開年肯定要說(shuō)點(diǎn)吉利話，對(duì)于深跌5年的寧波樓市來(lái)說(shuō)尤其需要，今天老司機(jī)真有一個(gè)樂(lè)觀數(shù)據(jù)，值得和大家分享。

這個(gè)數(shù)據(jù)就是二手房成交量，自去年5月開始，它就再也沒(méi)有跌下去過(guò)，在年底還出現(xiàn)了翹尾行情。我們先來(lái)看看這個(gè)數(shù)據(jù)圖：

寧波市六區(qū)二手房月成交走勢(shì)

量在價(jià)先。天天盼著房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升的人們，應(yīng)該首先留意這個(gè)數(shù)據(jù)的企穩(wěn)。沒(méi)有成交量的企穩(wěn)，房?jī)r(jià)企穩(wěn)就是無(wú)源之水，就像老司機(jī)沒(méi)賺到錢，卻天天想著大長(zhǎng)腿一樣。

對(duì)比2021-2024年的走勢(shì)，2025年5月之后的二手成交量要穩(wěn)定很多，最低也在3000套附近，這在過(guò)去3年是未曾見過(guò)的。今晚老司機(jī)直播還會(huì)細(xì)講這個(gè)話題，預(yù)約直播請(qǐng)拉到文末。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，二手房成交量的重心在穩(wěn)步抬高，除了春節(jié)這等特殊月份之外，寧波市六區(qū)3000套的成交量，基本已經(jīng)確保。

別看不起3000套的量，這可能是寧波樓市真正的底線，如果3000套保不住，房?jī)r(jià)企穩(wěn)就不敢想；如果3000套保住了，快則一年，慢則2-3年，房?jī)r(jià)的整體企穩(wěn)就能實(shí)現(xiàn)。

我們都知道日本的房?jī)r(jià)跌了30年，但真實(shí)的情況并非如此，從最高峰算起，日本的房?jī)r(jià)下跌，只有12-13年。

在日本房?jī)r(jià)見底之前，成交量首先出現(xiàn)了企穩(wěn)，這個(gè)指標(biāo)大概領(lǐng)先了2-3年，也就是說(shuō)，成交量在下跌10年之后就穩(wěn)住了，又過(guò)了2-3年，房?jī)r(jià)穩(wěn)住了。

其他國(guó)家的情況也很類似，美國(guó)在2008年次貸危機(jī)后，房?jī)r(jià)下跌了5年，但成交量在第4年就企穩(wěn)了，房?jī)r(jià)企穩(wěn)落后成交量大概1年。

香港的房?jī)r(jià)去年出現(xiàn)了上漲，但成交量在2024年就出現(xiàn)了上漲，二者同樣相差約1年時(shí)間（下表是香港二手房成交量統(tǒng)計(jì)）。

年份

住宅買賣登記宗數(shù)

同比變化

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

2021年

約6.5萬(wàn)宗

高位見頂

2022年

約4.3萬(wàn)宗

↓約34%

開始下跌

2023年

約4.2萬(wàn)宗

↓約2%

持續(xù)下跌

2024年

約5.0萬(wàn)宗

↑約19%

連續(xù)第三年下跌

2025年

6.28萬(wàn)宗

↑17%

3.25%上漲

我們顯然還處在成交量企穩(wěn)階段，這個(gè)階段是否已經(jīng)確立，目前還不敢保證，尤其是反彈是否會(huì)持續(xù)，還需要觀察至少一兩個(gè)季度。

此外，成交量的企穩(wěn)并不是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的絕對(duì)保證，還需要一系列強(qiáng)有力措施出臺(tái)。

日本的周期之所以和美國(guó)、香港有差異，一個(gè)最主要原因是二者的政策取向不一致。日本在泡沫破滅之初，不但沒(méi)有救市，反而還出現(xiàn)了加息等加劇危機(jī)的措施，后面的政策也像擠牙膏一樣，直到安倍大規(guī)模實(shí)施量化寬松，才真正的走出泥潭。

美國(guó)沒(méi)有重蹈日本覆轍，在雷曼兄弟倒閉之后，美國(guó)立即宣布為兩房的債務(wù)無(wú)限兜底，阻斷了危機(jī)蔓延的通路，同時(shí)宣布無(wú)限量化寬松，迅速降低利率，用4-5年的時(shí)間把美國(guó)樓市救了回來(lái)。

香港的大招則在于“撤辣”，即大規(guī)模降低內(nèi)地購(gòu)房者的稅費(fèi)，稅費(fèi)大降再加上房?jī)r(jià)大跌，配合英才計(jì)劃等，讓內(nèi)地的高端購(gòu)房客蜂擁而至，占據(jù)了香港樓市約1/4的份額。

一個(gè)城市的客戶暴增1/4，樓市一定可以企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)反彈。

對(duì)比之下再看看我們的政策，真正有力的恐怕只有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是把首付從30%降到15%，降低了購(gòu)房門檻；第二點(diǎn)是把房貸利率從5%降到3%，利息降低了約40%。

但這個(gè)力度相比美國(guó)和香港，顯然是偏小的，甚至國(guó)內(nèi)還有一些地方在限購(gòu)，如上海、北京和深圳。對(duì)于大力救市的態(tài)度，無(wú)論是官方還是民間，都充滿了爭(zhēng)議。所以年初《求是》雜志的文章才會(huì)說(shuō)：

政策要一次性給足，不要搞添油戰(zhàn)術(shù)。

或許我們的樓市企穩(wěn)不會(huì)向美國(guó)、香港那么快，但大概也不會(huì)向日本那么慢，房?jī)r(jià)企穩(wěn)落后成交量企穩(wěn)的時(shí)間，可能是1-2年。

當(dāng)然，這中間還有些不確定性，比如宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)情況和收入增長(zhǎng)等。宏觀病因可能在10年前就已經(jīng)埋下了，如G進(jìn)M退、加強(qiáng)管制、去市場(chǎng)化等等，這個(gè)話題就不宜展開了。

另一個(gè)重大問(wèn)題則是利率，從去年下半年開始，大家就像盼星星盼月亮一樣盼著降息，但到現(xiàn)在也沒(méi)有一絲松動(dòng)。與在0附近波動(dòng)的CPI相比，3%以上的房貸利率，顯得非常抽象。

好在我們的購(gòu)房者都非常善良，哪怕房?jī)r(jià)跌了40%-50%，哪怕錢越來(lái)越難賺，大家還是在節(jié)衣縮食還房貸，給銀行供3%以上的利息。

房貸利率的大幅下降，也是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的必要條件。

無(wú)論遠(yuǎn)近，行必將至。樓市已經(jīng)走在了見底企穩(wěn)的路上，成交量就是一個(gè)重要的領(lǐng)先指標(biāo)。不要聽空頭說(shuō)什么房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未見底，以后沒(méi)人買房的鬼話，無(wú)論是日本還是美國(guó)，在見底之后，都走上了十多年的長(zhǎng)牛。連香港的施永青也預(yù)測(cè)：

香港房?jī)r(jià)今后將連漲6年，漲幅達(dá)85%。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。今晚我有一場(chǎng)直播，分析寧波樓市去年走勢(shì)，展望今年可能的發(fā)展方向，歡迎點(diǎn)擊下面標(biāo)簽預(yù)約。

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