地產(chǎn)終于要觸底了，上海作為最后一塊限購(gòu)尖兵，昨天終于松綁，推出“滬七條”新政。這意味著全國(guó)最具剛需的城市也扛不住房?jī)r(jià)下行壓力，直接放開(kāi)讓全國(guó)人民來(lái)托底。外地值不值得不好說(shuō)，但至少一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)要企穩(wěn)了。

新政核心很明確：非滬籍外環(huán)內(nèi)買(mǎi)房，社保/個(gè)稅只需連續(xù)1年；想買(mǎi)兩套，滿(mǎn)3年即可；外環(huán)外對(duì)符合條件家庭不限套數(shù)。門(mén)檻大幅降低，未來(lái)幾個(gè)月肯定能拉動(dòng)一批剛需進(jìn)場(chǎng)。

但這是不是意味著樓市春天來(lái)了？是不是投資客該囤房等剛需接盤(pán)？千萬(wàn)別急著動(dòng)手。房產(chǎn)和股票完全不同，不是想賣(mài)就能賣(mài)，得看房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲邏輯，而不是政策放開(kāi)的短期刺激。

短期邏輯看被限購(gòu)壓抑的需求有多少，包括投資客和剛需。但這種需求往往是一波流，行情很快就會(huì)結(jié)束，很容易套在手里。

長(zhǎng)期邏輯才是關(guān)鍵：上海到底有多少人口流入。投資客買(mǎi)入是為了賣(mài)出，和你是對(duì)手盤(pán)，風(fēng)向一變跑得比誰(shuí)都快。核心還是看剛需增量，每年人口流入是最靠譜的指標(biāo)，這些人來(lái)上海工作生活，買(mǎi)房是真剛需，政策放開(kāi)后肯定會(huì)出手。

我們查了上海近年外來(lái)常住人口數(shù)據(jù)：2023年外來(lái)人口不再增長(zhǎng)，2024年更是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，外來(lái)常住人口減少23.79萬(wàn)?？吹竭@數(shù)據(jù)，是不是心涼半截？也難怪上海要緊急松綁限購(gòu)。

上海房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)：2023年高點(diǎn)約60638元/㎡，2025年跌到45158元/㎡，2026年1月又回到6萬(wàn)以上。短期看，政策松綁可能帶來(lái)一波上沖，但長(zhǎng)期來(lái)看，人口流入是大問(wèn)題。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，最終還是會(huì)回歸均值。那手里有房的朋友該怎么辦？

如果是投資，租金回報(bào)率不高，建議借這波上漲趕緊出手?，F(xiàn)在拿錢(qián)投高股息公司，一年分紅至少4-5個(gè)點(diǎn)，流動(dòng)性又好，沒(méi)必要套在房子里賺2個(gè)點(diǎn)左右的租金。房?jī)r(jià)要重回長(zhǎng)期上漲通道，目前條件不支持，除非人口流入出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

這次政策可以理解為讓地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化，符合“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”指導(dǎo)方針。炒房時(shí)代真的過(guò)去了，想滿(mǎn)足投資需求，或許可以看看股市。