別追黃金了，接下來機(jī)會(huì)在房地產(chǎn)，這話不是我說的，是投資圈的李蓓說的。她最近的觀點(diǎn)很明確：清倉黃金，認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

講道理，作為一個(gè)2021年就給你們預(yù)判了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的人，我還真把她這番言論好好研究了一下。先請(qǐng)大家思考一個(gè)問題，如果在五年前，房?jī)r(jià)高點(diǎn)、黃金低位的時(shí)候，有人跟你說別追樓市了，接下來機(jī)會(huì)在黃金，你會(huì)怎么看待？估計(jì)多數(shù)人都會(huì)直接忽略，畢竟那個(gè)時(shí)候買房就是真理，而黃金才從長(zhǎng)達(dá)十年的大坑里爬出來，基本還沒人關(guān)注?？墒乾F(xiàn)在回看，卻是滄海桑田。

所以我們不妨不帶情緒地把李蓓最近的觀點(diǎn)好好梳理一下，看看她說的究竟有沒有道理。首先我查了一下她最新的投資戰(zhàn)績(jī)，過去七年增長(zhǎng)180%，平均年化15%，作為一個(gè)掌管了數(shù)十億資金規(guī)模的操盤手來說，這個(gè)水平肯定比絕大多數(shù)人要強(qiáng)。

她一戰(zhàn)成名是2021到2022年那波行情，拿到100%的收益率，不過后來回撤也很大，加上最近這兩年過早看多房地產(chǎn)，導(dǎo)致發(fā)言總被人嘲諷。但從某種角度來說，真正的底部，往往就是大多數(shù)人都不看好的時(shí)候才出現(xiàn)，所以我認(rèn)真把她的邏輯梳理了一遍。

首先是為什么李蓓認(rèn)為別再追黃金了，她已經(jīng)在2025年12月清空了所有黃金倉位。邏輯主要有三層。

第一是長(zhǎng)周期邏輯逆轉(zhuǎn)，她認(rèn)為本輪黃金的長(zhǎng)期牛市很大程度上由全球央行持續(xù)購金驅(qū)動(dòng)，但一個(gè)關(guān)鍵的邊際信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，全球第五大黃金儲(chǔ)備國俄羅斯央行開始出售黃金，這被視為長(zhǎng)期趨勢(shì)可能轉(zhuǎn)折的重要標(biāo)志。

第二是估值已達(dá)歷史高位，李蓓引用中金公司李昭博士的定價(jià)模型認(rèn)為，到現(xiàn)在黃金的估值殘差已處于歷史極高位置，簡(jiǎn)單說就是太貴了。

第三就是黃金接下來極高的機(jī)會(huì)成本，這是最核心的一點(diǎn)。她判斷，黃金未來可能進(jìn)入高位震蕩，但繼續(xù)上漲的空間有限。與此同時(shí)，她認(rèn)為未來兩年中國順周期藍(lán)籌公司，尤其是與宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)相關(guān)的核心資產(chǎn)可能迎來一波大機(jī)會(huì)，所以繼續(xù)持有黃金意味著會(huì)錯(cuò)過一個(gè)更具確定性和彈性的巨大機(jī)會(huì)。

還有一點(diǎn)，在當(dāng)下人民幣升值的大背景下，以人民幣計(jì)價(jià)的黃金還可能承受額外的匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。綜合這些，對(duì)她而言，這不是簡(jiǎn)單的多空翻轉(zhuǎn)，而是一次基于機(jī)會(huì)成本的主動(dòng)調(diào)倉。

然后我們?cè)賮砜纯此f的地產(chǎn)十年一遇的機(jī)會(huì)指的是什么。核心在于供給側(cè)出清與信心回升的共振，說白了就是接下來賣房的不多了，但買房的需求卻還會(huì)存在。李蓓提供了一組比較震撼的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在全國95%以上的房企已經(jīng)退出拿地的新房市場(chǎng)，這就意味著活下來的優(yōu)質(zhì)企業(yè)未來將瓜分幾乎整個(gè)市場(chǎng)蛋糕，份額有望大幅提升。

其次，她認(rèn)為盡管房地產(chǎn)行業(yè)總量不可能回到20億平米的峰值，但會(huì)回升至10億平方米左右的長(zhǎng)期均衡水平。從調(diào)整節(jié)奏看，市場(chǎng)也已具備企穩(wěn)條件，自2021年6月至今已調(diào)整18個(gè)季度，接近全球房地產(chǎn)泡沫破滅調(diào)整的平均時(shí)長(zhǎng)，新開工、新房銷售、二手房?jī)r(jià)格等核心指標(biāo)的下跌幅度均已超過歷史平均水平，調(diào)整充分。

更重要的是她看到樓市基本面邊際改善的信號(hào)，比如說租金回報(bào)率已經(jīng)開始與邊際融資成本匹配，也就是常說的房?jī)r(jià)租售比與房貸利率的對(duì)比。同時(shí)，去年12月起，重點(diǎn)城市二手房掛牌量開始加速下滑，說明賣家在減少，顯示出市場(chǎng)自發(fā)企穩(wěn)的信號(hào)。所以她判斷地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)可能在半年內(nèi)出現(xiàn)，而香港市場(chǎng)的率先反彈可能就是一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)。

綜合這些信息你會(huì)發(fā)現(xiàn)，李蓓說的地產(chǎn)機(jī)會(huì)，其實(shí)更多指向的是能存活下來、搶占市場(chǎng)份額的房地產(chǎn)公司，而并不是普通的買房這件事情。這里她用了一個(gè)極具啟發(fā)性的對(duì)比，日本和美國在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫后，雖然實(shí)際房?jī)r(jià)僅修復(fù)了部分跌幅，但是龍頭房企的股價(jià)卻上漲了數(shù)十倍。所以未來的機(jī)會(huì)不在于房?jī)r(jià)或銷量回到當(dāng)初的巔峰，而在于幸存企業(yè)市場(chǎng)份額和盈利能力的巨大修復(fù)空間。

說實(shí)話，這一點(diǎn)我是有一定認(rèn)同度的，一個(gè)行業(yè)不管怎么洗牌，出清越徹底，活下來的公司就能在下一輪周期里贏家通吃。但是核心問題在于，目前多數(shù)一二線核心城市的房?jī)r(jià)租售比其實(shí)還是沒那么安全。

簡(jiǎn)單算筆賬，現(xiàn)在房貸利率還有3%，存款利率是1%，按照三成首付七成貸款來算，綜合下來買房的實(shí)際利率成本大概是2.3%左右，所以租售比降到44倍才算合理。但現(xiàn)在多數(shù)大城市還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)程度，小城市倒是能接近了，可問題在于，小城市受到遠(yuǎn)期人口減少和成交量、流動(dòng)性的影響，即使有這個(gè)租售比，也還是不足以刺激新一輪的購買力量。

從整體邏輯上來說，房地產(chǎn)和黃金都是5到10年的大周期，李蓓這個(gè)觀點(diǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)來看，是有較大概率會(huì)在下一輪風(fēng)格切換的時(shí)候體現(xiàn)出來的。但問題在于，這個(gè)時(shí)候她對(duì)于地產(chǎn)的判斷是否過早。有一句話叫新手死于追高，老手死于抄底。

底部最大的問題在于它跌得綿綿不絕，非常熬時(shí)間，你以為到底了，結(jié)果下面還有地下室，但底部的利潤空間卻同樣足夠誘人。從某種角度來說，越跌離底部肯定是越來越近了，但是在短期內(nèi)無法找對(duì)最低點(diǎn)的情況下，把話講出來就很容易承受壓力和嘲諷。

如果要我給一個(gè)結(jié)論的話，李蓓的這些觀點(diǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)到5年后，正確的概率會(huì)高于50%，但是短期內(nèi)可能還是得保留意見。不知道屏幕前的各位怎么看，歡迎留下你的觀點(diǎn)與看法。