(yīng)中斷及通脹憂慮影響，澳洲三年期國(guó)債收益率于周三觸及兩年高點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）再次加息的預(yù)期也隨之升溫。

O’Rorke認(rèn)為，房市正呈現(xiàn)“兩極分化”態(tài)勢(shì)：購(gòu)買高端期房的買家大多擁有雄厚的房屋凈值，受高利率影響有限，甚至能從中受益；相比之下，中端住房產(chǎn)品的買家則深陷生活成本危機(jī)，處境遠(yuǎn)不如去年圣誕節(jié)前。

澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）本周數(shù)據(jù)顯示，去年占新房審批量近58%的獨(dú)立屋供應(yīng)表現(xiàn)依然穩(wěn)健，審批量已連續(xù)三個(gè)月上升。與之形成鮮明對(duì)比的是，包括公寓、聯(lián)排別墅在內(nèi)的非獨(dú)立式住宅審批降至五個(gè)月新低。

Metricon首席執(zhí)行官Brad Duggan對(duì)此表示，審批數(shù)據(jù)再次證實(shí)了澳洲人對(duì)獨(dú)立房屋的渴望。他呼吁政府應(yīng)放棄對(duì)高密度住宅的偏見，停止過(guò)度推動(dòng)高成本的市中心公寓大樓建設(shè)。

然而，Macquarie首席執(zhí)行官Wikramanayake則持不同政見。她認(rèn)為高密度住房在緩解房荒方面起著關(guān)鍵作用，是在基礎(chǔ)設(shè)施增量最少的情況下增加供應(yīng)的最佳方式。

曾在香港和紐約生活過(guò)的Wikramanayake直言，澳洲目前的住宅密度低得“令人費(fèi)解”。她強(qiáng)調(diào)，如果不能解決民眾對(duì)更小地塊或高層住宅的抵觸，政府將不得不投入巨資在其他地區(qū)部署昂貴的交通及公用事業(yè)設(shè)施。

新項(xiàng)目的可行性因城市而異。Charter Keck Cramer執(zhí)行董事Richard Temlett指出，由于墨爾本過(guò)去一年表現(xiàn)疲軟，當(dāng)?shù)毓r(jià)格需比其他城市經(jīng)歷更大幅度的上漲，才能維持開發(fā)項(xiàng)目的可行性。

這種壓力在墨爾本已顯露無(wú)疑。Evolve Developments老板Ashley Williams透露，由于無(wú)法確保銷售價(jià)格能覆蓋拿地成本，他已五年未曾買地。

以其在Southbank建設(shè)中的ARIA項(xiàng)目為例，目前每平方米售價(jià)約1.2萬(wàn)至1.4萬(wàn)澳元。Williams 坦言，若要讓后續(xù)同類項(xiàng)目可行，售價(jià)需飆升至每平米 1.7 萬(wàn)澳元以上，較過(guò)去兩年上漲 40%，這對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)疑是巨大的挑戰(zhàn)。

Oxford Economics Australia首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Maree Kilroy認(rèn)為，高利率和生活成本壓力將直接沖擊預(yù)算敏感型買家，但這種影響具有滯后性，預(yù)計(jì)要到明年才會(huì)全面顯現(xiàn)。

盡管如此，Kilroy預(yù)測(cè)全澳仍存在約15萬(wàn)套的住房短缺，這將為市場(chǎng)回升提供支撐。Metricon的 Duggan也補(bǔ)充道，盡管短期情緒受壓，但在規(guī)劃完善的社區(qū)中，房地配套等平價(jià)選擇的需求依然具有韌性。

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