前天，在馬場(chǎng)地塊點(diǎn)燃樓市熱情的同時(shí)，城市更新領(lǐng)域也迎來(lái)兩大重磅消息：

花都區(qū)福寧路15-17號(hào)危舊房改造項(xiàng)目正式開(kāi)工，作為危舊房自主更新3.0模式的實(shí)踐，這兩棟承載28戶退休老職工記憶的70年代小樓，終于將告別破敗。

與此同時(shí)，在當(dāng)天召開(kāi)的廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，廣州正式官宣：2026年舊改投入加碼至2200億元，較去年底計(jì)劃增加200億，背后信號(hào)意義十足。

說(shuō)真的，福寧路這兩棟樓的困境，正是廣州眾多老破小的真實(shí)寫(xiě)照。

這兩棟建于上世紀(jì)70年代的磚混小樓，歷經(jīng)四十余年風(fēng)雨侵蝕，外墻掉皮、磚體開(kāi)裂已成常態(tài)，安全隱患如影隨形。

△圖源：廣州花都發(fā)布

加上院落空間擁擠不堪，無(wú)法加裝電梯，私家車(chē)擠占有限公共區(qū)域，老人下樓難、停車(chē)難成為常態(tài)，改善居住環(huán)境，成為這些老職工最迫切的心愿。

而這次的3.0改造模式，跳出了以往“小修小補(bǔ)”的局限。

不同于簡(jiǎn)單刷墻鋪路，福寧路項(xiàng)目采用“兩棟并一棟”的抽疏布局，釋放2200多㎡公共空間，新增38個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位、76個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)位，直接破解長(zhǎng)期困擾居民的停車(chē)難題。

更具人文關(guān)懷的是，2600㎡閑置公房被打造成“社區(qū)服務(wù)樞紐”，頤康服務(wù)站、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一應(yīng)俱全，搭配青年公寓、綠化退臺(tái)和老人、小孩共享空間，實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)、辦公多元融合，打造全齡友好型社區(qū)。

其實(shí)花都在危改上早有成功先例。

建于1976年的花都集群街2號(hào)D級(jí)危房，25戶居民住得提心吊膽，傳統(tǒng)微改造無(wú)效、開(kāi)發(fā)商不愿接手，最終走出業(yè)主自主更新之路：

居民出資866.4萬(wàn)元，按4600元/㎡參與原拆原建，改造后房屋增值1.6倍，供水、電梯難題一并解決，這份經(jīng)驗(yàn)還入選全國(guó)可復(fù)制清單。

反觀廣州老城區(qū)，越秀、荔灣的老破小處境更復(fù)雜。

據(jù)政協(xié)委員在年初市兩會(huì)上透露，截至2025年10月，廣州全市在冊(cè)危房仍有3425棟，多藏在核心區(qū)，產(chǎn)權(quán)雜亂、空間逼仄。

雖然越秀“黌橋·小石集”帶來(lái)了中心城區(qū)首個(gè)連片“原拆原建”的成功案例，但其復(fù)制推廣仍面臨資金、居民共識(shí)等多重考驗(yàn)。

花都3.0模式的核心價(jià)值正在于此：它以市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)了自主更新的資金閉環(huán)。

福寧路項(xiàng)目配套建設(shè)商業(yè)、辦公及停車(chē)場(chǎng)，通過(guò)停車(chē)場(chǎng)委托經(jīng)營(yíng)反哺物業(yè)管養(yǎng)，為社會(huì)資本參與舊改釋放明確信號(hào)。

這種模式既規(guī)避了大拆大建的弊端，盤(pán)活老舊存量房源、穩(wěn)定二手房市場(chǎng)預(yù)期，又將部分樓層打造為保租房，緩解新市民租房壓力，還有望銜接上海二手房收儲(chǔ)試點(diǎn)思路，更推動(dòng)居民積極參與進(jìn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)多方共贏的良性局面。

再看廣州2026年的舊改計(jì)劃，2200億的投入可不是盲目加碼，而是有著清晰的重點(diǎn)和方向。

一是重點(diǎn)片區(qū)集中發(fā)力，6個(gè)更新片區(qū)+4個(gè)城中村重點(diǎn)片區(qū)，均為城市核心節(jié)點(diǎn)，改造后將提升城市能級(jí)，比如廣州火車(chē)站片區(qū)將成為大灣區(qū)樞紐門(mén)戶，羅沖圍片區(qū)補(bǔ)齊白云發(fā)展短板。

而52個(gè)專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目和17個(gè)危舊房改造試點(diǎn)，則聚焦民生，把資金花在居民最迫切需要改善的地方，讓舊改真正惠及百姓。

二是智能建造全面植入，裝配式、模塊化建造廣泛應(yīng)用，兼顧房屋質(zhì)量與施工效率，讓居民更快入住。

三是“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地，舊改不再重建設(shè)輕配套，兼顧產(chǎn)城融合與全齡友好，完善商業(yè)、教育、養(yǎng)老等配套，真正惠及民生。

說(shuō)到底，廣州的舊改早已不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是更加精細(xì)化的煥新。

花都的危改實(shí)踐，精準(zhǔn)破解居民痛點(diǎn)，兼顧市場(chǎng)與城市發(fā)展。今年2200億的舊改投入，既是廣州城市面貌的升級(jí)，也是民生需求的所在。

相信隨著越來(lái)越多項(xiàng)目落地，廣州也將煥發(fā)新生，樓市也將朝著更健康的方向前行。