上回書，說到房地產市場當期景氣指數。

本回書，聊聊房地產市場領先景氣指數。

顧名思義，領先景氣指數的運行，領先于當期指數。所以，其監(jiān)測和研究價值很高。

領先景氣指數中包括五個細分指標，分別是經濟環(huán)境指數、金融環(huán)境指數、政策環(huán)境指數、房價泡沫指數、住宅潛在供貨壓力指數等。

經濟環(huán)境景氣指數：暫難明顯改善

經濟環(huán)境是各市場、各行業(yè)發(fā)展的基礎和母體。

2025年12 月份的經濟環(huán)境略有好轉，相關指數為 - 77，主要得益于制造業(yè) PMI 經營指數回升并超過 50% 的榮枯線，這也是該指數近 9 個月以來首次站上榮枯線。

其余經濟細分指標有好有壞，綜合來看，12 月份經濟環(huán)境雖有改善，但仍處于偏低位。

基本可以確定，2022 年疫情爆發(fā)后，整體經濟指標均為負值，且長期在 -50 到 -100 之間箱體震蕩。

這意味著當前樓市需求面的低迷，和經濟在低位盤整、景氣度不足高度相關，也說明樓市復蘇的支撐動力不足，尤其是購房需求端目前表現偏弱。

預測 2026 年，經濟面整體仍會保持在偏低位，唯一可能出現改善的指標是通縮，通縮狀況在 2026 年可能會小幅好轉。

至于 GDP 增速，大概率維持在 5% 左右，實際增速基本和 2025 年持平；出口則可能比 2025 年略弱，因為 2025 年有關稅戰(zhàn)背景下的搶出口、搶轉口等特殊因素支撐，2026 年這類因素將消退。

金融環(huán)境景氣指數：

金融環(huán)境近期呈現沖高回落的走勢，12 月份相關指標為正值，意味著金融環(huán)境處于景氣區(qū)間，整體偏寬松。

這一情況和 2021 年 1 季度有相似之處，當時為應對疫情，貨幣、財政政策寬松，推動金融環(huán)境改善。但目前金融環(huán)境指標的正值絕對值，明顯低于 2015 年的爬坡期，也大幅低于 2016 年的高峰期。

當前金融環(huán)境雖已改善，相關指標連續(xù)多個月為正值，但正值絕對值不夠高，且存在震蕩盤整的情況。

以 2025 年 12 月份為例，雖匯率、股市表現有所改善，但居民杠桿率、相關利率指標走弱。

此外，2025 年 9 月份之后，美聯(lián)儲連續(xù) 3 次降息，而我國貨幣政策除了 2025 年 5 月份的 1 次降息外，始終保持戰(zhàn)略定力，堅持不全面降息。

金融環(huán)境景氣指數，包括多個細分指標。這里稍微聊幾句。

關于股市

2026 年元旦之后，股市出現一波大幅上漲。股市上漲受多重因素影響，但據觀察，支撐股市的股撐景氣指數雖處于正值區(qū)間，但數值存在波動，且當前數值偏小，12 月份僅為 7，這就形成了明顯的剪刀差：股市漲幅較大，但基本面的支撐力不足。

正因如此，1月中旬國家層面開始給股市 “潑冷水”，包括上海、深圳、北京等大交易所發(fā)布通知，將融資保證金的最低比例由 80% 上調至 100%，核心目的就是控制杠桿、降溫市場，避免股市脫離基本面過度上漲，只有這樣才能推動股市走出慢牛、長牛行情。

2015 年股市也曾出現大幅上漲，當時屬于典型的 “杠桿?！保軛U率極高，2015 年 2 季度國家多次出臺政策壓制杠桿、防范風險，后續(xù)杠桿率大幅下降，牛市也隨之結束。

本次交易所上調融資保證金比例，是首次小幅的風險預警，說明當前市場已出現過熱跡象，杠桿率上升較快。

展望 2026 年，股市大概率仍會走牛，但節(jié)奏會明顯放緩，一旦漲幅過快，監(jiān)管層就會出臺政策降溫。

個人判斷 2026 年股市高點大概率在 4300-4500 點之間，一旦指數超過 4500 點，就屬于市場過熱，當前的經濟基本面以及上市公司的盈利狀況，并不支持股市過快、過猛上漲。

當前的股撐景氣指數，明顯弱于 2020-2021 年，更大幅弱于 2015-2016 年，這也是判斷股市難以快速大漲的核心依據。

關于M1、M2

2025 年 12 月份 M2 增速為 8.5%，比 11 月份略有擴張，整體保持在 8% 以上的水平，說明貨幣環(huán)境總體寬松。

但 M1 增速連續(xù) 3 個月下滑，12 月份僅為 3.8%（今年1月略升至4.9%），背后原因較為復雜，一方面是基數效應抬升，另一方面是 2025 年 11 月到 12 月股市出現震蕩調整，散戶入市的意愿有所降低，目前尚未出現散戶大規(guī)模跑步入市的情況，這和 2015 年的牛市行情有明顯區(qū)別。

主要原因是過去 1 年多，很多炒股散戶的股票收益大幅跑輸大盤指數，核心問題出在選股上。過去 1 年多，股市僅有部分行業(yè)、部分股票漲幅顯著，而白酒、飲料等傳統(tǒng)消費類老股，漲幅極小甚至出現下跌，散戶若選不到優(yōu)質行業(yè)和個股，很難實現盈利，這也導致當前散戶入市的積極性遠低于歷史大牛市時期。

M1 增速下滑，也反映出企業(yè)部門和個人部門的資金活躍度并未提升，相比 2025 年 6 到 9 月份還有所回落，6 到 9 月份股市大盤整體呈慢漲態(tài)勢，而 11 月到 12 月則以震蕩為主。

政策環(huán)境景氣指數：史上最寬松

樓市政策的發(fā)力期主要在 2022、2023、2024年，屬于政策多發(fā)期。

進入 2025 年之后，政策面整體保持在高位震蕩徘徊的狀態(tài)。

盡管累計出臺的政策已十分寬松，寬松程度甚至略超上一輪樓市寬松周期的高點 2016 年，但 2025 年政策的邊際改善速度很慢，僅在 5 月份有 1 次降息，帶動政策環(huán)境指數小幅上升。

此后因國家層面未出臺新政策，政策面雖保持寬松，但無邊際改善，包括 2025 年 12 月份的經濟工作會議，對樓市的定調也沒有新亮點。

不過年初出現了一些新的信號，元旦期間《求是》雜志刊發(fā)的一篇特約評論員文章，部分觀點犀利且富有新意，再加上此前外媒透露的相關信號。

我判斷 2026 年樓市層面肯定會有新政策出臺，政策制定的力度會大于 2025 年。

房地產政策景氣度的上升，將成為 2026 年樓市的一個利好刺激因素。

房價泡沫指數：已經擠完了

房地產領先指數中，還包括兩個行業(yè)內部指標：房價泡沫指數與住宅潛在供貨壓力指數，這里只聊一下前者。

我們創(chuàng)立的房價泡沫指數，也是全國范圍內的創(chuàng)新指標。

總體來看，房價泡沫指數自2024年10月進入負值區(qū)間，也就意味著房價泡沫擠完了。

2025年12月，房價泡沫指數的數值為 - 78，已回落至上一輪樓市低迷期 2015 年 7、8 月份的水平。

由此預估 2026 年房價會繼續(xù)下跌，房價泡沫指數也會繼續(xù)下行，但下降速度會有所放緩。泡沫雖已擠完，但市場存在慣性，會出現跌過頭的超跌情況。

房價泡沫指數，又包括三個細分指標：

房價收入比指數為 - 168，該指標超調幅度較大；

租售比指數為 - 65，處于偏低水平，尚未調整到位；

房價周期波動指數為 - 96，同樣出現超調。

簡單來說，三個細分指標里，二個超調，一個未調到位，但總體來看，房價泡沫已經擠凈了。

房地產市場領先景氣指數：2027年很關鍵

最后，我們來看綜合領先指數，將經濟環(huán)境、政策面、金融環(huán)境、房價泡沫、潛在供貨壓力這 5 個指標綜合計算后，當前領先指數處于小幅翻紅的狀態(tài)。

主要原因是經濟環(huán)境、政策環(huán)境、房價泡沫指標均有改善，而金融環(huán)境、潛在供貨壓力指標略有走弱，多因素綜合下形成了小幅翻紅的態(tài)勢。

不過當前領先指數的數值，遠低于 2015 年和 2016 年的水平。

這里可以做一個形象比喻：領先指數是 “馬”，房地產當期經濟指數是 “車”。

當下屬于馬拉車的狀態(tài)，但馬走得很慢、出力很小，再加上市場本身存在滯后性，所以目前的力度還難以讓房地產市場止跌，尤其是房價，很難實現止跌企穩(wěn)。

我們可以做個歷史比對：2015 年 4 月份全國 70 城的二手房價格實現止跌，當時領先指數的值為 40 左右，而當前僅有 16，且數值處于震蕩狀態(tài)，并非持續(xù)上行。

因此，至少在未來半年甚至一年，我看不到領先指數上升到 40 左右，也就意味著馬拉車的力度偏弱，暫時無法拉動房價實現止跌。

但如果展望2027 年，我估計領先指數有望上升到 40，甚至 50、60，屆時將對房價止跌起到關鍵性作用。