對(duì)樓市的觀察越多，越覺(jué)得沒(méi)什么可說(shuō)的，因?yàn)榇蟮倪壿嬙娇丛胶?jiǎn)單，很多東西是不用看的。而對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō)，尤其是剛接觸樓市的一些小白，自媒體的一條觀點(diǎn)可能就會(huì)當(dāng)成是圣經(jīng)一樣，小陽(yáng)春容易被奉為圣經(jīng)，北京這兩個(gè)字也會(huì)被捧為圣經(jīng)，比如說(shuō)，會(huì)有人告訴你：長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京的房?jī)r(jià)肯定是有支撐的，全國(guó)只有一個(gè)北京……

如果拿這些東西去看樓市，那一定會(huì)出問(wèn)題。盲目看空和盲目看多，結(jié)果是一樣的。

我簡(jiǎn)單分享下我看樓市的一些邏輯：

1，有價(jià)值的東西，一定會(huì)對(duì)應(yīng)合理的價(jià)格，如果價(jià)格偏離價(jià)格過(guò)高，就是泡沫，如果價(jià)格偏離價(jià)值過(guò)低，就是被低估；

2，該如何判斷價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系？簡(jiǎn)單說(shuō)，靠的是經(jīng)驗(yàn)。也就是說(shuō)，我觀察這個(gè)市場(chǎng)10年，那我就比你觀察這個(gè)市場(chǎng)1年要更理解，我實(shí)操10年，就比你觀察10年更理解。很多東西靠的是感覺(jué)，而感覺(jué)的背后是花的大量的功夫

很多人可能覺(jué)得，這話說(shuō)了跟沒(méi)說(shuō)一樣，很多人喜歡的觀點(diǎn)是告訴我原因，哪怕這個(gè)原因經(jīng)不起推敲，他也覺(jué)得是有道理的。

再說(shuō)下感覺(jué)：感覺(jué)背后靠的是什么？對(duì)于趨勢(shì)的理解，對(duì)于國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的理解，對(duì)價(jià)格的理解，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的理解，對(duì)買(mǎi)賣(mài)行為的理解。如果都不太理解，或者只了解一兩方面，那么大家的感覺(jué)就是不一樣的。

3，從科學(xué)的角度去看價(jià)格：市盈率。即，買(mǎi)一套房子靠收租金，多少年可以回本。比如一套房子500萬(wàn)，年租金10萬(wàn)，那么市盈率為50；

很多人喜歡用租售比的指標(biāo)，但我覺(jué)得比較難用，還是多少年回本更好理解。

但市盈率這個(gè)數(shù)據(jù)在不同的階段，它的意義是不一樣的。

房?jī)r(jià)大漲階段，租金漲得沒(méi)有那么快，那么市盈率一定是偏高的，在那種階段的市盈率意義就不大，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度，及給到市場(chǎng)的動(dòng)作、政策要更關(guān)鍵；

樓市進(jìn)入到平穩(wěn)期之后，市盈率的意義就能逐漸體現(xiàn)出來(lái)，價(jià)格回歸價(jià)值，而價(jià)值可以通過(guò)租金來(lái)做估算；

發(fā)達(dá)國(guó)家的房子市盈率一般在25-35區(qū)間，高的可以到40甚至略高一些。這個(gè)時(shí)候就可以毛估，北京的市盈率至少到45以下才會(huì)進(jìn)入相對(duì)合理的區(qū)間，這也是毛估出來(lái)的，是一個(gè)大致的區(qū)間

租金和房?jī)r(jià)都是變動(dòng)的數(shù)據(jù)，所以如何去看這兩個(gè)數(shù)據(jù)，也需要估，都沒(méi)有那么精確，說(shuō)到頭還是一個(gè)感覺(jué)。

從市盈率的角度去判斷，北京房?jī)r(jià)是被高估的，這個(gè)對(duì)于我來(lái)說(shuō)，基本上是100%確定的。但到了某一天我可能就沒(méi)法100%確定了，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入相對(duì)合理的區(qū)間，但相對(duì)合理區(qū)間也不代表你買(mǎi)房會(huì)買(mǎi)到低點(diǎn)。

4，房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)，回顧中國(guó)這么多年的房?jī)r(jià)上漲，幾乎無(wú)一例外，上漲靠貨幣，而現(xiàn)在看不到貨幣。貨幣不進(jìn)樓市的邏輯也很清晰，趨勢(shì)沒(méi)有了，所以就不再會(huì)有政策，沒(méi)有政策自然沒(méi)有實(shí)際的貨幣流入樓市，自然也就很難漲價(jià)。

5，高估的價(jià)格，沒(méi)有上漲基礎(chǔ)，那么這個(gè)階段里，樓市只有不斷地調(diào)整，一直達(dá)到相對(duì)均衡狀態(tài)為止。這期間小幅的波動(dòng)會(huì)持續(xù)發(fā)生，但趨勢(shì)是改變不了的。

下周有一場(chǎng)實(shí)時(shí)市場(chǎng)沙龍，年后的市場(chǎng)剛開(kāi)市，再觀察一周。沙龍活動(dòng)前會(huì)員會(huì)收到群通知。需要加入會(huì)員的掃下方二維碼即可

會(huì)員為固定時(shí)間，2027年2月截止。