年后的天津二手房，馬上就要起跑了。

其實在1月份跡象就已顯現(xiàn)。

往年的樓市淡季卻“反常”得活躍：連續(xù)3個月量漲，1月都比12月賣得多，更是創(chuàng)下歷年同期新高。

這也導致這個樓市“絕對主角”，市場份額再度沖高。

按套數(shù)，天津1月二手房成交占比，已經(jīng)達到了驚人的76%！

也就是說，每賣4套房，3套都是二手房。

新房已被“蠶食”得僅剩兩成多。

拉長時間軸，趨勢更直觀。

在2018-2020年時，天津一二手房基本是“對半分”，但自2021年開始，二手房份額“奮發(fā)圖強”。

一年漲3個點，一年漲7個點……

僅僅5年，就已從“不分伯仲”，變成了二手房成絕對主角。

沒想到開年1月更極端。全市一二手房成交總量是1.5萬套，單二手房就賣了1.16萬套。

市場占比增至76%，為歷史最高。

更恐怖的是，若照這一年漲3-4個點的勢頭推算，不出七年新房就該“消失”了。

顯然，這是不可能的。

美國如此成熟的存量市場，二手房占比長期穩(wěn)定在90%以上，但每年仍有10%左右的新房交易。

再比如，國內(nèi)的北京、上海，樓市發(fā)展和城市開發(fā)度都遠遠領先于天津，但二手房市場份額依舊維持在80%多。

所以客觀說，天津二手房占比到80%會是極限，很難再沖高。

二手房占比逼近極限的本質(zhì)，是因為——價格已經(jīng)逼近極限。

別看二手房量上“風光”，1月份的成交套數(shù)已是新房的3.2倍，但原因眾所周知，完全是靠降價拋售換來的。

包括因學區(qū)撐漲的和平、河西，也已價格回落。

超跌帶來超級性價比。

這也是二手房能打敗新房的核心利器。

僅均價，一二手房就已差出77%。

不少二手房已經(jīng)賣不上地價，繼續(xù)再下降的空間很有限。

365長期監(jiān)測的萬科四季花城就是例子。該小區(qū)已比高峰期回落50%，近年來跌勢見緩。

2025年成交價中位數(shù)為1.25萬/平米左右，與2024年底持平。

可見，已經(jīng)有些跌不動了。

再加上，建筑規(guī)范已逼近極限。

最近新出來的幾個新盤，得房率都沒有進一步突破。

另從我們了解到的市場狀況來看，今年開年以來建筑規(guī)范有所收緊，比如飄窗，以后不能砸了。這也是我們觀察的重要指標。

而天津二手房近幾年之所以價格下跌，主要就是受到了新產(chǎn)品的沖擊。

同樣的預算，買新房可以買到更好的產(chǎn)品、更大的面積，逼得二手房只能“產(chǎn)品不夠，降價來湊”。

而現(xiàn)在代際沖擊不再加碼，對于二手房也是好事，有利于止跌。

事實上，現(xiàn)在不少二手房已經(jīng)出現(xiàn)“被動”漲價。

比如，南開廣開街300萬以下的房子已經(jīng)找不到了，河西一片上海道便宜房子也賣沒了……

甚至還有業(yè)主把掛牌價漲了20萬。

一是因為開年來的政策刺激，二是因為學區(qū)季和小陽春將至。抬高了二手房業(yè)主心氣。

畢竟二手房是一房一價，價格根據(jù)業(yè)主的心氣和急迫度而定。

當?shù)蛢r房源被買走，再買便是更高價格。

加之，現(xiàn)在貝殼已經(jīng)隱藏成交價，不再對外顯示，在一定程度上也改善預期。

現(xiàn)在除了急用錢的，基本不會再割肉賣了。