最近說實話，樓市的行情還不錯，掛牌量下降，少部分核心城市成交價企穩(wěn)，全國普遍跌幅收窄。

所以，樓市已經(jīng)觸底了，還是階段性反彈一下，跟之前一樣穩(wěn)住兩三個月再次下跌？

對于樓市（房價）的判斷，我在公眾號和知識星球聊過很多，這篇文章不講中國樓市。我以美國和日本為例，告訴大家房地產(chǎn)泡沫破裂后，可能會發(fā)生哪些情況。

首先看美國過去的房價走勢，除了2008年次貸危機有短暫的回調(diào)，其他時間一路長紅。不得不說，美國資產(chǎn)確實牛，不管是股市還是樓市，持有體驗簡直太好了。

2008年之前一段時間，發(fā)生什么事了呢？

當(dāng)時，美國出于提升居民住房自有率的政策目標(biāo)，同時配合美聯(lián)儲長期維持低利率的寬松貨幣政策，這構(gòu)成了典型的雙寬松環(huán)境，為后續(xù)的次貸危機埋下了制度與流動性的雙重隱患。

在信貸端，由于監(jiān)管約束放松，就形成了過度信貸供給：美國居民只需支付約5%的首付即可購房，杠桿率顯著抬升，風(fēng)險也開始增大。

在這一過程中，銀行、貸款中介與借款人之間形成了潛規(guī)則：銀行與中介通過擴張信貸規(guī)模賺取手續(xù)費與利差，借款人則以極低門檻獲得資產(chǎn)增值預(yù)期。在那段時間，無論有沒有穩(wěn)定工作，只要你敢借錢買房，銀行就敢批。

這套玩法在房價上行周期沒問題，但房價一旦下行，立馬暴雷。

房價見頂后，疊加利率上行，大量借款人因現(xiàn)金流斷裂而違約。再加上房價下跌后資不抵債，許多人干脆給銀行寄回鑰匙，放棄產(chǎn)權(quán)。

房地產(chǎn)實業(yè)暴雷后，金融系統(tǒng)也逃不掉。違約潮沿著MBS、CDO等衍生品鏈條向美國甚至全球金融體系擴散，最終觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，演變?yōu)?008年的全球金融危機。

雖然危機顯露的時候很嚴重，但是從圖中來看，2008年那一輪房價回調(diào)，基本到2010年就觸底了，整體房價最后回撤幅度大概只有30%+。

美國房地產(chǎn)泡沫破裂后，為什么只需要三年時間就能走出來呢，并且最大回撤也并不算特別高？

原因太多了，經(jīng)濟復(fù)蘇、人口增長、貨幣放水等等。但是最根本的原因，在于美國持續(xù)的通脹，消化了泡沫。

以上內(nèi)容說的只是名義房價，如果我們刨除通脹看美國的實際房價，其實就可以看到美國花了更長時間才走出來，直到現(xiàn)在才跟2008年的時候齊平。所以說通脹，其實是美國房價企穩(wěn)并且持續(xù)上漲的核心原因。

另外一個跟美國完全不同的案例，就是日本。

在1990年房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本走出谷底的時間比美國要長很多。

還是先看名義房價，1991年第一季度達到高點，2009年第二季度達到最低點，此后平穩(wěn)運行了一段時間，在2013年之后開始緩慢上行。

也就是說，日本房價觸底的時間是18年，遠超美國的3年！

日本為什么房價下跌時間比美國長那么多？

原因就在于通脹。日本在房地產(chǎn)泡沫破裂后，進入到了“失落的30年”，這段時間里面日本不僅沒有通脹，甚至長期通縮。沒有通脹，也就使得日本名義房價走勢跟實際房價是差不多的。

大家要知道，溫和的通脹（每年2%左右的通脹率），其實是經(jīng)濟健康發(fā)展的體現(xiàn)。美國和日本表面上的問題在于是否有通脹，深層次的原因其實在于經(jīng)濟是否有發(fā)展。

大家知道1990年代的日本有多強嗎？

在日本經(jīng)濟巔峰的時候，其經(jīng)濟規(guī)模和質(zhì)量是足以跟美國抗衡的，可以說當(dāng)時的日本在經(jīng)濟上對美國的威脅，比現(xiàn)在的中國還要大。1995年，日本的人均GDP差不多有美國的1.5倍。

但是再往后看，日本經(jīng)濟停止不前，現(xiàn)在的人均GDP甚至還沒有1990年代高，跟美國的差距也拉開了。

再看跟中國的對比，1990年代日本GDP總量遠超我國。但是在2010年中國GDP開始反超日本，并且之后差距越拉越大。

所以日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，花了接近30年才重回之前巔峰期的高度，其表面原因是通縮影響，但根本原因就在于經(jīng)濟停滯不前。如果不是2010年代安倍經(jīng)濟學(xué)發(fā)揮作用，日本可能要消失更多年，房價也會花費更長時間才能漲回來。

最后，我們再說回中國。

首先看這張名義房價，中國房價自2021年到達頂峰后，目前已經(jīng)連跌4年，差不多跌掉了20%。

如果按照美國的經(jīng)驗來看，這個下跌的時間和幅度，基本就已經(jīng)觸底了。

如果按照日本的經(jīng)驗來看，目前無論是下跌周期還是最大回撤，都沒達到見底的階段。

那么到底是應(yīng)該按照美國還是日本的經(jīng)驗來看呢？

核心在于經(jīng)濟，中國經(jīng)濟是否能夠回到疫情前的中高速增長周期，從而帶來持續(xù)的通脹，是破局的關(guān)鍵。

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（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認知