不少人都以為，現(xiàn)在樓市冷冷清清，過年也沒多少人再聊房子了，按照這個(gè)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)調(diào)整才是。殊不知，就在2026年開年這段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開啟了久違的反轉(zhuǎn)，而且從官方公布的數(shù)據(jù)看，全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)止跌信號(hào)開始顯現(xiàn)。

率先起漲的城市便是香港。

香港房?jī)r(jià)跟內(nèi)地房?jī)r(jià)到達(dá)頂峰時(shí)間都差不多，均在2021年，此后一路調(diào)整，一直到2025年3月觸底。根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)，自2025年5月起，香港房?jī)r(jià)開啟了持續(xù)回升模式，到2025年底，已連續(xù)上漲9個(gè)月，全年漲幅為7.8%，創(chuàng)2017年后年度最大漲幅。

2026年開年后，1月新房成交2400套，同比翻倍，二手房同步放量，房?jī)r(jià)再漲2.5%。這個(gè)局面完全可以用“量?jī)r(jià)齊升”來形容，從市場(chǎng)聲音來看，此前看空或者謹(jǐn)慎的觀察人士也不得不轉(zhuǎn)變態(tài)度，市場(chǎng)確實(shí)超出了預(yù)期。

梳理香港這波房?jī)r(jià)持續(xù)回升路徑來看，主要包括6個(gè)方面原因。

最為核心的因素就是政策激勵(lì)。像取消額外印花稅、買家稅印花稅大降、按揭放寬、投資移民門檻降低等政策，都為市場(chǎng)注入了新鮮的購(gòu)買力。

其次是強(qiáng)有力的“人才計(jì)劃”。數(shù)據(jù)顯示，推出的“高才通/優(yōu)才”計(jì)劃，已吸引累計(jì)26萬內(nèi)地人才到港，內(nèi)地人在2025年全年花了1379億元成交13906宗房源，每成交4套房子就有1套內(nèi)地客戶，其中剛需戶型、學(xué)區(qū)房受到首次入港者青睞。

第三是買房變得劃算。香港房貸利率持續(xù)下行，從此前年利率5.5%，下降到目前2.6-3.2%，而租金回報(bào)率普遍在3.5-4.5%，可見租金回報(bào)率是大于房貸利率的，如此，租金完全可以覆蓋月供，這無疑吸引了剛需和投資者入市。

第四是供需關(guān)系反轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，香港新房庫存持續(xù)走低，僅有1.84萬套，創(chuàng)14年來新低，特別是港島、九龍區(qū)土地稀缺，新房供應(yīng)又少，出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，一些企業(yè)、高管搶購(gòu)銅鑼灣、九龍等核心區(qū)的豪宅案例屢見不鮮。在此環(huán)境下，二手房業(yè)主惜售心理逐步抬升，議價(jià)空間明顯收窄。

第五是長(zhǎng)期調(diào)整跌出了空間。跟內(nèi)地樓市一樣，4年調(diào)整期，平均跌幅達(dá)到了25-30%，此前追高的購(gòu)房者已經(jīng)著陸，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出清。無論是剛需，還是投資者，都覺得到了差不多可以入手的時(shí)候了，形成“惜售-漲價(jià)-追漲”的正向循環(huán)。

最后是股樓共振效應(yīng)。2025年恒指上漲54%，很多人從股市上賺得盆滿缽滿，一些講究均衡配置的財(cái)富人士，需要將一部分虛擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，從歷史上看，每每股市大漲，勢(shì)必有一波財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)到樓市，從而促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

實(shí)際上，除了香港之外，又有兩個(gè)城市加入到“房?jī)r(jià)上漲”之列。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門最新數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)70個(gè)大中城市中，徐州和湛江的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，徐州漲0.4%，湛江漲0.3%。雖然漲幅不大，要知道，在此之前，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月無一個(gè)城市上漲。突然逆轉(zhuǎn)，無疑更具標(biāo)志意義。

現(xiàn)在的問題是，房?jī)r(jià)調(diào)整這么久，為什么唯獨(dú)這兩個(gè)城市率先反彈呢？

就徐州而言，1月份二手房?jī)r(jià)格止跌回升，最核心的原因自然是政策組合拳開始產(chǎn)生效果。比如公積金政策大幅松綁，首付最低可至20%，夫妻可貸款140萬，如果是高學(xué)歷還可以在此基礎(chǔ)上增加額度。還有貼息政策，一些樓盤的房貸利率甚至可以做到2.05%，低利率無疑助力更多人減少購(gòu)房成本。

其次是返鄉(xiāng)潮疊加春節(jié)因素。數(shù)據(jù)顯示，1月份到2月初，徐州二手房成交量環(huán)比上個(gè)月增加了近20%，其中返鄉(xiāng)客戶占比超過了30%。其中，云龍/泉山核心區(qū)房源、學(xué)區(qū)房、次新房、地鐵房率先企穩(wěn)，價(jià)格回升更為明顯。人都是趨眾的，這也在一定程度上帶動(dòng)了此前的觀望群體陸續(xù)入市。

第三是供求關(guān)系開始改變。隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，二手房業(yè)主開始惜售，陸續(xù)撤掉房源。數(shù)據(jù)顯示，二手房議價(jià)空間從此前的10-12%，1月份起碼降了2個(gè)百分點(diǎn)。而掛牌房源也在陸續(xù)下降，這里面有消化掉的，也有業(yè)主惜售撤下的，1月份二手房掛牌量環(huán)比上個(gè)月下降了6.5個(gè)百分點(diǎn)。

第四是土拍增強(qiáng)預(yù)期。去年底，徐州明理街地塊經(jīng)過28輪激烈爭(zhēng)奪，成交樓面價(jià)破萬元/平米，一舉創(chuàng)該年土拍價(jià)新高，而且還是民營(yíng)房企競(jìng)得，釋放的信號(hào)是開發(fā)商對(duì)徐州樓市的信心。

當(dāng)然，還有一個(gè)重要原因是城市基本面支撐。徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，對(duì)周邊人口虹吸、人才吸引，都具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。此前徐州市場(chǎng)跟隨大市調(diào)整幅度已然不少，現(xiàn)在不過是需要市場(chǎng)理性回歸到合理區(qū)間而已。

無獨(dú)有偶，湛江房產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升與徐州有諸多相似之處。

就支持政策而言，同樣是對(duì)房貸首付、公積金額度、稅費(fèi)減免、住房套數(shù)認(rèn)定等方面做了較大幅度的調(diào)整。同樣也有返鄉(xiāng)置業(yè)助力、前期房?jī)r(jià)跟隨大市調(diào)整充分以及具備粵西中心、北部灣核心的良好城市基本面等因素，如此，市場(chǎng)給出的反饋也是積極正面的。

數(shù)據(jù)顯示，湛江二手房成交量1月份環(huán)比上個(gè)月增加了近20%，二手房業(yè)主議價(jià)空間整體呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)，從此前的12-15%降至目前的8-10%，直接反映到市場(chǎng)上則是成交價(jià)格開始止跌回升。

湛江二手房市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，就此終結(jié)連跌30個(gè)月的走勢(shì)，對(duì)同類型城市樓市的意義自然也是積極的。

實(shí)際上，根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，不僅是前面提到的幾個(gè)城市，就整體而言，最能反應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)狀況的二手房市場(chǎng)，目前已經(jīng)出現(xiàn)邊際改善趨勢(shì)。70個(gè)大中城市中，無論是一線，還是二三線，環(huán)比降幅都呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)。比如一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅已經(jīng)回落到0.5%，二三線城市環(huán)比降幅也只有0.5%和0.6%了，如果按照現(xiàn)有速度的話，頂多再有2個(gè)月就能整體止跌回正了。

那么，以上代表性城市房產(chǎn)市場(chǎng)開始止跌回升，對(duì)其他城市有什么影響？或者啟示呢？

俗話說，凡事都是有規(guī)律可循的，要看清一個(gè)問題，挖共性，抓本質(zhì)即可。就目前看來，您所在的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)要率先反轉(zhuǎn)，起碼有4個(gè)特征是必備的。

一是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，樓市支持政策要給力。目前各地有兩大共性的樓市政策應(yīng)該在年后相繼出來，一個(gè)是公積金貸款額度和范圍，有城市已做了示范，其他城市跟進(jìn)即可。另一個(gè)是以舊換新，由地方國(guó)資收購(gòu)二手房，你可賣舊買新。除此之外，按照黨刊求是所示，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際，一次性把政策給足，說白了，哪些城市出臺(tái)的樓市政策給力，其市場(chǎng)也就容易率先企穩(wěn)復(fù)蘇，比如購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、房貸利率等方面，都還有空間可挖掘。

二是具備吸引其他城市或者說周邊城市人口的潛質(zhì)和能力。這里不說全國(guó)中心，起碼要有區(qū)域中心的地位，無論是在教育、醫(yī)療，還是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的方面，你所在的城市都能夠輻射到周邊地區(qū)，人家找工作、看病、孩子教育甚至游玩，都愿意到你的城市來。當(dāng)然，地方還有據(jù)此出臺(tái)人才吸引政策，在就業(yè)方面給與崗位，在購(gòu)房方面能夠享受支持，這樣的話，人才能被吸引進(jìn)來留得住。

三是供需關(guān)系改善。樓市走向，最直接的關(guān)系就是供需，供大于求，下行，供小于求，上行。要想市場(chǎng)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，首要做的功課就是減少土地供應(yīng)，即是供應(yīng)也僅僅是供應(yīng)少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)土拍熱度。只有不斷消化掉樓市庫存，讓供需關(guān)系真正扭轉(zhuǎn)，房產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)真正的止跌回升。對(duì)此，你只要看看當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)計(jì)劃就知道了，如果有意大幅壓縮后面的土地供應(yīng)，意味著后面反轉(zhuǎn)的概率就大。

四是前期房?jī)r(jià)經(jīng)歷過大幅度調(diào)整。所謂漲多了就會(huì)調(diào)整，跌多了就應(yīng)回升，截至目前，4年時(shí)間全國(guó)住房整體均價(jià)調(diào)整了3成左右，隨著金融風(fēng)險(xiǎn)、樓市泡沫、開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到逐步釋放，很多城市的房產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有企穩(wěn)回升的需求，而調(diào)整幅度越大的區(qū)域，反彈的力度自然也會(huì)大一些。

通過前面率先企穩(wěn)反彈的城市看，這四個(gè)特征不能僅僅是單一出現(xiàn)，而是需要整體共振，缺一不可。用一句話概括即是“政策是核心，產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，供需關(guān)系是生命線，最終是橫有多長(zhǎng)，豎有多高”。對(duì)買房人而言，可用某經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話說，任何機(jī)會(huì)都將經(jīng)歷4個(gè)階段，看不見-看不起-看不懂-來不及，趨勢(shì)決定一切，選擇優(yōu)于努力，看不清的時(shí)候耐得住，機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)又敢于出手?！百u在人聲鼎沸處，買在無人問津時(shí)”，同樣也適用房產(chǎn)市場(chǎng)。

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