估計(jì)很多人都沒(méi)想到，房地產(chǎn)又不是什么高科技，憑什么引領(lǐng)市場(chǎng)再次爆發(fā)呢？

為什么用“再次”二字？可以看看，自去年12月17日板塊指數(shù)創(chuàng)1464.59新低以來(lái)，此后便是沿著20日線螺旋式反彈，走得非常穩(wěn)，到今天板塊指數(shù)來(lái)到1700附近，今天整個(gè)板塊創(chuàng)上漲2.5%+，而且是先于大盤(pán)創(chuàng)出板塊反彈新高，整體呈現(xiàn)比較強(qiáng)的多頭趨勢(shì)。

像城投控股、光明地產(chǎn)、皇庭國(guó)際、ST中迪、我愛(ài)我家等票強(qiáng)勢(shì)漲停，其中有開(kāi)發(fā)商、也有房產(chǎn)中介，連一些做房地產(chǎn)服務(wù)的票也紛紛跟著大漲。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)之所以率先作出反應(yīng)，與現(xiàn)階段的樓市邏輯是分不開(kāi)的，同時(shí)也給接下來(lái)的樓市釋放出重要信號(hào)，作為場(chǎng)外人，應(yīng)留意其中的變化。

01房地產(chǎn)地位重要

北師大房地產(chǎn)研究中心主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩在日前發(fā)表了《必須把救樓市上升到政治與國(guó)家安全高度》一文，指出房地產(chǎn)不是現(xiàn)在救不救的問(wèn)題，而是用什么方式救，必須上升到政治與國(guó)家安全高度。

究其原因，他提到了房地產(chǎn)的重要地位，不僅是家庭的核心資產(chǎn)、金融抵押品主體、地方財(cái)政重要來(lái)源、社會(huì)預(yù)期與信用制度的主要支撐，還與房地產(chǎn)重要地位有關(guān)。

在他看來(lái)，房地產(chǎn)即便在美英等發(fā)達(dá)國(guó)家，仍舊是名列前茅的產(chǎn)業(yè)，我們的房地產(chǎn)已與國(guó)民經(jīng)濟(jì)深度融合，關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)。這一點(diǎn)，2026年春節(jié)回家應(yīng)該深有感觸，很多蔬菜不僅沒(méi)有漲價(jià)，即使降價(jià)很多也沒(méi)幾個(gè)人買(mǎi)了。一些人曾以為，房地產(chǎn)吸食了其他消費(fèi)能力，但為什么現(xiàn)實(shí)是房地產(chǎn)低迷反而讓菜農(nóng)收入降低了呢？

道理就在于，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)，行業(yè)不景氣，一些人沒(méi)了工作，有工作的人收入又下降嚴(yán)重，他們哪有能力讓其他行業(yè)興盛呢？所以，寧愿不吃貴的菜，不買(mǎi)貴的商品。所謂“一業(yè)衰、百業(yè)廢”，像房地產(chǎn)這樣的支柱行業(yè)，對(duì)其他行業(yè)的同向影響尤其大。

在董藩看來(lái)，房地產(chǎn)若不能有效恢復(fù)，很多人會(huì)找不到工作或者收入下降，信貸糾紛就會(huì)增加，經(jīng)濟(jì)秩序就容易受到威脅。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)反復(fù)在證明一件事，房?jī)r(jià)若連續(xù)下跌，就會(huì)動(dòng)搖信用、財(cái)政、就業(yè)和預(yù)期四大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展底座。這也是為什么在發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，西方經(jīng)濟(jì)體首先要救樓市的主要原因。

02市場(chǎng)有反彈需求

根據(jù)房?jī)r(jià)冰山100指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)大中城市自2021年7月歷史高點(diǎn)至2025年12月，房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)下跌近20%，若考慮市場(chǎng)議價(jià)空間，即成交價(jià)與掛牌價(jià)的實(shí)際差距，房?jī)r(jià)實(shí)際回撤幅度應(yīng)在25%左右。由于城市和板塊不同，一些網(wǎng)友的感知可能更為明顯，有分析人士明確指出，全國(guó)100個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)應(yīng)已回落到2016年的水平，一些小區(qū)價(jià)格相比前期高點(diǎn)跌去1/3。

不管怎么說(shuō)，如果你手上有房的話，肯定是已有明顯的財(cái)富縮水，不過(guò)是多少而已?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，目前的市場(chǎng)到底了嗎？

從開(kāi)發(fā)商角度而言，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直是企業(yè)發(fā)展的攔路虎。自上個(gè)月不再要求上報(bào)“三道紅線”后，我查詢了一下相關(guān)背景，截至2026年2月，43家出險(xiǎn)上市房企中，總負(fù)債2.65萬(wàn)億，公布重組方案的占到70%，用業(yè)內(nèi)的話說(shuō)，雖遠(yuǎn)未達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)出清底部，但可用“風(fēng)險(xiǎn)收斂”來(lái)概括，像碧桂園這樣的大戶，重組成功后，風(fēng)險(xiǎn)也就出清了大半。

整體而言，央國(guó)企、完成重組的頭部民營(yíng)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已出清，中小民企、尾部房企還在推進(jìn)和處置風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，這應(yīng)是為什么不再要求每月上報(bào)三道紅線的根本原因所在，雖然債務(wù)小風(fēng)險(xiǎn)還在，但不影響整體向好的趨勢(shì)。從這個(gè)角度看，房企因償還債務(wù)而降價(jià)回籠資金的緊迫性在逐步降低，同樣，那些債務(wù)重組的房企投資方，想必也不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)，等待市場(chǎng)回暖應(yīng)是他們期望的。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，肯定不希望房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。某論壇一位網(wǎng)友發(fā)文說(shuō)，她在樓市高峰期按揭買(mǎi)的房子，由于當(dāng)時(shí)覺(jué)得房?jī)r(jià)還要漲，只有3成首付就買(mǎi)了，結(jié)果現(xiàn)在只有當(dāng)時(shí)一半價(jià)格了。她中途停還過(guò)月供，此后銀行經(jīng)常打電話來(lái)噓寒問(wèn)暖，問(wèn)她有什么困難，要不要展期？很顯然，如果還繼續(xù)下跌的話，該網(wǎng)友可能會(huì)把房子甩給銀行，從銀行的角度，跌破房貸是他們最不愿看到的事情。

對(duì)房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，自然也是不希望房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的。我身邊的一些人從去年底就開(kāi)始撤掉了本來(lái)要出掉的房源，在他們看來(lái)，都已經(jīng)跌到這個(gè)程度了，還能跌到哪里去？總有反轉(zhuǎn)的時(shí)候吧。何況即便變現(xiàn)了，現(xiàn)在存款利息這么低，放在手上不還是貶值嗎？房子放在那里可以租，有現(xiàn)金流也不錯(cuò)。不得不說(shuō)，持房待漲應(yīng)是目前不少人的心態(tài)。

03支持政策不斷加碼

有從業(yè)者說(shuō)，當(dāng)下購(gòu)房環(huán)境，是他看到的最寬松、最給力的了，在歷史上從未有過(guò)。像1年內(nèi)買(mǎi)房退稅，上海、山東、廣東、湖南等地收儲(chǔ)二手房給改善群體置換便利，還有各種房貸貼息、購(gòu)房補(bǔ)貼等等?？梢哉f(shuō)，只要你想買(mǎi)房，總能把成本給你降到最低。

確實(shí)如此，目前的購(gòu)房支持政策可謂一個(gè)比一個(gè)給力。就拿江蘇淮安新出的購(gòu)房政策來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)新房給總房款2%補(bǔ)貼、企業(yè)購(gòu)5套以上給總價(jià)5%補(bǔ)貼、子女和父母在雙方居住地購(gòu)房給總房款3%補(bǔ)貼、新生兒家庭購(gòu)房給總房款4%補(bǔ)貼（二孩家庭給6%補(bǔ)貼），用公積金貸款還可最高上浮50%的貸款額度等等，你說(shuō)這些政策給不給力？相比樓市高峰期加價(jià)買(mǎi)、搖號(hào)買(mǎi)啥的，現(xiàn)在你買(mǎi)房，政府給你越來(lái)越多的補(bǔ)助，何樂(lè)而不為呢？

而且從前面的趨勢(shì)看，政府部門(mén)也上班了，各地對(duì)國(guó)家部署的2026年“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”工作也到了緊鑼密鼓的落實(shí)階段。比如公積金改革，江蘇、天津等個(gè)別城市已經(jīng)動(dòng)了，其他地方很可能迎來(lái)政策密集發(fā)布期。

還有一線城市的限購(gòu)放開(kāi)，去年底北京已有動(dòng)作，開(kāi)年上班第二天，上海也打響放開(kāi)非滬籍家庭或個(gè)人限購(gòu)的“第一槍”，在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)、外環(huán)內(nèi)限購(gòu)住房1套。可以說(shuō)，按照黨報(bào)求是開(kāi)年第一天發(fā)文的說(shuō)法，今年樓市應(yīng)不僅僅是“添油”戰(zhàn)術(shù)，而是政策一次性給足。只要你有買(mǎi)房需求，如果你還不為眼下政策所動(dòng)，就一直會(huì)有政策出來(lái)，反正總有一款政策適合你，直到你出手為止。

現(xiàn)在想想，現(xiàn)在的購(gòu)房者有多幸福。

04對(duì)樓市意味著什么

資本從來(lái)都是先知先覺(jué)，證券市場(chǎng)總是先于實(shí)體市場(chǎng)，對(duì)樓市而言，釋放的信號(hào)也是明確的。正如“私募魔女”李蓓最新發(fā)聲所言，房地產(chǎn)行業(yè)基本面已出現(xiàn)邊際改善，地產(chǎn)拐點(diǎn)可能在半年內(nèi)出現(xiàn)，如果后續(xù)有重磅政策，會(huì)加速行業(yè)企穩(wěn)。無(wú)獨(dú)有偶，當(dāng)看到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)以及支持樓市政策的接連出臺(tái)，連此前看空香港樓市的高盛、摩根大投行也發(fā)報(bào)告指出，樓市周期將由復(fù)“蘇初期調(diào)”整為“擴(kuò)張期”。

說(shuō)白了，此前他們只看到了樓市的低迷，但沒(méi)看到政府為促進(jìn)樓市企穩(wěn)的決心，現(xiàn)在真這么做了，他們自然也改口了。接下來(lái)，注意三點(diǎn)吧。

一是順勢(shì)而為。讓你不買(mǎi)就不要買(mǎi)，喊你買(mǎi)支持你買(mǎi)，有需求當(dāng)買(mǎi)則買(mǎi)，這是最底層的邏輯。就如樓市高峰期，給開(kāi)發(fā)商降杠桿，提高房貸利率給購(gòu)房者降杠桿，這明顯是讓你不要買(mǎi)，你還沖進(jìn)去，怪誰(shuí)呢？現(xiàn)在在底部，支持你買(mǎi)還不買(mǎi)，后面又漲上去了？你追著買(mǎi)？到時(shí)候又怪誰(shuí)呢？反正買(mǎi)賣(mài)房這事，從歷史上看，一定是跟趨勢(shì)、跟政策，國(guó)家喊你做啥就做啥，終歸不會(huì)有什么大問(wèn)題，如果你反著來(lái)，結(jié)果往往也不會(huì)好。

二是不要總認(rèn)為自己能抄到底。買(mǎi)房，對(duì)大多數(shù)家庭而言都是大事，要根據(jù)自己未來(lái)的收入、工作以及可能產(chǎn)生的經(jīng)常性和偶發(fā)的支出。比如養(yǎng)孩子、贍養(yǎng)老人甚至其他重大開(kāi)支等，這些都要考慮進(jìn)去。至于價(jià)格，誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確的預(yù)判，就目前而言，只知道相比高點(diǎn)跌去不少，租售比差不多接近正常范圍，加上政策支持力度如此大（房貸利率處于歷史低位、各種購(gòu)房補(bǔ)貼、置換稅費(fèi)優(yōu)惠），購(gòu)房環(huán)境確實(shí)友好。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵所言，現(xiàn)在房地產(chǎn)是機(jī)遇，自住的可以考慮買(mǎi)了。

現(xiàn)階段買(mǎi)房還有一個(gè)重要原因是，隨著市場(chǎng)回暖，首先去化掉的總是價(jià)格低、性價(jià)比高的房源，這種房子真的是賣(mài)一套少一套，那些沒(méi)掛出來(lái)的或者是更高價(jià)沒(méi)賣(mài)掉的房源房主，看到低價(jià)房源沒(méi)了，他們自然會(huì)提高心理預(yù)期，所以，市場(chǎng)底部反轉(zhuǎn)往往就是這樣形成的。

三是買(mǎi)房應(yīng)量力而行。前面說(shuō)自住可以考慮了，并不是說(shuō)讓大家都去買(mǎi)房子，畢竟還沒(méi)看到市場(chǎng)的徹底反轉(zhuǎn)。如果你又像以前一樣加大杠桿炒房，那風(fēng)險(xiǎn)就不可控了。從歷史上看，股市傳導(dǎo)到樓市，要半年到1年的時(shí)間，樓市大周期筑底，要1-2年時(shí)間，假如你買(mǎi)房投資，即便后面房?jī)r(jià)不跌，每年持有的資金成本和利息成本都擺在那里，還有物業(yè)費(fèi)等，這些都讓你承受心理和資金被占用的煎熬。

如果真有買(mǎi)房保值增值需求，我覺(jué)得，要看兩張“晴雨表”來(lái)決定，除了前面說(shuō)的資本市場(chǎng)，這是大勢(shì)，還有個(gè)是土拍市場(chǎng)，因?yàn)榉孔颖旧硎卿摻罨炷?，各地差異不大，值錢(qián)的是下面的土地，當(dāng)你看到某個(gè)地方的土地價(jià)格越來(lái)越高、越來(lái)越火熱，那就應(yīng)該引起你的重視了。

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