這次上海發(fā)布樓市滬七條，最大的意外是時間點，開工第二天就來政策了，沒出正月十五，

也就和樓市小陽春合拍了。

作為進城務工人員，我是在高鐵上寫這篇文章的，難免有點倉促。

你想過沒有，這次跟過往樓市調(diào)控政策的發(fā)布時點很不一樣。

這是為什么呢？

上海有關方面是怎么想的呢？

還有，滬七條對市場的影響力，已經(jīng)從上海輻射到長三角，再輻射到北京。

朋友圈里，這條消息的熱度排第一，其次是越秀在廣州200多億拿地。

很多平時潛水的朋友，都出來點贊了，市場情緒被拉高到一個沸點。

這些都是表面現(xiàn)象，本質(zhì)又是什么？

北京的樓市圈，為什么反饋的熱情度這么高漲？

還有，按照樓市調(diào)控暗線地圖，通常上海先出政策，北京會果斷跟進。

然后就是，大家都在揣測北京新政的具體內(nèi)容，又會是哪些？

所以，今天我們先梳理滬七條有哪些隱含的信號，以及這些信號代表著什么，

這樣推測北京接下來的政策內(nèi)容，就有了思考錨點。

好了，下面我們開始一場透過現(xiàn)象看本質(zhì)的頭腦風暴。

1.

我先問小伙伴一個問題，滬七條政策背后，能解讀出哪些初衷？

作為十五五開局之年，要把滬七條放在拉升經(jīng)濟杠桿的高度看，才能更懂得決策部門的用心良苦。

是的，就是大家平時聊的普通人買房背后，是收入和收入穩(wěn)定性。

對于城市主政者，他同樣關心這座城市的收入和收入穩(wěn)定性，房地產(chǎn)就是最大的抓手之一。

怎么辦呢？

就是把希望涌進上海城市，以及滬漂留下來不返鄉(xiāng)，通過人口數(shù)量和質(zhì)量的供給，持續(xù)給這座城市提供經(jīng)濟動能。

就是說，在買方市場里，大家都在爭搶手中有米的那部分產(chǎn)業(yè)人口。

很顯然，這里面人群基數(shù)最大的，就包括沒有上海戶口的那些人。

所以，我們來看一下滬七條新政的具體內(nèi)容里，又有哪些支撐的內(nèi)容。

一是外地買房人社保從3年變成1年；

二是有居住證，滿5年也可以1套；

你看，滬七條紅利主要是給外地人，這個外地人就是相關決策部門眼中的產(chǎn)業(yè)人口。

還有一個政策就是，個稅或社保滿3年，可以在外環(huán)內(nèi)買兩套。

你知道這句話的內(nèi)涵嗎？

本來是有上海戶口的人才能在外環(huán)內(nèi)買兩套，現(xiàn)在外地人也可以了。

就是說，在買房這件事情上，個稅和社保滿3年，上海人和外地人不再有區(qū)別對待，

相當于你有上海戶口了。

聯(lián)系起來看，不只是買房門檻非常低，也不再有外環(huán)內(nèi)和外環(huán)外的限制，而是在戶口這件事情上，通過買房，上海又往前邁出了一大步。

我們常說買房是身份認同和城市資源平權。滬七條又往前邁出了一大步。

北京呢，我們非常期待。

2.

前面我們提到過，作為十五五開局之年，城市主政者都要力爭上游。

這個上游在哪里？

滬七條的上游，很明顯是外環(huán)內(nèi)，也就是改善和高端。

所以說，滬七條表面上是樓市新政，其實是高端產(chǎn)業(yè)人才新政，是人才政策。

過去我們常說，通過房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟。

現(xiàn)在切換為，通過房地產(chǎn)，有效提升城市的產(chǎn)業(yè)人口，進而拉升經(jīng)濟。

千萬別小瞧這兩句話的區(qū)別，區(qū)別實在是太大了。

所以，揣測北京接下來的新政，就有了思考錨點，就是發(fā)力搞大重點產(chǎn)業(yè)人口基數(shù)。

當然嘍，開發(fā)商又看到了什么？

上海的外環(huán)，相當于北京的五環(huán)。外環(huán)外就是五環(huán)外，外環(huán)內(nèi)就是五環(huán)內(nèi)。

不同的人有不同的理解，有人說以四環(huán)為界類比，也有人說以三環(huán)為界類比，甚至還有人說，以二環(huán)為界類比，都有道理。

反正我是這么理解的。

所以重點來了，按上海的邏輯推測北京接下來的新政就是，越靠近內(nèi)城，受到的照顧就會越多。

假如推測合理，你再仔細想想，這又是為什么？

3.

從去庫存上來說，北京去年對五環(huán)外庫存新房，已經(jīng)開了綠燈。

給機會就要抓住，老是抓不住機會的人，是會受到市場懲罰的。

我這是說給五環(huán)外的非產(chǎn)業(yè)聚集地庫存新房來說的，產(chǎn)業(yè)地除外。

還有一個現(xiàn)狀是，北京三環(huán)四環(huán)、四環(huán)五環(huán)之間，已經(jīng)形成一批新庫存。

具體的量我沒來得及查，體感上是這樣。

如果把去庫存和留住產(chǎn)業(yè)人口結合起來看，五環(huán)內(nèi)的新房庫存，可能這次會被相關決策部門重點關注。

4.

上面說的內(nèi)容有點虛，到底怎么辦呢？

滬七條其實有一個題眼，就是公積金政策大變臉。

首套房原來最高額度是240萬，現(xiàn)在最多可以到324萬，多了整整84萬。

可能有人覺得，84萬不多呀！

我再問你一個問題，北京去年新房市場這么困難，難在哪里？

就是一二手置換的鏈條拉了。

具體來說，就是原來準備買剛需新房的小伙伴，轉(zhuǎn)身去買老破小，屬于消費降低。

更多的人則是連老破小都買不起。

這可是新房市場基數(shù)最厚的一群人。

我們再來梳理一下交易鏈點：包括北京樓市，上海樓市起點始終是老破小。沒有接盤客，置換鏈條就動不了。

滬七條中的公積金政策，就是解決老破小的流動性，打通交易的淤點。

這個交易淤點一旦打通，新房的產(chǎn)品又有新思路了。

比如說，小豪宅的出現(xiàn)，為什么120平米不能做成小豪宅呢。

關于去年二手房的成交情況，我會在評論區(qū)補上。差不多會驗證我以上的分析。

5.

還有一些政策細節(jié)，滬七條都非常貼心。

比如說，在未成年之前有房的，不算數(shù)。你成年后買房，不會有任何影響。

只有一套住宅的，免征房產(chǎn)稅。

公積金原來是認房又認貸，現(xiàn)在是認房不認貸，等等。

這些政策非常人性化，家家戶戶不同的情況，都盡量考慮到，做到公平。

你想過沒有，這里又有哪些城市主政者情緒？

就是滬七條非常柔軟。

柔軟的背后，不再是一刀切。

對每一位個體的感受尊重，才是這座城市發(fā)展的終極活力。

4.

所以，接下來北京樓市新政的內(nèi)容，我們大概率可能猜測出來。

有幾個基本方向：

1.買房去戶口化枷鎖，買房面前，人人平等，資源平權。

2.拉升產(chǎn)業(yè)人口質(zhì)量和基數(shù)，進一步增強城市活力。

3.更精準去庫存，這一次推進到四環(huán)，越內(nèi)環(huán)越受益。

4.政策顆粒度更細，人性化更高，避免誤傷。

那能不能說市場最困難的時候，正在過去？

我的感覺是，這波小陽春，北京樓市會因新政即將出來，有很大一波增長。

捕捉到這股春意的很多新盤，在新年開工后，明顯動起來了。

比如北京潤園二期加推、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的國賢府Park一直在搞事情，智地的太陽宮項目小道消息不斷，懋源的松榆里上坊間熱議頭條，電建瀧悅玖宸又有大客戶成交消息，中建方程國賢府一馬當先，等等。

你看，每當有大事時，就是市場判斷出現(xiàn)分歧的時候，有人會堅決出手，人生的結果也就有了區(qū)別。。銷冠100

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