“與去年下半年比，今年河西南二手房市場(chǎng)的體感明顯暖了起來(lái)?！?/p>

這是中介小王最近常掛在嘴邊的話。春節(jié)期間，他接待了幾組外地趕來(lái)看房的客戶：“有人從看房、談判，再到下定，全過(guò)程非常干脆?！?/p>

在小王看來(lái)，今年以來(lái)，河西南二手房?jī)r(jià)處在止跌回穩(wěn)的修復(fù)期。顯著信號(hào)是部分優(yōu)質(zhì)次新房、剛需小戶型的成交價(jià)在小幅回升。

事實(shí)果真如此？基于公開平臺(tái)的數(shù)據(jù)，銳評(píng)君對(duì)河西南二手房?jī)r(jià)進(jìn)行了全面摸底。

01

據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，河西南已交付住區(qū)超30個(gè)，其中近30家接受了二手房市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

小王介紹，2025年，尤其是四季度，是河西南的至暗時(shí)刻，主流次新小區(qū)經(jīng)歷了深跌筑底的過(guò)程。

銳評(píng)君拉開華僑城天鵝堡、招商雍和府、海峽城云瓏灣等小區(qū)的2025年成交均價(jià)行情（數(shù)據(jù)來(lái)源于好好選房，僅供參考），整體呈波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)。

以招商雍和府展開。

2025年初，小區(qū)89㎡小戶型能賣到311萬(wàn)，單價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡。

3.1萬(wàn)/㎡、2.7萬(wàn)/㎡、2萬(wàn)/㎡……隨著時(shí)間推移，同款戶型的成交單價(jià)明顯下行。

甚至，不少小區(qū)在2025年四季度，出現(xiàn)了成交谷底價(jià)。

比如金鼎灣和禧，于2024年12月底交付，2025年初迎來(lái)首套二手房成交。建面約143㎡戶型，去年初能賣到693萬(wàn)，到了11月，568萬(wàn)就能成交。

比如正榮濱江紫闕，同樣是建面約143㎡戶型，2022年11月能賣到870萬(wàn)，單價(jià)近6萬(wàn)1，3年后468萬(wàn)就能買到，單價(jià)不到3萬(wàn)3，創(chuàng)下同戶型成交價(jià)新低。

此外，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、朗詩(shī)熙華府、金地中心風(fēng)華、魯能公館、升龍?zhí)靺R、魚嘴金茂悅等眾多小區(qū)，也持續(xù)擠出前期水分，來(lái)到價(jià)格筑底期。

02

進(jìn)入2026年，河西南二手房?jī)r(jià)是什么水平？

“雖然整體均價(jià)還沒(méi)出現(xiàn)大幅度反彈，但部分優(yōu)質(zhì)次新房、剛需小戶型已經(jīng)先行回漲，市場(chǎng)信心正在修復(fù)?！辈恢挂晃恢薪?，有相似感受。

以一線江景資源突出的優(yōu)質(zhì)改善住區(qū)華僑城天鵝堡為例。

好好選房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)近期的二手房成交均價(jià)呈小幅回漲態(tài)勢(shì)。

作為河西南成交量活躍度較高的小區(qū)之一，華僑城天鵝堡的高光時(shí)刻是2023年5月，一套244㎡大平層以1438萬(wàn)成交，單價(jià)近5.9萬(wàn)/㎡。

跟隨大盤行情，天鵝堡的二手房?jī)r(jià)難免洗牌。

去年夏天之前，小區(qū)的二手房成交單價(jià)基本穩(wěn)定在4萬(wàn)以上。進(jìn)入下半年，成交價(jià)明顯波動(dòng)，12月中旬，一套161㎡低樓層四房以2.9萬(wàn)/㎡成交，創(chuàng)下小區(qū)成交單價(jià)新低。

今年以來(lái)，天鵝堡共成交4套二手房（僅統(tǒng)計(jì)了鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)有延遲，僅供參考），160㎡、244㎡都有，單價(jià)則呈現(xiàn)3.1萬(wàn)/㎡、3.2萬(wàn)/㎡……的企穩(wěn)回升之勢(shì)。

與此同時(shí)，交付時(shí)間不算長(zhǎng)，品質(zhì)還不錯(cuò)的建發(fā)珺和府、頤和鉑灣；

以及星八客核心成員，剛需小戶型占比較高的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、招商雍和府、五礦崇文金城等，近期的二手房成交均價(jià)都有不同程度的回漲。

更為詳細(xì)的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，去年10月，總價(jià)200萬(wàn)就能拿下魯能公館88㎡戶型，而后該戶型成交價(jià)一路跳漲到226萬(wàn)、240萬(wàn)、251萬(wàn)；招商雍和府88㎡小戶型也是相似的情況，成交總價(jià)從去年10月的180萬(wàn)，跳漲到今年2月的230萬(wàn)+。

對(duì)此，有中介告訴銳評(píng)君：

一方面，河西南的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)來(lái)到市場(chǎng)底部，部分賣家選擇下架不賣。供應(yīng)有所縮減的情況下，此前一直觀望的剛需和改善客群積極入場(chǎng)，議價(jià)空間相對(duì)收窄，市場(chǎng)情緒也逐漸穩(wěn)定。

另一方面，教育置業(yè)旺季、小陽(yáng)春等節(jié)點(diǎn)到來(lái)，迭代住區(qū)的綜合產(chǎn)品力，剛需小戶型的學(xué)區(qū)等附加值，正在被二手房買家認(rèn)可。

不過(guò)，相比之下，高總價(jià)的次新豪宅仍面臨不小的考驗(yàn)。

鏈家平臺(tái)上，190㎡起步的中國(guó)府交付以來(lái)累計(jì)成交了4套二手房。

一套成交于2024年3月的227㎡四房，以近7萬(wàn)6的單價(jià)遙遙領(lǐng)先。

雖然底躍的成交價(jià)不具備代表性，但去年11月以2.7萬(wàn)/㎡單價(jià)成交的352㎡戶型，釋放了超大戶型流通性相對(duì)承壓的現(xiàn)狀。

河西樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年萬(wàn)科翡翠濱江累計(jì)成交47套二手房，其中：

2024年成交單價(jià)集中在4.89-7.58萬(wàn)/㎡之間，2025年的最高成交單價(jià)僅6.33萬(wàn)/㎡。

今年以來(lái)，萬(wàn)科翡翠濱江通過(guò)鏈家平臺(tái)成交了3套二手房，成交單價(jià)在4.44萬(wàn)/㎡至4.74萬(wàn)/㎡不等。同樣是231㎡大平層，晚4、5個(gè)月入手，能少掏上百萬(wàn)。

河西南次新豪宅的行情為何沒(méi)有明顯回暖？銳評(píng)君認(rèn)為，一方面頂豪的受眾相對(duì)有限，另一方面整個(gè)河西新房供應(yīng)量充裕，且以純粹改善四代宅為主，難免對(duì)次新房形成沖擊。

03

經(jīng)過(guò)十來(lái)年的發(fā)展，河西南已聚集了近40家樓盤。拋開在售的江南玖序、鳳起潮鳴等不談，板塊的次新房自成體系：

早期的星八客，以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R等為代表，最久的已交付超10年；

2017-2020年，華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚嘴金茂悅、建發(fā)珺和府、河西金茂府、中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江等陸續(xù)入市，構(gòu)成板塊的初代改善；

再后來(lái)，頤和鉑灣、星葉云墅、中北金基朗樾府、頤和鉑樾府、建發(fā)縵云等陸續(xù)開盤、交付。

要說(shuō)河西南二手房?jī)r(jià)的高光時(shí)刻，還得追溯到2021年。

正榮潤(rùn)峯、魯能公館都出現(xiàn)單價(jià)超7萬(wàn)成交的二手房， 就連海峽城也享受過(guò)單價(jià)超6萬(wàn)的紅利。

如今想想，總價(jià)5、600萬(wàn)，在當(dāng)時(shí)只能買到河西南80多平小戶型，是不是匪夷所思？

現(xiàn)在，受交付時(shí)間、地段配套、產(chǎn)品更新?lián)Q代等因素共同影響，河西南的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)在市場(chǎng)的篩選與分化中，形成較為鮮明的價(jià)格梯隊(duì)。

頭部的中國(guó)府，刨去底躍這樣的非常規(guī)戶型，成交單價(jià)穩(wěn)定在5萬(wàn)以上；

萬(wàn)科翡翠濱江、嘉璟峰庭尚邸組團(tuán)、河西金茂府璟園組團(tuán)、建發(fā)縵云、中北金基朗樾府、金鼎灣和禧，處在單價(jià)4萬(wàn)+陣營(yíng)；

融創(chuàng)濱江ONE、正榮濱江紫闕、建發(fā)珺和府、華僑城天鵝堡、深業(yè)龍灣上府、頤和鉑灣等，是單價(jià)3字頭的主力代表。由于這些板塊初代改善住區(qū)戶型面積偏改善，總價(jià)段也相應(yīng)抬升至四、五百萬(wàn)，甚至六、七百萬(wàn)；

成交單價(jià)以2字頭為主的，有魚嘴潤(rùn)府、魚嘴金茂悅、青奧村、正榮潤(rùn)峯、朗詩(shī)熙華府、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)一二期、金地中心風(fēng)華、招商雍和府、魯能公館、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、海峽城等。

數(shù)據(jù)來(lái)源于好好選房，僅供參考

綠色、紅色標(biāo)記分別為小區(qū)最低、最高成交單價(jià)

整體來(lái)看，雖然說(shuō)全面回暖還為時(shí)尚早，可若以次新房為首選，眼下的河西南值得入手。

第一，雖然部分品質(zhì)次新房、剛需小戶型成交價(jià)出現(xiàn)小幅回升，但性價(jià)比仍然很高。

河西南的能級(jí)、產(chǎn)業(yè)含金量、兌現(xiàn)度等，已得到認(rèn)可。試想一下，總價(jià)200多萬(wàn)就能上車魯能、佳兆業(yè)、五礦等的小戶型，又何必退而求其次買遠(yuǎn)郊？

第二，隨著時(shí)間推移，河西南的次新房格局分化將愈發(fā)明顯。

建發(fā)珺和府、融創(chuàng)濱江ONE、海珀星暉、正榮濱江紫闕、頤和云臺(tái)源筑等品質(zhì)次新小區(qū)，產(chǎn)品與河西在售新房、早期星八客等形成差異化，加上相對(duì)低的入手門檻，現(xiàn)階段稀缺性與性價(jià)比兼具。

至于中寧府、中國(guó)府等頂豪，以進(jìn)階改善需求為前提，碰上賣家大幅度以價(jià)換量，不妨列入購(gòu)買清單。