春節(jié)過(guò)后，上海樓市迎來(lái)“滬七條”新政，外環(huán)內(nèi)限購(gòu)門(mén)檻大幅放寬，市場(chǎng)信心明顯回暖。

市場(chǎng)很快作出反應(yīng)，看房熱度回暖，信心有所恢復(fù)。

只是，暖意大多集中在核心板塊，外環(huán)外不少區(qū)域反而陷入更深的調(diào)整，去化難、庫(kù)存高、需求冷等問(wèn)題層層疊加。

在這場(chǎng)“遠(yuǎn)郊寒冬”中，奉賢區(qū)屬?lài)?guó)企奉發(fā)集團(tuán)格外受市場(chǎng)關(guān)注。

一方面，是因?yàn)樗煜露鄠€(gè)項(xiàng)目歷經(jīng)三年仍難去化，滯銷(xiāo)房源超1000套；

另一方面，其推出的“以舊換新”模式，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下非常具有探索意義。

冰與火之間，既有現(xiàn)實(shí)之下的困境，也有主動(dòng)破局的努力。今天，總爺就來(lái)聊聊這家本土國(guó)企的進(jìn)與退。

01

千套庫(kù)存壓頂，奉賢地主之困

奉發(fā)集團(tuán)在奉賢的地位，有點(diǎn)類(lèi)似于“大地主”。

前些年，它拿下多個(gè)地塊，雄心勃勃地打造奉發(fā)云邸、云境、賢薈悅邸等多個(gè)住宅項(xiàng)目。

然而三年過(guò)去了，這些曾經(jīng)的“土地儲(chǔ)備”變成了“庫(kù)存壓力”。

曾經(jīng)的“明星盤(pán)”奉發(fā)云境，2023年首開(kāi)248 套房源3小時(shí)售罄，勁銷(xiāo)9億+，成為奉賢首個(gè)觸發(fā)積分制的樓盤(pán)，被譽(yù)為“南上海軌交紅盤(pán)”。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至3月2日之前房源還有23套可售。

看著還不錯(cuò)，但它的二期奉發(fā)云境PRO就沒(méi)這么幸運(yùn)了。二期2023年10月推出672套房源，認(rèn)購(gòu)率暴跌至18%，僅收到126組意向認(rèn)購(gòu)。

至今，還有448套壓倉(cāng)，去化率僅33.2%。

與奉發(fā)云境二期相比，奉發(fā)其他項(xiàng)目的去化表現(xiàn)更不理想。

奉發(fā)左岸晶邸，2023年7月推出304套，目前131套可售，去化率不足五成。

奉發(fā)右岸晶邸，2023年12月首開(kāi)至今累計(jì)推出353套，206套待售，去化率僅41.6%。

奉發(fā)賢薈悅邸2023年6月首開(kāi)至今累計(jì)推出496套，目前可售數(shù)量達(dá)378套，去化率慘淡到僅24% 。

把這幾個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)，奉發(fā)集團(tuán)手里積壓的房源，早已超過(guò)1200套。

這些可不是剛拿地的期房，很多是賣(mài)了一至三年的老面孔。在產(chǎn)品更新?lián)Q代如此快的今天，這種長(zhǎng)期庫(kù)存的去化難度只會(huì)越來(lái)越大，奉發(fā)要加油了。

02

交付難題待解，品質(zhì)需要提升

如果說(shuō)滯銷(xiāo)可能是因?yàn)槭袌?chǎng)周期，那么品質(zhì)的挑戰(zhàn)則是對(duì)信任的反噬。

2026年對(duì)于奉發(fā)而言，是多個(gè)項(xiàng)目的“交付大年”，但不少業(yè)主在預(yù)看房時(shí)，提出了不少關(guān)于品質(zhì)意見(jiàn)。

奉發(fā)右岸晶邸電梯廳只有一樓貼瓷磚，其他樓層刮的大白墻，與銷(xiāo)售時(shí)的展示標(biāo)準(zhǔn)天差地別，公區(qū)疑似存在滲漏痕跡，墻面還有空鼓現(xiàn)象。

室內(nèi)的施工精度也有很大提升空間，就拿窗框來(lái)說(shuō)，有業(yè)主反饋樣板間里用的是平框窗，但實(shí)際交付是凸出來(lái)的，影響美觀度。

同為待交付項(xiàng)目的奉發(fā)?賢薈悅邸，也被反映墻磚地磚破損、公區(qū)門(mén)洞混凝土開(kāi)裂等問(wèn)題。

而這種品質(zhì)細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，不是偶發(fā)事件，而是形成了多盤(pán)蔓延的態(tài)勢(shì)。

2025年1月剛交付的奉發(fā)左岸晶邸，交房?jī)H半年地下車(chē)庫(kù)就成“霉菌培養(yǎng)皿”，地面常年潮濕積水，通風(fēng)管道、吊頂布滿(mǎn)黑褐色霉斑。

業(yè)主擔(dān)心，長(zhǎng)期的高濕度不僅影響人體健康，還會(huì)腐蝕汽車(chē)金屬部件。

面對(duì)業(yè)主的投訴，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)將責(zé)任甩給黃梅天，采用增加抽濕機(jī)、加強(qiáng)清掃的方式應(yīng)對(duì)，后來(lái)迫于輿論壓力，才承諾聯(lián)合參建單位排查整改。

更早之前，奉發(fā)云境還因施工圖審查違規(guī)被官方罰款，讓業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建造質(zhì)量心生疑慮。

從宣傳冊(cè)上的“精工細(xì)作”，到實(shí)景中的“粗制濫造”，從施工違規(guī)到交付瑕疵，可以看出，奉發(fā)在快速布局的過(guò)程中，產(chǎn)品力、品控體系仍有提升空間。

03

經(jīng)營(yíng)包袱不小，探索以舊換新

從奉發(fā)2025年債券中期報(bào)告來(lái)看，住宅板塊依然是集團(tuán)業(yè)績(jī)的“包袱”。

報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為-14.41%，不僅沒(méi)有貢獻(xiàn)利潤(rùn)，反而在持續(xù)侵蝕整體盈利能力。

今年1月，奉發(fā)集團(tuán)率先推出商品房 “以舊換新” 模式，計(jì)劃收購(gòu)50套指定區(qū)域的老舊二手房，幫業(yè)主置換旗下新房，成為上海首個(gè)落地該模式的區(qū)屬?lài)?guó)企。

這個(gè)模式一經(jīng)推出便引發(fā)關(guān)注，收到 104組意向報(bào)名，50組家庭完成登記。

從落地效果來(lái)看，“以舊換新”首單簽約后，后續(xù)進(jìn)度比較慢。房屋的置換范圍限制嚴(yán)格，房子必須位于航南公路、上海繞城高速、滬金高速、滬杭公路圍合的區(qū)域內(nèi)。

更重要的是，賣(mài)舊房的錢(qián)，只能定向購(gòu)買(mǎi)奉發(fā)旗下的樓盤(pán)。

這就尷尬了，對(duì)于改善型客戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們想要的“好房子”，是能真正提升生活品質(zhì)的房子，而不是從一個(gè)老舊小區(qū)，換到另一個(gè)品質(zhì)一般、同樣遠(yuǎn)離市中心的小區(qū)。

04

攻堅(jiān)戰(zhàn)進(jìn)行時(shí)，全力突圍去化

作為2015年成立的區(qū)屬投控型國(guó)企，奉發(fā)集團(tuán)集 “融、投、建、管、運(yùn)” 于一體，業(yè)務(wù)涵蓋工程建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政設(shè)施、公租房運(yùn)營(yíng)等多個(gè)板塊。

多年來(lái)，它深度參與了奉發(fā)寶龍廣場(chǎng)、東方美谷JW萬(wàn)豪酒店等地標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)，在本地積累了深厚的資源和口碑。

面對(duì)上千套房源的去化壓力，奉發(fā)集團(tuán)也在積極尋找破局之道。

2023年底，朱文忠出任集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)。

生于1974年，從奉賢房地產(chǎn)物業(yè)公司基層起步，歷任奉賢區(qū)房管局副局長(zhǎng)、金海社區(qū)黨工委委員、辦事處副主任，奉賢區(qū)金海社區(qū)二級(jí)調(diào)研員，對(duì)奉賢的城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)有著深刻理解。

與他搭檔的總經(jīng)理項(xiàng)春，生于1975年，同樣非常熟悉區(qū)域經(jīng)濟(jì)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)。

兩位本土成長(zhǎng)的管理者，為奉發(fā)集團(tuán)帶來(lái)了務(wù)實(shí)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)思路。

2月2日的工作總結(jié)會(huì)上，朱文忠提出要“在房產(chǎn)去化、項(xiàng)目建設(shè)、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、民生服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)防控等領(lǐng)域開(kāi)展攻堅(jiān)行動(dòng)”。

項(xiàng)春也強(qiáng)調(diào)，2026年要“全力穩(wěn)住業(yè)務(wù)基本盤(pán)，聚焦攻堅(jiān)房產(chǎn)去化”。

相信這兩位經(jīng)驗(yàn)豐富并且背景優(yōu)秀的管理人才，能夠帶領(lǐng)奉發(fā)走出目前的地產(chǎn)市場(chǎng)困境，找到新的發(fā)展機(jī)遇。

奉發(fā)的挑戰(zhàn)其實(shí)是上海外環(huán)外樓市的一個(gè)縮影，當(dāng)核心區(qū)放松限購(gòu)，虹吸效應(yīng)加劇，產(chǎn)品力不夠強(qiáng)的房子，去化壓力會(huì)更大 。

無(wú)論是國(guó)企還是民企，只有努力把產(chǎn)品做扎實(shí)、把口碑立起來(lái)，才是穿越周期的長(zhǎng)久之計(jì)。

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