（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳某國（化名）與徐某蘭（化名）原系夫妻關(guān)系，婚后二人共育有子女三人，分別為長子陳某明、次子陳某亮、女兒陳某婷。徐某蘭于2005年6月去世，未留有遺囑，其第一順位法定繼承人僅為陳某國、陳某明、陳某亮、陳某婷四人。2006年9月，陳某國與林某（化名）再婚。

涉案一號房屋系房改房，1996年12月，陳某國（買方）與甲公司（原首鋼液壓機(jī)械廠）簽訂《公有住房出售合同》，約定按標(biāo)準(zhǔn)價格購買該房屋，購買時享受了陳某國33年、徐某蘭30年的工齡折扣，實際支付房款17509.95元。1998年6月，陳某國取得一號房屋所有權(quán)證。2003年，陳某國補繳差價款2154元，將房屋改按成本價購買并變更產(chǎn)權(quán)登記；2010年9月，陳某國申請將房屋變更為商品房產(chǎn)權(quán)，并辦理了姓名更正手續(xù)（曾用名與現(xiàn)用名系同一人），補繳土地出讓金712元，房屋始終登記在陳某國名下。

陳某國與林某再婚時，雙方簽訂《婚前協(xié)議》，明確一號房屋系陳某國婚前財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸陳某國所有，林某僅享有居住權(quán)，無產(chǎn)權(quán)及繼承權(quán)，房屋拆遷后的權(quán)益亦歸陳某國及三原告所有，該協(xié)議有雙方及原、被告子女簽字確認(rèn)。

2022年8月22日，陳某國與林某簽訂《夫妻間房屋轉(zhuǎn)移登記協(xié)議》，約定將登記在陳某國名下的一號房屋轉(zhuǎn)移至二人共同共有，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。林某主張該協(xié)議系雙方自愿簽訂，陳某國是為讓其安心養(yǎng)老才自愿贈與房屋份額；陳某國則稱，簽訂協(xié)議時因視力、聽力不佳，未看清內(nèi)容便簽字，且已明確告知林某僅享有居住權(quán)，無產(chǎn)權(quán)。

三原告得知房屋被轉(zhuǎn)移后，認(rèn)為一號房屋系陳某國與徐某蘭夫妻共同財產(chǎn)，徐某蘭去世后未析產(chǎn)，房屋應(yīng)屬四人共同共有。陳某國與林某未經(jīng)其他共有人同意，惡意串通簽訂轉(zhuǎn)移協(xié)議，隱瞞房屋共有及徐某蘭去世的事實，損害了三原告的繼承權(quán)益。為此，三原告委托律師起訴至法院，提出三項訴訟請求：1. 判令陳某國與林某于2022年8月22日簽署的《夫妻間房屋轉(zhuǎn)移登記協(xié)議》無效；2. 判令一號房屋恢復(fù)登記至陳某國一人名下；3. 本案訴訟費、保全費由二被告承擔(dān)。

庭審中，林某辯稱協(xié)議系自愿簽訂，不存在惡意串通，陳某國有權(quán)處分其個人份額，且本案已過訴訟時效；陳某國同意三原告訴求，稱簽訂協(xié)議時不知情，僅同意給林某居住權(quán)。另查明，一號房屋已面臨拆遷，已完成預(yù)簽約及選房，尚未簽訂安置房買賣合同，拆遷事宜由陳某明代理陳某國辦理。

裁判結(jié)果

確認(rèn)陳某國與林某于2022年8月22日簽署的《夫妻間房屋轉(zhuǎn)移登記協(xié)議》無效；

陳某國、林某于本判決生效后十日內(nèi)，將一號房屋恢復(fù)登記至陳某國一人名下；

該判決核心意義在于：明確房改房購買時使用夫妻雙方工齡的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)；被繼承人去世后遺產(chǎn)未析產(chǎn)前，房屋屬于全體繼承人共同共有，部分共有人無權(quán)擅自處分；夫妻間房屋轉(zhuǎn)移協(xié)議若存在惡意串通、損害其他共有人權(quán)益的情形，應(yīng)認(rèn)定為無效；婚前協(xié)議對房屋產(chǎn)權(quán)的約定具有法律效力，可作為認(rèn)定房屋權(quán)屬的重要依據(jù)。彰顯了專業(yè)遺產(chǎn)繼承律師在遺產(chǎn)房屋維權(quán)中的核心作用，為類似“遺產(chǎn)房屋被再婚配偶擅自轉(zhuǎn)移”糾紛提供了明確裁判指引。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭議焦點為：1. 一號房屋的權(quán)屬性質(zhì)；2. 案涉《夫妻間房屋轉(zhuǎn)移登記協(xié)議》是否存在惡意串通、損害他人合法權(quán)益的情形；3. 三原告的訴訟請求是否成立。結(jié)合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下（重點聚焦房屋相關(guān)）：

第一，一號房屋系陳某國與徐某蘭的夫妻共同財產(chǎn)。一號房屋系二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房，購買時使用了雙方的工齡折扣，根據(jù)房改政策，無論是否以一方名義購買、是否一方出資，使用夫妻雙方工齡購買的公有住房，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。雖房屋登記在陳某國名下，且陳某國主張購房款系其個人支付，但不影響房屋夫妻共同財產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)定。

第二，徐某蘭去世后，一號房屋屬于全體繼承人共同共有。徐某蘭去世后未留有遺囑，其遺產(chǎn)應(yīng)按法定繼承處理，三原告與陳某國作為第一順位法定繼承人，未對房屋進(jìn)行析產(chǎn)繼承，該房屋應(yīng)屬四人共同共有。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)，任何一方無單獨處分的權(quán)利。

第三，案涉《夫妻間房屋轉(zhuǎn)移登記協(xié)議》構(gòu)成惡意串通，應(yīng)認(rèn)定為無效。陳某國與林某作為家庭成員，均知曉徐某蘭去世的事實、房屋的夫妻共同財產(chǎn)性質(zhì)及三原告的繼承權(quán)益，且雙方曾簽訂《婚前協(xié)議》，明確林某僅享有房屋居住權(quán)，無產(chǎn)權(quán)。二人在未取得三原告同意的情況下，擅自簽訂轉(zhuǎn)移協(xié)議，將房屋變更為共同共有，故意隱瞞房屋共有事實，主觀上存在惡意，客觀上損害了三原告的合法繼承權(quán)益，符合《民法典》第一百五十四條關(guān)于“惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效”的規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為全部無效。

第四，林某的抗辯意見不成立。林某主張陳某國有權(quán)處分其個人份額，但其忽視了房屋共同共有的性質(zhì)，陳某國的個人份額與三原告的繼承份額不可分割，擅自處分全部房屋的行為超出其權(quán)利范圍；關(guān)于訴訟時效，三原告系在知曉房屋被轉(zhuǎn)移后及時起訴，未超過法定訴訟時效；陳某國主張簽字時不知情，但未提交有效證據(jù)佐證，不影響協(xié)議惡意串通的認(rèn)定。

第五，房屋恢復(fù)登記的訴求應(yīng)予以支持。根據(jù)《民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。案涉協(xié)議無效后，林某因該協(xié)議取得的房屋共有權(quán)應(yīng)予以返還，房屋應(yīng)恢復(fù)至轉(zhuǎn)移前的登記狀態(tài)，即陳某國一人名下。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“遺產(chǎn)房屋被再婚配偶擅自轉(zhuǎn)移”這一高頻家庭房產(chǎn)糾紛場景，總結(jié)核心勝訴要點、實務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險提示，為類似案件中當(dāng)事人的維權(quán)提供參考。

精準(zhǔn)鎖定房屋權(quán)屬核心，夯實勝訴基礎(chǔ)。本案中，律師重點圍繞“房改房工齡折扣”這一關(guān)鍵事實，結(jié)合房改政策及法律規(guī)定，明確一號房屋系夫妻共同財產(chǎn)，而非陳某國個人財產(chǎn)，這是認(rèn)定協(xié)議無效的前提。同時，調(diào)取房屋檔案、工齡記錄等證據(jù)，反駁被告“個人出資即個人所有”的抗辯，為案件勝訴筑牢證據(jù)支撐。

強(qiáng)化惡意串通證據(jù)鏈，破解對方抗辯。律師協(xié)助當(dāng)事人收集《婚前協(xié)議》、房屋轉(zhuǎn)移登記檔案、當(dāng)事人陳述等證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈：一是《婚前協(xié)議》證明林某明知自己僅享有居住權(quán)，無房屋產(chǎn)權(quán)；二是轉(zhuǎn)移協(xié)議簽訂時未通知三原告，證明二人故意隱瞞事實；三是房屋系共同共有，證明陳某國無單獨處分權(quán)。結(jié)合惡意串通的法律認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成功讓法院采信“二人惡意串通損害原告權(quán)益”的核心主張，直接推動協(xié)議無效的認(rèn)定。

厘清共同共有財產(chǎn)處分規(guī)則，明確維權(quán)方向。房地產(chǎn)律師精準(zhǔn)適用《民法典》關(guān)于共同共有財產(chǎn)處分的規(guī)定，明確“處分共同共有財產(chǎn)需經(jīng)全體共有人同意”，陳某國擅自與林某簽訂轉(zhuǎn)移協(xié)議，屬于無權(quán)處分，且事后未得到三原告追認(rèn)，同時構(gòu)成惡意串通，雙重違法性確保了訴求的合法性，避免因法律適用偏差導(dǎo)致維權(quán)受阻。

善用婚前協(xié)議等證據(jù)，強(qiáng)化主張的合法性。本案中，《婚前協(xié)議》是關(guān)鍵證據(jù)，律師重點論證該協(xié)議的法律效力，證明林某自始至終知曉自己無房屋產(chǎn)權(quán)，進(jìn)一步佐證其與陳某國簽訂轉(zhuǎn)移協(xié)議的惡意，同時反駁林某“自愿贈與”的抗辯，讓法院明確二人行為的違法性。

最后，若您正面臨遺產(chǎn)房屋被擅自轉(zhuǎn)移、房改房遺產(chǎn)繼承等問題，切勿盲目協(xié)商或拖延。專業(yè)的房地產(chǎn)律師可協(xié)助您梳理房屋權(quán)屬、收集關(guān)鍵證據(jù)、破解對方抗辯、確認(rèn)協(xié)議無效，幫您高效化解家庭房產(chǎn)矛盾，守住自身繼承權(quán)益。本律師團(tuán)隊專注于遺產(chǎn)房屋糾紛、惡意串通行為認(rèn)定、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移維權(quán)等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務(wù)經(jīng)驗，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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