在小區(qū)內，配備物業(yè)服務是為了提高居住質量，物業(yè)公司提供服務，小區(qū)業(yè)主為物業(yè)服務買單，因此物業(yè)服務也成了小區(qū)生活的標配。但是，當享受的物業(yè)服務存在瑕疵，物業(yè)服務公司在訴請業(yè)主繳納拖欠物業(yè)費的同時訴請違約金能否獲得支持呢？貴港市港南區(qū)人民法院審理一起物業(yè)服務合同糾紛案，依法判決物業(yè)公司的服務存在瑕疵，訴請違約金不予支持。

基本案情

原告貴港市某物業(yè)服務公司系某小區(qū)的物業(yè)服務供應商，為該小區(qū)提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、日常運作維護等管理服務，收取本物業(yè)內業(yè)主、物業(yè)使用人的物業(yè)管理服務費用等。原告貴港市某物業(yè)服務公司于2016年10月與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《某小區(qū)物業(yè)服務委托合同》，合同約定服務期限、服務費、滯納金等內容。2023年12月，原告貴港市某物業(yè)服務公司退出某小區(qū)物業(yè)管理，不再為該小區(qū)提供物業(yè)服務，但是在服務期間，被告梁某某拖欠物原告貴港市某物業(yè)服務公司2021年11月至2023年12月的物業(yè)服務費，原告貴港市某物業(yè)服務公司多次向被告梁某某催收無果，原告貴港市某物業(yè)服務公司訴至法院，請求判令被告梁某某支付拖欠的物業(yè)服務費以及違約金。

法院審理

法院審理認為，原告貴港市某物業(yè)服務公司與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《某小區(qū)物業(yè)服務委托合同》，系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同。合同當事人均應按照合同約定全面履行自己的義務。再根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，2016年10月，原告貴港市某物業(yè)服務公司與該小區(qū)業(yè)務委員會簽訂的《某小區(qū)物業(yè)服務委托合同》對小區(qū)業(yè)主有約束力，被告梁某某為該小區(qū)業(yè)主，該合同應當對被告梁某某同等有約束力。原告貴港市某物業(yè)服務公司對該小區(qū)進行物業(yè)管理和服務，被告梁某某實際享受該服務，原告貴港市某物業(yè)管理公司訴求被告梁某某支付拖欠的物業(yè)服務費于法有據(jù)，法院予以支持。

關于原告貴港市某物業(yè)服務公司訴求被告梁某某支付違約金的主張，法院在審理查明原告在向該小區(qū)提供物業(yè)服務時存在電動車管理不善、停車秩序維護不周、保潔不到位等瑕疵，故對原告貴港市某物業(yè)服務有限公司該主張，法院不予支持。

法院依法判決，被告梁某某向原告貴港市某物業(yè)服務公司支付拖欠的物業(yè)服務費。

法官提醒

物業(yè)公司在履行物業(yè)服務合同時，不應止于基本完成，而應追求質價相符的精細化管理，要切實提升服務品質，這樣才能筑牢履約根基、贏得業(yè)主認可、減少法律風險。希望物業(yè)公司能將本案反映的瑕疵作為改進契機，主動優(yōu)化服務流程、與業(yè)主加強溝通反饋，用可見、可感、可信的服務質量贏得業(yè)主滿意，從根本上減少糾紛，保障自身合法權益。

法律條文

《中華人民共和國民法典》

第九百三十九條 建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

第九百四十八條 物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

來源： 山東高法

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