進(jìn)入2026年后，全國房地產(chǎn)市場總體情況如何？

這里，借助于我們監(jiān)測的“全國房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測系統(tǒng)”，跟各位分享一下具體指數(shù)的技術(shù)走勢。

經(jīng)過四年多研發(fā)與運(yùn)行，這套系統(tǒng)的指標(biāo)體系已經(jīng)比較成熟了，今天主要聊聊全國房地產(chǎn)市場當(dāng)期景氣指數(shù)。

全國房地產(chǎn)市場當(dāng)期景氣指數(shù)，是一個(gè)綜合指標(biāo)，由住宅成交、價(jià)格、庫存、土拍等四個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，這里將前三個(gè)重要指標(biāo)分享一下。

細(xì)分指標(biāo)之一：住宅成交景氣度低位震蕩

首先，我們看全國 50 個(gè)城市的總體住宅成交景氣指數(shù)。

2025年11 月、12 月小幅回升，回升的幅度比較小。

如果看歷史的大趨勢，還是處于偏低水平。去年 9 月底新政之后，10、11、12 月反彈比較明顯，之后是春節(jié)。

2025年小陽春反彈比較弱，3 月份的成交量明顯低于2024年的 11、12 月，所以 4 月份開始成交量就開始萎縮了，整個(gè)夏天都處于特別低位的水平，四季度略有反彈。

如果看 12 月，50 城的新房成交同比增了 24%，二手房環(huán)比增了 10%，也就是新房增的多，二手房增的少。

主要是每年的年末新房有一個(gè)慣性的上沖，很多房企沖業(yè)績，成交量會(huì)大增。

二手房的增長，說明年末確實(shí)有翹尾行情。

但如果看一手加二手的成交總量，同比去年 12 月份下降了 12%。

也就是目前這個(gè)量能與景氣度，要低于一年之前。

我們再來看一下具體的城市，這是全國 50 城的新房量能走勢（圖略）。

2016 年量能最高，之后就是高位盤整。

2022 年全年大跌，2023 年小跌，2024 年跌幅加大，2025 年還在跌，但是跌幅相比 2024 年略收窄。

整個(gè) 2025 年，全國50個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交了 1.56 億平米，相比 2024 年降了 16%；同比連續(xù)下跌了 6 年，量能特別低迷。

分析量能低的原因，主要就是需求面特別低迷，購房需求量很少，新房的新增供應(yīng)也在減少，所以需求面低迷是主因，新增供應(yīng)減少是次因。

我們再看重點(diǎn)城市，這里羅列了一些一線和二線城市（圖略），它們 2025 年度的新建商品住宅成交量同比 2024 年度的增速，只有 2 個(gè)城市是正增長，一個(gè)是武漢，一個(gè)是南寧。

武漢因?yàn)橛幸恍┓巧唐坊姆吭唇灰琢勘容^大，類似動(dòng)拆遷安置房、政府出面收購的一些房源，所以表現(xiàn)比較突出。南寧也是有這樣的情況。

如果剔除異動(dòng)因素，此二城估計(jì)都不會(huì)增長。

下滑幅度比較大的是深圳，跌了 35%，深圳主要是 2024 年 4 季度成交量沖得比較猛，最近降幅就比較大。

另外，鄭州市場特別低迷，蘇州成交量也非常低迷。

還有幾個(gè)城市跌幅小一點(diǎn)，比如福州小跌、昆明小跌。

昆明比較有意思，2025 年度市場整體看還是可以的，不僅是銷量，還有開發(fā)量、新開工量等，主要是昆明出臺(tái)的政策比較多，再加上昆明的氣候，吸引了一些人來這里養(yǎng)老、度假等等。

一線城市市場也偏低迷，北京跌了 15%，上海跌了 17%，杭州作為核心二線跌了 21%，另一個(gè)核心二線成都跌了 22%，跌幅都蠻大的。

再看一下二手房，二手房的量能同比增長情況還好。

總體來看，2016 年是高點(diǎn)，之后 2020 年是次高點(diǎn)，2021 年是第 3 個(gè)高點(diǎn)。2022 年特別低迷，之后 2023 年漲幅非常大，2024 年繼續(xù)小增，但是 2025 年同比 2024 年降了 4%。

這說明主要是去年 9 月底新政之后，部分高等級(jí)城市二手房量增得很高，2025年因?yàn)闆]有新政出臺(tái)，所以導(dǎo)致量能下滑。

看具體城市，大部分都是同比下跌的。

但是重慶增幅 10%，合肥增了 8%，上海、深圳增了 6%，武漢增了 6%，還有北京微增 1%，南京微增不到 1%，福州增了 3%，成都增長 2%，基本上都是一些高等級(jí)城市，一線和部分強(qiáng)二線城市。

跌幅大的是東莞，最大跌了 28%，佛山是微增的，還有金華、青島跌超 10%，還有一些城市基本上是微跌，像是鄭州、南寧、蕪湖、揚(yáng)州、西安這些城市。

所以看二手房的交易量情況，要比新房的更好看一些。

那么預(yù)測 2026 年，我估計(jì) 28 個(gè)城市的二手房成交量應(yīng)該是增長的，大部分的一線、強(qiáng)二線城市都會(huì)繼續(xù)增長。

2026 年二手房成交量會(huì)增，而新房很難增長，新房預(yù)計(jì) 2026 年相比 2025 年繼續(xù)下滑，但是下滑的幅度會(huì)小一點(diǎn)，會(huì)小于 2025 年的 16%。

最后，再看一線城市，前面分別講了新房、二手房，這里把新房、二手房加總之后，看一下一線城市的年度走勢圖（圖略）。

最高峰是 2016 年，次高峰是 2015 年，這是當(dāng)時(shí)樓市爆發(fā)的時(shí)候成交量特別高，然后 2020、2021 年有一波反彈，2022 年大幅下跌，2023、2024 年連續(xù)增長，但是 2025 年降了 4%。

其中新房降了 18%，二手房小增了 2%，這里說的是一手加二手的總量，所以這個(gè)態(tài)勢是 2025 年相比 2024 年稍微弱一點(diǎn)。

從這個(gè)走勢來看，目前的量能相比 2022 年是高的，預(yù)計(jì) 2026 年一線城市的成交量可能會(huì)跟 2025 年基本上持平，如果政策面出臺(tái)的政策比較多，國家政策比較給力，那有可能會(huì)超過 2024 年，這是成交量的走勢。

細(xì)分指標(biāo)之二：住宅庫存壓力指數(shù)處于高位

我們看一下 50 個(gè)城市的總體庫存。

目前這個(gè)庫存的壓力指數(shù)處于偏高位，只不過 12 月份下滑得比較明顯，主要是 12 月份新房庫存降了，二手房庫存也降了，然后 12 月份的新房、二手房成交量是增的，就導(dǎo)致去化周期下滑了，所以壓力指數(shù)是略有下滑。

但是目前壓力指數(shù)還是比較高，數(shù)值是 104，它的含義是當(dāng)前庫存壓力比較大，供大于求的情況比較突出。

目前房價(jià)正處于下跌狀態(tài)，就是因?yàn)楣┐笥谇蟮那闆r比較明顯。

在 2022 年之后，只有 2023 年小陽春的時(shí)候，庫存壓力大幅下滑，當(dāng)時(shí)部分城市的房價(jià)就上漲了。

另外一個(gè)小低谷是 2024 年 4 季度到 2025 年 3 月份，因?yàn)?9 月底新政導(dǎo)致部分城市市場有所復(fù)蘇，庫存壓力下滑，極個(gè)別城市像深圳、北京、上海、杭州，當(dāng)時(shí)的二手房價(jià)格有所止跌。

細(xì)分指標(biāo)之三：房價(jià)景氣指數(shù)低位略有改善

關(guān)于房價(jià)，各位朋友們都很關(guān)心。

目前房價(jià)指數(shù)處于歷史偏低位，數(shù)值是負(fù)的 165，這個(gè)比量能指標(biāo)還要低迷，比庫存指數(shù)的負(fù)值還要大。

但是最近 4 個(gè)月，這個(gè)負(fù)值小幅有所改善，不過目前的位置基本上和 2024 年的 2、3 季度差不多，都處于跌幅比較大、房價(jià)很低迷的狀態(tài)。

2024 年 9 月份之后有一波反彈，然后彈完之后又回落，是一波脈沖式行情，而且指數(shù)也沒有翻紅。

目前房價(jià)雖然低迷，但展望2026 年，單看 50 個(gè)城市，或者說全國整體，房價(jià)很難止跌，就是跌幅收窄變小，但是想要止跌，2026 年依然比較困難。

這其實(shí)和庫存壓力指數(shù)的走勢有關(guān)，因?yàn)橹挥挟?dāng)庫存壓力指數(shù)下滑到接近于 2023 年 3 月份的水平時(shí)，50 城整體才有可能出現(xiàn)房價(jià)止跌的情況。

目前這個(gè)指數(shù)是 104，還比較高，所以我估計(jì)未來 1 年很難降到接近 0 的水平，這是我們通過庫存的走勢來推斷房價(jià)的走勢。

接下來，看一下重點(diǎn)城市，很多朋友們可能比較關(guān)心自己所在城市的房價(jià)走勢。

我們先看全國的房價(jià)指數(shù)總圖（圖略）。這是房價(jià)指數(shù)圖，有兩根線，一根線是 50 城總體，一根線是一線城市。

基本上二者的見頂時(shí)間都在 2021 年的夏天。

之后 50 城總體一路下跌，尤其是 2025 年跌幅又加大了，目前數(shù)值是 115。這個(gè) 115 是以 2011 年 1 月份的數(shù)值設(shè)置為 100 作為基準(zhǔn)的，就是目前這個(gè)數(shù)值要高于 2011 年的 1 月份，但全國 50 城的房價(jià)已經(jīng)回到了 2016 年 7 月份的水平。

這里的房價(jià)指數(shù)并不是純粹的二手房價(jià)格，也包含了部分的新房價(jià)格，是以二手房的權(quán)重為主，兼顧少量的新房價(jià)格波動(dòng)。

如果看一線城市，12 月底的指數(shù)數(shù)值是 133，遠(yuǎn)高于全國 50 城。

所以長期來看，一線城市即便房價(jià)下跌，但是房價(jià)的總漲幅依然明顯大于全國主要城市。

目前一線城市的房價(jià)跌回到了 2016 年 9 月份的水平，所以目前來看各地房價(jià)都在跌，只不過跌的幅度有差異。

拿 2015 年年底和 2024 年年底相比，跨度一年，所有城市房價(jià)都跌了，沒有 1 個(gè)城市上漲。

跌幅相對小點(diǎn)的城市，比如成都、太原、西寧，這幾個(gè)是中西部地區(qū)的弱二線，成都是強(qiáng)二線，跌幅相對較小。

跌幅大的城市，像廊坊，環(huán)京地區(qū)的核心區(qū)，房價(jià)跌幅依然比較大；像珠海，屬于廣東地區(qū)，過去房價(jià)漲幅大，投資的泡沫比較大，和廊坊的性質(zhì)比較類似。

廊坊是環(huán)京地區(qū)，珠海離深圳、廣州比較近，還有南通，離上海比較近，凡是這些大都市圈外圍的近郊城市，房價(jià)跌幅依然比較大。

還有徐州這個(gè)蘇北的城市，以及武漢、合肥、南京，跌幅都超過了 10%。

再看一線城市，跌幅小的是上海，跌了 6%，深圳跌了 8%，廣州跌了 10%，北京跌了 7%。

這里的房價(jià)跌幅是價(jià)格指數(shù)的跌幅，它的數(shù)值應(yīng)該比我們實(shí)際感受到的跌幅要稍微小一點(diǎn)，所以可以加一個(gè)系數(shù)，比如乘 1.3 倍左右，結(jié)果可能會(huì)比較接近于實(shí)際感受。

展望 2026 年，我估計(jì)全國總體的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下滑一些，但是下跌的斜率會(huì)稍微緩和一點(diǎn)。

50城房地產(chǎn)市場當(dāng)期景氣指數(shù)可能見底

把前面的成交、價(jià)格、庫存 3 個(gè)指標(biāo)，再加上沒有展示的土拍市場景氣指數(shù)，綜合之后，得出房地產(chǎn)市場當(dāng)期景氣指數(shù)。

2025年的最低點(diǎn)出現(xiàn)在 9 月份，之后 4 個(gè)月在震蕩中跌幅略收窄，也可以說 2025 年的 9 月份和 2024 年的 9 月份，指數(shù)都處于偏低位，形成了一個(gè) W 型的走勢。

那么展望 2026 年，我估計(jì)這個(gè)綜合的景氣指數(shù)應(yīng)該會(huì)震蕩式的回升一些，但不可能翻紅。