以財(cái)稅延續(xù)、金融加碼和實(shí)施城市更新為核心，中央、地方協(xié)同發(fā)力

2026年1月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境進(jìn)一步寬松。中央層面，金融、財(cái)稅與城市更新政策協(xié)同發(fā)力，涉及房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款可展期5年、居民換購(gòu)住房退個(gè)稅政策與公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策延續(xù)、下調(diào)商業(yè)用房貸款最低首付比例、取消房企“三道紅線”普適性高頻監(jiān)管、設(shè)立城市更新5年“過(guò)渡期”政策等多項(xiàng)舉措。

地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策43條，其中，寬松性政策35條、中性政策7條、緊縮性政策1條。從政策內(nèi)容來(lái)看，主要聚焦激活改善需求、降低交易成本、緩解房企資金壓力、加強(qiáng)住房保障、推進(jìn)城市更新等多個(gè)方面。此外，地方兩會(huì)陸續(xù)召開，房地產(chǎn)方面，“穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)供給、促租賃、推更新、防風(fēng)險(xiǎn)”的五維主線貫穿始終。本期報(bào)告主要對(duì)1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

中央政策：金融、財(cái)稅、城市更新與存量盤活政策協(xié)同發(fā)力

1.政策跟蹤

2.政策小結(jié)

1月資金面均衡偏松，央行流動(dòng)性投放力度繼續(xù)加大。公開市場(chǎng)操作方面，1月末央行OMO存量為1.76萬(wàn)億元，與上月基本持平；央行操作買斷式逆回購(gòu)2萬(wàn)億元，凈投放3000億元；MLF續(xù)作9000億元，凈投放7000億元；國(guó)庫(kù)定存凈回籠600億元；1月央行通過(guò)各流動(dòng)性工具總計(jì)凈投放9078億元。資金利率方面，DR001、DR007均值分別為1.34%、1.50%，分別較上月上行6BP、上行1BP。LPR方面，1年期、5年期以上LPR繼續(xù)分別維持3%、3.5%。

在房地產(chǎn)方面，中央層面從金融、財(cái)稅、存量盤活與城市更新等方面持續(xù)發(fā)力。其中，金融方面，主要涉及商業(yè)用房首付比例下調(diào)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具降息、房企“白名單”項(xiàng)目貸款展期延長(zhǎng)等；此外，多家房企證實(shí)監(jiān)管部門已不再要求企業(yè)每月上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)，僅部分出險(xiǎn)房企需向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，實(shí)施近五年的“三道紅線”政策逐步退出行業(yè)主流舞臺(tái)。財(cái)稅方面，主要涉及換房退個(gè)稅政策延續(xù)、公租房稅收優(yōu)惠延續(xù)等。存量盤活與城市更新方面，自然資源部、住建部發(fā)布進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人自主更新、原拆原建，支持企業(yè)盤活閑置低效存量資產(chǎn)，允許存量用地、房產(chǎn)在不改變主體和規(guī)劃條件下，給予不超5年過(guò)渡期，用于國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)等。

地方政策：重點(diǎn)聚焦降激活改善需求、緩解房企資金壓力、加強(qiáng)住房保障、推進(jìn)城市更新等

1. 寬松性政策

（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）“十五五”規(guī)劃建議

（5）城市更新類政策

（6）其他政策

2.中性政策

（1）住房保障政策

（2）其他政策

3.緊縮性政策

（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

4.政策小結(jié)地方加快精準(zhǔn)施策，重點(diǎn)聚焦激活改善需求、緩解房企資金壓力、推進(jìn)城市更新等

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2026年1月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策43條。其中，寬松性政策35條，內(nèi)容主要涉及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持“好房子”建設(shè)、優(yōu)化房企金融支持、推進(jìn)城市更新等；中性政策7條，內(nèi)容主要涉及保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理、配售型保障性住房建設(shè)管理等；緊縮性政策1條，內(nèi)容主要涉及新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。地方響應(yīng)中央政策導(dǎo)向，積極加快精準(zhǔn)施策，重點(diǎn)聚焦激活改善需求、降低交易成本、緩解房企資金壓力、加強(qiáng)住房保障、推進(jìn)城市更新等，持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期回穩(wěn)和行業(yè)向新模式平穩(wěn)過(guò)渡。

行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持“好房子”建設(shè)、優(yōu)化金融支持等

在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化土地出讓交易流程、支持“好房子”建設(shè)、優(yōu)化金融支持等。典型代表如：莆田通過(guò)普惠性購(gòu)房補(bǔ)貼、多孩家庭補(bǔ)貼、商辦用房補(bǔ)貼、特定群體補(bǔ)助等形式，大力支持購(gòu)房消費(fèi)，支持共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房模式，加快房票推廣力度等；咸寧發(fā)放城區(qū)戶籍人口購(gòu)房補(bǔ)貼、非城區(qū)戶籍人口購(gòu)房補(bǔ)貼、返鄉(xiāng)置業(yè)購(gòu)房補(bǔ)貼、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼等，鼓勵(lì)房企讓利銷售，鼓勵(lì)高品質(zhì)住房建設(shè)等；銀川建立住宅用地評(píng)估價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，允許分期繳納土地出讓金，健全“項(xiàng)目公司制”“主辦銀行制”“現(xiàn)房銷售制”等；廣東省內(nèi)20個(gè)城市將商業(yè)用房（含商住兩用房）購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%；湘潭對(duì)購(gòu)買市城區(qū)范圍內(nèi)144平方米及以下房屋補(bǔ)貼8000元/套，144平方米以上房屋補(bǔ)貼16000元/套，支持在控制性詳細(xì)規(guī)劃中適當(dāng)調(diào)減商業(yè)、商務(wù)用地比例或?qū)⑸套』旌嫌玫卣{(diào)整為居住用地，推進(jìn)“好房子”建設(shè)等；曲靖推行“凈地”出讓，允許分期繳納土地出讓金，降低預(yù)售資金監(jiān)管比例，重點(diǎn)監(jiān)管資金比例降至15%，全面推行新建項(xiàng)目“交房即交證”等。

公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等

在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等。典型代表如：武漢將取消住房公積金貸款戶籍地和繳存地限制、支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款、階段性調(diào)整住房公積金貸款額度等支持性政策延長(zhǎng)至2026年6月30日；沈陽(yáng)將最低首付比例15%、住房公積金貸款結(jié)清后再貸款適用期限延長(zhǎng)至2026年12月31日，將“商轉(zhuǎn)公”貸款比例限額由房屋價(jià)格的60%提高至80%，將新市民、青年人住房公積金貸款限額提高至1.3倍等；肇慶將單繳存職工最高貸款額度上調(diào)至50萬(wàn)元，雙繳存職工最高貸款額度上調(diào)至80萬(wàn)元；天津?qū)⑹滋住⒍鬃》抠J款最高額度分別上調(diào)至120萬(wàn)元、100萬(wàn)元，將二套房貸款額度調(diào)整為不高于貸款申請(qǐng)人住房公積金賬戶余額的20倍，將二手房貸款最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)至30年等。

人口人才政策核心舉措主要涉及發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼、放寬落戶門檻等

人口人才政策主要涉及發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼、放寬落戶門檻等。典型代表如：南京發(fā)布人才政策2.0、紫金山英才計(jì)劃寧聚項(xiàng)目、青年人才房票補(bǔ)貼等系列人才新政，高層次人才最高可享受300萬(wàn)購(gòu)房補(bǔ)貼、最高1萬(wàn)元/月租房補(bǔ)貼，博士、碩士、本科、大專分別可享受15萬(wàn)元、10萬(wàn)元、6萬(wàn)元、3萬(wàn)元房票補(bǔ)貼，同時(shí)，進(jìn)一步放寬人才落戶門檻，在技能落戶中增加“具有三級(jí)及以上職業(yè)技能人員”等；蘇州放寬落戶門檻，在蘇州市行政區(qū)內(nèi)購(gòu)買70年產(chǎn)權(quán)住宅即可申請(qǐng)落戶，本科及以上學(xué)歷、中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱、技師及以上職業(yè)資格人員可直接申請(qǐng)落戶，市區(qū)積分落戶準(zhǔn)入分值統(tǒng)一調(diào)整為200分，取消配偶投靠落戶年齡限制等。

“十五五”規(guī)劃建議核心聚焦加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

“十五五”規(guī)劃建議核心聚焦加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。典型代表如：上?！笆逦濉币?guī)劃建議提出，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，滿足人民群眾多樣化多元化住房需求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展等；珠海“十五五”規(guī)劃建議提出，完善新型住房保障體系，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化房地產(chǎn)領(lǐng)域制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居等；蘇州“十五五”規(guī)劃建議提出，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，因時(shí)因勢(shì)動(dòng)態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)政策，完善多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度等。

城市更新類政策主要聚焦既有建筑改造利用、老舊小區(qū)整治改造、完整社區(qū)建設(shè)等

城市更新類政策主要聚焦既有建筑改造利用、老舊小區(qū)整治改造、完整社區(qū)建設(shè)等。典型代表如：天津明確加強(qiáng)既有建筑改造利用、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、完整社區(qū)建設(shè)、完善城市功能、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等主要任務(wù)，強(qiáng)調(diào)實(shí)施城市更新應(yīng)當(dāng)穩(wěn)妥推進(jìn)危險(xiǎn)住房改造，消除既有建筑各類安全隱患，提升抗震、消防安全性能，持續(xù)改善建筑功能等；泉州明確老舊危舊房屋更新改造應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、業(yè)主資源、資金自籌、改造自主、因地制宜”原則，支持符合申請(qǐng)條件的老舊危舊房屋更新改造項(xiàng)目，申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期國(guó)債及地方政府專項(xiàng)補(bǔ)助等專項(xiàng)資金，鼓勵(lì)政策性銀行、商業(yè)性銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)老舊危舊房屋更新改造項(xiàng)目在貸款額度、利率優(yōu)惠、貸款周期等方面給予傾斜支持等；海南發(fā)布持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)方案，明確實(shí)施既有建筑改造利用工程、統(tǒng)籌推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完善社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)和功能配置、拓展城市公共空間等具體工作內(nèi)容。

住房保障政策主要涉及保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理、配售型保障性住房建設(shè)管理等

中性政策主要涉及保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理、配售型保障性住房建設(shè)管理等。典型代表如：泉州發(fā)布公共租賃住房租金減免細(xì)則，針對(duì)符合特定條件的城鎮(zhèn)住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員給予減免租金50%或全免；貴陽(yáng)明確公共租賃住房申請(qǐng)保障標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)申請(qǐng)范圍、保障對(duì)象、住房困難標(biāo)準(zhǔn)、住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等作出具體規(guī)定；深圳印發(fā)配售型保障性住房管理辦法，明確配售型保障性住房實(shí)行現(xiàn)房配售、封閉管理，并明確配售型保障性住房申請(qǐng)資格、申請(qǐng)流程、運(yùn)營(yíng)管理辦法等；西安規(guī)范保障性租賃住房整租事宜，提出保障性租賃住房可向有住房需求的用人單位進(jìn)行整體出租，用人單位負(fù)責(zé)符合保障性租賃住房資格條件的職工管理入住，單次合同期限原則上不超過(guò)3年，符合條件的可辦理續(xù)租，針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房源輪轉(zhuǎn)頻繁的保障性租賃住房項(xiàng)目，推行“用人單位集中申報(bào)、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人或委托的運(yùn)營(yíng)單位初審、房源項(xiàng)目所在地住建局檢查”的入住人員監(jiān)管機(jī)制等。

緊縮性調(diào)控主要涉及新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管等

緊縮性政策主要涉及新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。宜昌發(fā)布新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則，明確商品房預(yù)售資金歸集情況建立預(yù)警、核查機(jī)制，從首套商品房網(wǎng)簽之日起滿2個(gè)月的，預(yù)售資金實(shí)際歸集額度（含已入賬金額、購(gòu)房補(bǔ)貼在途金額、公積金貸款在途金額）低于網(wǎng)簽合同總額的85%時(shí)，由屬地住建部門及時(shí)對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)警，督促開發(fā)企業(yè)限期提高商品房預(yù)售資金歸集額度。預(yù)售資金實(shí)際歸集額度低于網(wǎng)簽合同總額的75%時(shí)，暫停商品房合同網(wǎng)簽備案等。

04

2025年至今

中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

1月重要事項(xiàng)復(fù)盤

房地產(chǎn)政策展望

1.中央層面

1月15日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，2026年，人民銀行將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮存量政策和增量政策的集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。短期流動(dòng)性方面，據(jù)中信證券研究測(cè)算，完全排除MLF以及逆回購(gòu)到期的因素，靜態(tài)測(cè)算2月存在約4000億元的流動(dòng)性缺口，資金面存在一定的壓力。但央行對(duì)流動(dòng)性仍然呵護(hù)，2月資金面大概率維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

在房地產(chǎn)方面，中央將繼續(xù)聚焦頂層設(shè)計(jì)與金融財(cái)稅協(xié)調(diào)加碼，以“精準(zhǔn)加力、制度補(bǔ)位”為核心，不搞大水漫灌，在 1 月已出臺(tái)政策基礎(chǔ)上優(yōu)化工具組合、完善配套細(xì)則、壓實(shí)責(zé)任機(jī)制，推動(dòng)政策從“落地”到“見效”，后續(xù)可重點(diǎn)關(guān)注存 量房與城市更新配套細(xì)則落實(shí)、現(xiàn)房銷售與預(yù)售監(jiān)管完善、房企融資“白名單”擴(kuò)容與展期優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與協(xié)調(diào)機(jī)制強(qiáng)化、土地要素保障制度優(yōu)化、公積金制度改革深化、房貸利率引導(dǎo)下行等。

2.地方層面

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2026年1月，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約810萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32%，同比減少20%。其中，4個(gè)一線城市環(huán)同比分別下降36%和28%，21個(gè)二線城市環(huán)同比分別下降36%和24%，25個(gè)三、四線城市環(huán)同比分別下降20%和2%。地方仍普遍面臨較大下行壓力。基于此，地方需圍繞中央政策導(dǎo)向，結(jié)合庫(kù)存壓力、人口流動(dòng)、市場(chǎng)分化等自身情況，因城施策精準(zhǔn)發(fā)力，推出差異化舉措，重點(diǎn)聚焦三個(gè)方面：一是供給端優(yōu)化，核心圍繞控增量、調(diào)結(jié)構(gòu)、保交付展開；二是需求側(cè)精準(zhǔn)激活，重點(diǎn)圍繞購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、住房“以舊換新”“以小換大”、公積金支持、房企讓利促銷等展開；三是存量盤活與保障房籌集，重點(diǎn)推進(jìn)收購(gòu)存量房用作保障性住房，適當(dāng)擴(kuò)大收購(gòu)范圍等。總體而言，一線城市以穩(wěn)預(yù)期、促改善為主，二線城市聚焦存量盤活與人才換購(gòu)房需求，三、四線城市全力去庫(kù)存、以購(gòu)代建籌集保障房、補(bǔ)貼返鄉(xiāng)置業(yè)等，避免市場(chǎng)持續(xù)下行。

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