馬年春節(jié)假期剛過(guò)，上海樓市就開(kāi)足馬力，出臺(tái)了“王炸”政策。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，涉及限購(gòu)政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅政策完善等7項(xiàng)內(nèi)容（下稱“新七條”），自2026年2月26日起施行。

此次“新七條”最為明顯的變化是限購(gòu)政策的調(diào)整。其中明確，非滬籍家庭（含成年單身人士，下同）購(gòu)置外環(huán)內(nèi)住房，社保繳納年限調(diào)整為1年。經(jīng)過(guò)此次調(diào)整，非滬籍家庭滿足1年社保的購(gòu)房區(qū)域從外環(huán)外擴(kuò)大至上海全市。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱：“‘新七條’將促進(jìn)各市場(chǎng)之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動(dòng)置換鏈條的順暢。對(duì)于即將到來(lái)的‘小陽(yáng)春’關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，疊加上海既有的各類寬松政策，將促進(jìn)各類購(gòu)房需求的進(jìn)一步釋放，并和全年去庫(kù)存等工作有更緊密地結(jié)合?！?/p>

上海市住房保障和房屋管理局公眾號(hào)“房可圓”截圖。

進(jìn)一步放寬限購(gòu)，“解鎖”更多“房票”

上海購(gòu)房資格，本地市場(chǎng)俗稱“房票”。此次“新七條”解鎖了更多“房票”。

具體來(lái)看，主要分為三類人群。首先，非滬籍家庭滿足1年社保從只能買(mǎi)外環(huán)外擴(kuò)展到可以全市買(mǎi)房，極大釋放了非戶籍家庭對(duì)外環(huán)內(nèi)住房的需求。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點(diǎn)評(píng)稱：“當(dāng)前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房，特別講究地段，政策精準(zhǔn)釋放這些買(mǎi)家的需求?！?/p>

第二類人群是社保滿3年的非戶籍家庭，可以在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房；如此計(jì)算，對(duì)于滿3年社保的非滬籍家庭，其在外環(huán)內(nèi)可認(rèn)購(gòu)兩套住房。

第三類人群則是完全新增的概念，即“居住證滿五年”，則允許有購(gòu)房資格。也就是說(shuō)，過(guò)去限購(gòu)政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤，這是一個(gè)新的風(fēng)向標(biāo)。

對(duì)此，盧文曦分析稱：“現(xiàn)實(shí)中有從事城市基礎(chǔ)服務(wù)為主的部分人員未繳納社保而無(wú)法購(gòu)房。這次政策把這部分人群也覆蓋在內(nèi)，支撐長(zhǎng)期在上海工作、生活的人員置業(yè)，給予歸屬感，體現(xiàn)城市的溫度?！?/p>

大幅提升公積金貸款額度，助力改善型置業(yè)

此次上海“新七條”，將首套房公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元。嚴(yán)躍進(jìn)指出，需要說(shuō)明，購(gòu)房者最終的公積金貸款額度，要視其公積金賬戶余額等情況而定。同時(shí)，對(duì)多子女家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，最高貸款額度還可以在最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%?？紤]到多子女家庭以及此前購(gòu)買(mǎi)綠色建筑最高貸款的上浮政策，最高額度可以達(dá)到324萬(wàn)，在全國(guó)范圍內(nèi)屬于最高水平。

同時(shí)，上海進(jìn)一步放寬公積金貸款的條件，即落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購(gòu)房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無(wú)住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利?！斑@使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

此外，上海對(duì)房產(chǎn)稅政策也進(jìn)行了微調(diào)：新政前，對(duì)于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購(gòu)置住房不征房產(chǎn)稅，但在置換階段會(huì)涉及該稅種。新政后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)對(duì)改善型住房需求的支持。

上海本地一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商人士表示：“此次新政支持力度還是挺可觀的，大幅提高公積金額度以及認(rèn)房不認(rèn)貸能有力盤(pán)活置換鏈條。過(guò)去，很多客戶因?yàn)橛眠^(guò)公積金額度而無(wú)法再次使用，現(xiàn)在政策松綁，而且還提供額度，比較利好改善型需求的釋放?！?/p>

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為：“公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點(diǎn)，與市場(chǎng)‘賣(mài)舊買(mǎi)新’的核心需求高度契合。2025年上海二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)同比延長(zhǎng)15.26%，達(dá)98.75天，流動(dòng)性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放。此次將首套公積金貸款額度從160萬(wàn)提至240萬(wàn)，疊加多子女、綠色建筑上浮政策后最高達(dá)324萬(wàn)，適配上海房源高總價(jià)的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力?！?/p>

業(yè)內(nèi)：今年“小陽(yáng)春”穩(wěn)了

此次上海出臺(tái)新政的背景也比較微妙。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城樣本中，上海一直是全國(guó)新房?jī)r(jià)格的“領(lǐng)頭羊”，此前新房?jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)43個(gè)月環(huán)比上漲。不過(guò)，2026年1月，上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，終結(jié)了此前連續(xù)43個(gè)月的環(huán)比上漲；而二手住宅方面，上海房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其實(shí)，從推盤(pán)量來(lái)看，1月和2月為上海樓市的淡季，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性不高，所以上海樓市受供給端影響較大。從去年年底來(lái)看，上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)了回暖的跡象。一個(gè)比較明顯的數(shù)據(jù)是，自去年11月以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)成交已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持在2萬(wàn)套以上的活躍量運(yùn)行。

再看春節(jié)假期期間（2月15日-2月23日），中指研究院 發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海春節(jié)假期網(wǎng)簽面積為1.36萬(wàn)平方米，明顯好于去年同期水平，不少中介門(mén)店在大年初二后早早就開(kāi)始營(yíng)業(yè)。

對(duì)此，盧文曦表示，上海樓市其實(shí)是“暖冬”行情，二手房的掛牌總量也在繼續(xù)縮水，降價(jià)“砸盤(pán)”案例在最近兩個(gè)月很少見(jiàn)到。房東的預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，部分交易熱門(mén)區(qū)域甚至出現(xiàn)個(gè)別跳價(jià)成交案例；與此同時(shí)，低總價(jià)剛需房源的成交周期出現(xiàn)縮短跡象?！斑@些都是積極信號(hào)?！?/p>

上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次“新七條”出臺(tái)進(jìn)一步為上海樓市“小陽(yáng)春”行情奠定基礎(chǔ)。

對(duì)于“新七條”，嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱：“此次七條政策，圍繞多項(xiàng)住房需求展開(kāi)。其既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎(chǔ)服務(wù)的相關(guān)人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準(zhǔn)施策的特點(diǎn)。綜合來(lái)看，其體現(xiàn)了對(duì)各類住房需求的進(jìn)一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度?！?/p>

“中原的二手房報(bào)價(jià)指數(shù)自去年12月份后每周都在向上反彈，并且有良好的持續(xù)性。疊加本輪新政的精準(zhǔn)支持，‘小陽(yáng)春’行情已提前鎖定?！北R文曦補(bǔ)充說(shuō)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 穆祥桐