深圳這次是真的著急了。

3月1號(hào)，住建局和規(guī)自局甩出一份文件，其名字挺長(zhǎng), 為《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是給深圳的舊改松松綁，給樓市輸輸血。

這事情是要仔細(xì)想想，其中有兩招比較厲害。

第一招，土地移交率松綁。

以前開(kāi)發(fā)商開(kāi)展一片舊改，得拿出一大塊地交給政府用來(lái)做道路、學(xué)校、綠地，這就是土地移交。

比例是固定的，沒(méi)人能改變?？蓡?wèn)題是，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候還能行，能算得過(guò)來(lái)賬；現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌成這樣了，再按照那個(gè)比例交地, 開(kāi)發(fā)商一計(jì)算賬目就會(huì)虧本。

那還不是如拖著，反正開(kāi)工也是沒(méi)活路，不開(kāi)工還能喘口氣。于是深圳到處都是拆了一半的城中村，釘子戶(hù)和開(kāi)發(fā)商互相耗著，城市界面亂糟糟的。

當(dāng)下政策改變, 符合條件的項(xiàng)目，可以重新核定土地移交率，并且不用走那些麻煩的計(jì)劃調(diào)整程序，直接就被納入單元規(guī)劃審批。

這意味著什么？

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是讓開(kāi)發(fā)商少交一些地, 多留下一些地來(lái)蓋房子售賣(mài)?？墒勖娣e變多，利潤(rùn)空間也就又有。那些在寶安、龍崗、龍華那邊處于不冷不熱狀態(tài)的舊改項(xiàng)目，忽然就有機(jī)會(huì)緩一緩。

第二招更加厲害，城市更新可以不建保障房。

以前拿地有這么個(gè)規(guī)定，你蓋商品房是行的，但得配建一定比例的保障房，美其名曰社會(huì)責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商也接受，畢竟能把成本攤到房?jī)r(jià)里。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)撐不下去，保障房占的那塊地，原本能賣(mài)商品房回籠資金的，現(xiàn)在成了賬面上的負(fù)擔(dān)。

新通知表明，沒(méi)完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，基本上并不配建保障房，取消獎(jiǎng)勵(lì)面積。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商能售賣(mài)的房子就變多了，那些因?yàn)樗悴幻靼踪~而停下的項(xiàng)目，就有重新啟動(dòng)的可能性了。

有的人可能會(huì)跳出來(lái)說(shuō)，這難道不是給開(kāi)發(fā)商讓好處嗎？那保障房任務(wù)完不成可怎么辦？

別著急，文件里還有后半句：保障房通過(guò)新增建設(shè)、存量房屋盤(pán)活、多種收購(gòu)等途徑統(tǒng)籌落實(shí)。這意味著, 不把保障房的擔(dān)子全放在舊改項(xiàng)目上，能夠買(mǎi)現(xiàn)成的商品房來(lái)當(dāng)作保障房，這難道不就是去庫(kù)存嗎？

說(shuō)實(shí)話，深圳這一輪樓市調(diào)整，下跌得特別厲害，很多舊改項(xiàng)目不是不想開(kāi)展，而是確實(shí)沒(méi)辦法干下去。

成本在那兒放著, 房?jī)r(jià)也在那兒放著，硬干就是虧錢(qián)。結(jié)果就是項(xiàng)目擱在那兒，村民回遷沒(méi)盼頭，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊巴巴的，政府稅收也收不到三輸?shù)木置妗?/p>

當(dāng)下，深圳已經(jīng)想明白了，與其讓項(xiàng)目就這么放著，還不如把好處讓給開(kāi)發(fā)商, 先把這個(gè)局面搞活。

這就是典型的“算賬”思維。

以前是政府算政府的賬, 開(kāi)發(fā)商算開(kāi)發(fā)商的賬，各自琢磨自己的，沒(méi)法算到一起?，F(xiàn)在政府主動(dòng)調(diào)整規(guī)則，讓開(kāi)發(fā)商能把賬算得平衡，項(xiàng)目才能夠運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，項(xiàng)目一旦運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，村民能夠搬回來(lái)住，開(kāi)發(fā)商能夠收回錢(qián)，政府有稅收，三方都能得到好處。

今年2月6號(hào)，深圳開(kāi)了一場(chǎng)規(guī)模比較大的城市更新推進(jìn)會(huì)，市長(zhǎng)親自進(jìn)行部署，要求“拿出實(shí)在的作風(fēng)、采取有用的辦法”，去解決項(xiàng)目推進(jìn)中的阻礙和難題。而這份通知, 就是那次會(huì)議的落實(shí)結(jié)果。

還有一個(gè)背景得說(shuō)一說(shuō)：在過(guò)去5年里，深圳人均由土地出讓產(chǎn)生的可售住宅面積，總共僅僅是1.8平方米。而北上廣是什么，都超過(guò)了5平方米。深圳不是不想供應(yīng)土地，而是真的沒(méi)土地了。盤(pán)活舊改，差不多成了深圳增加住宅供應(yīng)的唯一辦法。

當(dāng)然，別指望深圳房?jī)r(jià)馬上就會(huì)漲起來(lái)。

政策是放松了，可是市場(chǎng)會(huì)不會(huì)買(mǎi)賬，還要看購(gòu)買(mǎi)力能不能跟得上。深圳的購(gòu)買(mǎi)力不弱，但經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)整，大伙手里的錢(qián)都緊吧了，預(yù)期也變了。開(kāi)發(fā)商敢不敢拿地，村民愿不愿意簽約，銀行敢不敢放貸, 這些都是相互關(guān)聯(lián)的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題都不行。

不過(guò)有一點(diǎn)是可以肯定的，深圳正在用市場(chǎng)化和法治化相結(jié)合的辦法，去解決城市更新當(dāng)中的難題，不是硬逼著牛低頭喝水, 不是搞一刀切，而是通過(guò)調(diào)整規(guī)則讓各方都能夠有掙錢(qián)的機(jī)會(huì)。這才是長(zhǎng)效機(jī)制該有的樣子。

接下來(lái)就看北京上海跟不跟了。深圳已經(jīng)出招，樓市這盤(pán)棋，才剛剛開(kāi)始活起來(lái)。