最近幾天，南岸區(qū)茶園傳來一個好消息。

建設(shè)多年的通江人才社區(qū)開始加推房源，總共將推出1064套精裝修住宅，從2月28日起正式開始申請。

通江人才社區(qū)不僅外觀設(shè)計新穎，社區(qū)環(huán)境也有模有樣，顏值超越了不少商品房小區(qū)，坊間還傳出了“重慶最美麗人才社區(qū)”的說法。

作為重慶全新的標桿性保障房小區(qū)，通江人才社區(qū)能否像當(dāng)初的民心佳園一炮而紅呢？

01.廣陽灣智創(chuàng)生態(tài)城

20億打造人才社區(qū)

廣陽灣通江人才社區(qū)位于通江新城B標準分區(qū)B2-43-1-01地塊，總用地面積為103.7畝，總建筑面積約22.71萬㎡，是廣陽灣智創(chuàng)生態(tài)城人才引進的配套項目。

計劃修建人才公寓1523套，總投資達到30.7億元。

項目不僅緊鄰劉家坪地鐵站和奧園、新天澤等商業(yè)，附近還有重醫(yī)附二院江南分院以及剛建成的廣陽灣珊瑚小學(xué)和中學(xué)等，配套可以說非常成熟。

同時在項目的東北側(cè)，結(jié)合商業(yè)布置了小戶型集中式住宅以及配套。

整體由16棟住宅1064套住宅、2.3萬平酒店式公寓、1萬平的集中商業(yè)及2萬平共創(chuàng)辦公區(qū)組成，集居住、商業(yè)、辦公于一體，構(gòu)成了一個完整的社區(qū)生活體。

更讓人驚訝的，則是這個人才社區(qū)的顏值了。

其外立面不僅大量應(yīng)用了鋁板和玻璃幕墻，還設(shè)計了不少曲面外飾構(gòu)件，顏值之驚艷可以說吊打整個重慶99%的樓盤，堪稱是“茶園舜山府”。

住在里面的人，只怕是看不起市面上的商品房了吧。

按照原計劃，項目一期于2023年2月動工，計劃于2024年8月投入使用。

后來的實際進度比計劃稍慢，項目于2025年10月正式完工，并向市民交付了首批100多套房源。

時隔約半年之后，這個小區(qū)又開始加推新房源了，它的實際運營情況到底如何呢？

02.外立面顏值出眾

周邊生活配套方便

小樹從劉家坪地鐵站出來后，走路約20分鐘后終于看到了這個小區(qū)。

它位于茶園主干道通江大道旁邊一段斜坡之上，外立面還是非常顯眼，跟周邊小區(qū)形成了鮮明的對比。

跟夸張的外形相比，它的大門倒有些低調(diào)，要從一段梯步走上去后才能發(fā)現(xiàn)真正的大門口。

不仔細看都留意不到，要是開車經(jīng)過很容易就錯過。

它的旁邊就是茶園知名的大盤奧園新時代，入住率還比較高。

這里的商業(yè)街吃喝玩樂啥都有，平時人氣也還不錯，生活配套也比較方便。

而小區(qū)對面通江大道的另一側(cè)，便是發(fā)展多年的重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

這里聚集了不少產(chǎn)業(yè)園和大型企業(yè)，像VIVO和美的、重慶機床集團等知名企業(yè)都坐落在這里，工作人員眾多，無疑也存在不少的租賃需求。

剛好碰到一個過來看房的市民，小樹便蹭了一波福利跟著進去看了一下，里面的環(huán)境確實沒得說。

不僅外立面好看，房子還全都是小高層，一棟樓只有幾十戶人家。

還擁有大中庭和大草坪，以及環(huán)繞小區(qū)的健身跑道，跟以往的公租房相比確實天差地遠。

部分樓棟下面還做了架空層，中庭里面還設(shè)計了多處雨水花園，設(shè)計確實還是用了心的。

據(jù)了解，目前主要推出的是一室兩廳的戶型，采用精裝修交付、配置了冰箱洗衣機空調(diào)等電器和各種家居，租金1500元/月左右，拎包即可入住。

按約1500套房源的總量來算，一年可以收2700萬租金，而一期總投資約20.5億，算下來年化回報率約1.5%，確實是福利工程（未計商業(yè)及停車位等收入）

不過問起小區(qū)的租賃情況，還是有點讓人意外。

工作人員告訴我，這個小區(qū)是從去年10月份交付的，到現(xiàn)在半年總共實際入住100多戶；小樹在小區(qū)待了半個小時，也只看到一個客戶過來看房。

以整個小區(qū)約1500套房源的總量來看，目前入住率并不算很高，跟當(dāng)年民心佳園的火爆不可同日而語。

為啥重金打造的人才社區(qū)，卻叫好卻不叫座呢？

03.公共交通不方便

租賃市場遇寒冬

首先，這個小區(qū)的公共交通不是特別方便。

從劉家坪地鐵站出來后，需要步行兩公里左右才能到這個小區(qū)，正常走路大概要20多分鐘。

這個距離說實話離軌道站還是有點遠，不過整個茶園板塊發(fā)展已經(jīng)非常成熟了，軌道周邊早就沒有空地了，新建小區(qū)也只能見縫插針。

后面據(jù)說會開通門口直達地鐵站的公交車，到時候應(yīng)該會更方便一點。

其次，想要入住人才社區(qū)有一定門檻，把不少租賃客戶擋在了門外。據(jù)了解其具體申請條件如下：

一、基本申請條件

1. 在南岸區(qū)、重慶經(jīng)開區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)；
2. 申請人及配偶在南岸區(qū)、重慶經(jīng)開區(qū)無房；或有房但通勤距離超過20公里；
3. 未享受其他住房保障政策。
4. 
   

二、附加申請條件（滿足其一即可）

1. 國家、重慶市級、南岸區(qū)、重慶經(jīng)開區(qū)認定的各類人才（以具體政策文件為準）；
2. 注冊地在南岸區(qū)、重慶經(jīng)開區(qū)的企業(yè)的管理人員、技術(shù)人員，或?qū)W歷為本科及以上的其他人員。
3. 
   

簡單來說，只有南岸區(qū)工作的人才才能入住人才社區(qū)。

但由于樓盤位置的原因，實際上南岸其他區(qū)域的基本不會住進來，只有茶園上班的才會考慮，限制了不少客戶來源。

同時，人才社區(qū)執(zhí)行的是市場化定價，目前其一室兩廳戶型為主平均租賃價格在1300~1500元/月左右；

而周邊臨近地鐵的小區(qū)，類似戶型的租金價格僅在1000~1100元/月左右，相形之下便宜了不少，旁邊的奧園越時代更是不到1000元/月，出現(xiàn)了租金倒掛。

“但人才社區(qū)是新房子，小區(qū)和裝修都是新的，貴也有它貴的道理”

截圖通江人才社區(qū)小程序

截圖鏈家網(wǎng)

更不用說附近的城南家園公租房了，類似戶型的租金只要500多，幾乎只有人才社區(qū)的1/3，各種配套還更方便。

一般說來，租客多為剛出來工作的年輕人，當(dāng)下的收入有限，對于租房來說“能省一點是一點，環(huán)境將就一下也能過”，只要方便就行了。

為啥會出現(xiàn)租金倒掛的現(xiàn)象呢 ，主要還是近幾年樓市變化太快了。

最近幾年樓市并不太景氣，二手房市場持續(xù)供大于求，不管房價還是租金都有不少回落，市區(qū)房租平均下跌了30%左右。

而人才社區(qū)籌劃在樓市較好的2022~2023年，而實際入市時市場已天差地遠，“租高了吸引不了客人，租低了又算不過來賬”。

在這樣的市場環(huán)境下，人才社區(qū)想要破局，還得拿出更多的大招來啊。