與早期相比，近10年，我較少公開評(píng)論樓市及其調(diào)控政策。但自疫情發(fā)生以來，我20余次通過各種特殊途徑向決策高層建議盡快取消限購、限貸、限價(jià)等各種抑制政策，轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)交易，以避免樓市垮塌對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)安全造成巨大的沖擊（感謝相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)與智庫的協(xié)助）。

我很欣慰地看到住宅購買首付降到15%、商辦物業(yè)購買首付降到30%、對(duì)疫情之后因經(jīng)濟(jì)困難等原因違約但積極設(shè)法還款者給予征信修復(fù)機(jī)會(huì)、控制建設(shè)用地供應(yīng)、調(diào)整還款政策、放松“三條紅線”管理、出臺(tái)財(cái)稅扶持政策、放松對(duì)開發(fā)融資管制、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開放Reits融資渠道、處理好爛尾樓問題、改善預(yù)期等建議吻合了隨后陸續(xù)出臺(tái)的救市政策（雖然我也覺得許多政策出臺(tái)的時(shí)間有些晚，分拆出臺(tái)也使得力度不足），這也堅(jiān)定了我繼續(xù)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策的決心——我同時(shí)認(rèn)為，從目前的形勢看，亟須鼓勵(lì)所有有識(shí)之士參政議政，群策群力，才能盡快走出困境。

一、必須把救樓市上升到政治高度：這不僅是行業(yè)發(fā)展問題，更是國家安全問題

如果說過去幾年關(guān)于樓市的爭論像一場拉鋸戰(zhàn)，那么現(xiàn)在鋸齒已嚴(yán)重傷及系統(tǒng)本身的骨骼。在這個(gè)階段，再爭論、糾結(jié)“該不該救樓市”，已是嚴(yán)重違時(shí)悖勢了。真正需要討論的，只剩下兩個(gè)問題：一是救樓市究竟要不要上升到政治和國家安全高度；二是我后面將討論的，究竟用什么樣的方案，才能真正止血、穩(wěn)盤、重建信心。

在前面兩篇文章中，我講過，房地產(chǎn)在中國已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“一個(gè)行業(yè)”的范疇，它至少同時(shí)承擔(dān)著四種功能：第一，作為財(cái)富的主要表現(xiàn)形式，它是居民部門的核心資產(chǎn)；第二，作為抵押品的主體，它是金融體系運(yùn)行的基礎(chǔ)；第三，作為生產(chǎn)要素，它是地方財(cái)政的重要來源；第四，作為保值與增值載體，它是社會(huì)預(yù)期和信用制度的主要支撐。這四點(diǎn)疊加在一起，意味著一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)價(jià)格不是普通市場變量，而是系統(tǒng)變量。

為了說明為什么必須把救樓市上升到政治高度，除了上面的觀點(diǎn)外，我有必要再做四點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：

第一，房地產(chǎn)業(yè)的地位，是其他行業(yè)無法替代的，它不僅是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，還是支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在國民經(jīng)濟(jì)體系中，只有房地產(chǎn)業(yè)才具有這樣的地位。即使在美、英、加、澳這樣的發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)大多也是第一大產(chǎn)業(yè)，至少位居前三。

第二， 房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)深度嵌合、交織在一起。它通過前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)、側(cè)向關(guān)聯(lián)，把整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)連接為網(wǎng)狀、立體、多層次的綿長、復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)業(yè)約等于國民經(jīng)濟(jì)。

第三，房地產(chǎn)投資與交易的暴跌，會(huì)導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)收縮的加劇。在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大，在中國它曾提供了上億的就業(yè)機(jī)會(huì)和65%左右的地方本級(jí)財(cái)政收入，以及決定著30%-40%的GDP總量的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)投資與交易暴跌時(shí)，影響的不僅是行業(yè)本身，還通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，把整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)拖入困境，全社會(huì)可能因失業(yè)、收入下降、債務(wù)增加而陷入不穩(wěn)定狀態(tài)，GDP總量大幅收縮。

第四，沒有房地產(chǎn)業(yè)保不住經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)興，則經(jīng)濟(jì)興；房地產(chǎn)業(yè)衰，則經(jīng)濟(jì)衰——這是世界各國發(fā)展實(shí)踐已證明的規(guī)律。只要房地產(chǎn)市場不能有效恢復(fù)、健康發(fā)展，很多人就找不到工作，更多人就沒有收入或收入下降，信貸糾紛就會(huì)增加，信貸質(zhì)量就會(huì)惡化，經(jīng)濟(jì)秩序就受到威脅。所以，沒有房地產(chǎn)交易的恢復(fù)，保不住當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)秩序。

基于這樣的客觀事實(shí)，你就會(huì)理解，為什么在任何一個(gè)決策機(jī)制成熟的國家，當(dāng)房地產(chǎn)這樣的關(guān)鍵資產(chǎn)發(fā)生系統(tǒng)性下跌時(shí)，都不會(huì)把問題簡單地歸結(jié)為“市場自我出清”。原因很簡單：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)從來不是自然生態(tài)系統(tǒng)，而是信用—制度—預(yù)期共同構(gòu)成的人工系統(tǒng)。

正因?yàn)槿绱耍艺f房價(jià)連續(xù)下跌，就會(huì)動(dòng)搖信用、財(cái)政、就業(yè)與預(yù)期四大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的底座！西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)從來不把關(guān)鍵資產(chǎn)價(jià)格的崩塌視為“道德審判的勝利”。從歐文·費(fèi)雪的“債務(wù)—通縮”理論，到明斯基的金融不穩(wěn)定假說，再到辜朝明總結(jié)的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”學(xué)說，反復(fù)證明的一件事是：在高杠桿社會(huì)里，對(duì)房地產(chǎn)這樣的關(guān)鍵資產(chǎn)來說，價(jià)格一旦失控下行，市場并不會(huì)自動(dòng)修復(fù)，而是會(huì)通過信用機(jī)制把局部問題擴(kuò)大為整體衰退甚至社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的癱瘓。這也是在發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，西方國家為什么都要先救樓市的主要原因。

所以，把救樓市上升到政治和國家安全高度，努力救市，避免出現(xiàn)連續(xù)幾十年的大衰退，并不是偏袒這個(gè)行業(yè)，而是承認(rèn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：你可以討厭房地產(chǎn)，但你不能假裝它不存在；你可以承受房價(jià)的短期波動(dòng)，但你無法承受房價(jià)持續(xù)下跌的政治代價(jià)與國家安全代價(jià)；你可以想轉(zhuǎn)型的事兒，但你不能在轉(zhuǎn)型前把經(jīng)濟(jì)與社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的底盤拆掉。

【對(duì)策性講座】3月14日將在北京舉辦線下講座：（1）《兩會(huì)精神、經(jīng)濟(jì)形勢、企業(yè)出路與財(cái)富保全》（由經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩教授主講，謝絕帶入手機(jī)等任何電子設(shè)備，安檢入場）；（2）《稅收處罰爭議、稅務(wù)行政復(fù)議與企業(yè)合法利益挽回對(duì)策》（某著名稅務(wù)專家主講）；（3）《最高院司法解釋下強(qiáng)制社保、無效合同與企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)管控》，講授強(qiáng)制社保條件下社保、公積金風(fēng)險(xiǎn)處理，調(diào)薪調(diào)崗裁員風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，加班、休假、工傷問題的處理技巧等。某知名勞動(dòng)糾紛處置律師主講。為避免以往歷次公益（免費(fèi)）講座中出現(xiàn)的隨意報(bào)名、到場比率較低現(xiàn)象，本次講座報(bào)名收取標(biāo)準(zhǔn)學(xué)費(fèi)5000元/人?天的1/10即500元/人?天作為場地費(fèi)和報(bào)名約束條件（不退）。報(bào)名者私信留下真實(shí)姓名、單位、職務(wù)、手機(jī)、微信。

二、為什么此前努力救市卻不見效果？ （此部分約5000字略去……）
三、中西合璧，六大招齊發(fā)：一套真正打在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的系統(tǒng)修復(fù)方案

市場到了今天這個(gè)地步，必須先穩(wěn)預(yù)期，再調(diào)結(jié)構(gòu)；先止血，再康復(fù)；先保系統(tǒng)，再談優(yōu)化。這樣說來，能真正救起樓市的方案，肯定不是單味“猛藥”，而是一套同時(shí)修復(fù)預(yù)期、供給、需求與信用支撐的“猛藥組合拳”。可以形象地說：必須來一次“中醫(yī)調(diào)氣血+西醫(yī)穩(wěn)心跳”的系統(tǒng)治療。

我在此給出六個(gè)大招，但這六大招合為一套藥方，必須同步推出，互相支撐、助攻，效果才顯著。絕對(duì)不可以再拆解開，一招、一式地嘗試，再那樣哩哩啦啦、羞羞答答、扭扭捏捏地救市——在救市政策的邊際效應(yīng)趨近于零的大背景下，這如同將幾顆小石子扔進(jìn)水里，根本激不起浪花。而我這套“董氏方案”，強(qiáng)調(diào)的是必須把這些“石子”粘成一塊“大石頭”，然后再往水里扔，這樣效果就不一樣了。

第一招：重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)地位——先救信心

這招是“中醫(yī)”招數(shù)，是負(fù)責(zé)“調(diào)理氣血與體質(zhì)”的——救樓市，第一步不是放錢，而是放話；不是刺激需求，而是穩(wěn)定預(yù)期。要通過中央文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，恢復(fù)市場主體的信心。

支柱產(chǎn)業(yè)地位是指房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有絕對(duì)重要地位，在GDP創(chuàng)造、財(cái)稅收入、就業(yè)量方面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到支撐作用；主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程中，和建筑、建材、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林綠化、建筑機(jī)械、家具、裝修、運(yùn)輸、物業(yè)管理、金融等許多行業(yè)發(fā)生了前向、后向和側(cè)向關(guān)聯(lián)，帶動(dòng)著一大批企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)也可以理解為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，意指房地產(chǎn)既是社會(huì)生產(chǎn)的基本條件，又是社會(huì)生活的基本條件，是城鎮(zhèn)生產(chǎn)經(jīng)營和社會(huì)生活的物質(zhì)基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必須首先發(fā)展起來。

我認(rèn)為，當(dāng)前樓市最大的問題，并不是庫存、負(fù)債或利率問題，而是一個(gè)致命的判斷正在被市場廣泛接受：“房地產(chǎn)業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)‘失重’，是被刻意壓制的?！边@一判斷會(huì)導(dǎo)致所有市場主體做出一致的選擇：不買、不投、不接盤、不擴(kuò)張。

任何宏觀政策，真正的起效點(diǎn)，都不是文件發(fā)布那一刻，而是市場形成一致預(yù)期的那一刻。因此，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，不是一句表態(tài)，而是一個(gè)制度糾偏信號(hào)。它的作用至少體現(xiàn)在四個(gè)層面：第一，它直接改變風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的方向；第二，它直接改變銀行在信貸資產(chǎn)配置方面的態(tài)度，這樣的文件提供了制度背書；第三，它為居民重新建立起長期資產(chǎn)保值增值預(yù)期；第四，它是后五招生效的前提。沒有這一招，后面的所有政策都會(huì)被市場理解為“權(quán)宜之計(jì)”，而不是“方向性轉(zhuǎn)變”，因此就談不上預(yù)期的改變。要通過這一招，讓全社會(huì)知道房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的托底作用是長期的。一些人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該退出經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)了，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。

第二招：暫停房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)3—5年——從源頭切斷“越等越便宜”的邏輯

在一個(gè)已進(jìn)入下行周期的市場里，繼續(xù)供應(yīng)建設(shè)用地，本質(zhì)上是在向市場反復(fù)傳遞一個(gè)信號(hào)：“未來供應(yīng)只會(huì)更多，價(jià)格只會(huì)更低?！?/strong>可以說，繼續(xù)供地是當(dāng)前最容易被忽視、但殺傷力極強(qiáng)的政策誤區(qū)。

房地產(chǎn)不同于一般商品，它有三個(gè)特殊屬性：投資周期極長；資金密集度極高；價(jià)格預(yù)期高度依賴“未來供給判斷”。在這些市場特征之下，只要供給端不收縮，需求端就一定會(huì)觀望。

疫情發(fā)生后，預(yù)感到樓市可能出現(xiàn)大衰退，我多次呼吁要緊縮全國性開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)，以改變市場預(yù)期。特別是三、四線城市的土地供應(yīng)，必須結(jié)合去庫存的情況嚴(yán)格控制供應(yīng)計(jì)劃。后來國家政策中雖也有了這方面表述，但約束較松，對(duì)預(yù)期影響較弱。

為此，我強(qiáng)烈建議暫停房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)3—5年（其實(shí)現(xiàn)在想賣地也很難），其中一線城市至少暫停供應(yīng)3年，二、三線城市至少要暫停4年或5年。這并不是不合理的行政干預(yù)，而是典型的逆周期供給管理，其邏輯非常清晰：第一，它直接凍結(jié)“無限增量”的心理預(yù)期。當(dāng)市場確認(rèn)“新盤不會(huì)源源不斷出現(xiàn)”，觀望動(dòng)機(jī)才開始變?nèi)酢?strong>第二，它能為存量出清爭取時(shí)間窗口。庫存不是靠價(jià)格暴跌消化的，而是靠交易恢復(fù)和上漲預(yù)期消化的。第三，它能倒逼地方政府從“賣地沖動(dòng)”轉(zhuǎn)向“盤活存量”。這本身就是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的一部分。第四，它與允許房價(jià)合理上漲形成協(xié)同效應(yīng)。供給收縮+價(jià)格企穩(wěn)，是修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的必要條件。

如果說第一招是“定心丸”，那么這一招就是“止血鉗”，意義同樣重大。當(dāng)然一些已批未建或在建項(xiàng)目，可以照常推進(jìn)。

第三招：修改調(diào)控思路，允許房價(jià)合理上漲——這是修復(fù)信用的必要條件，而不是投機(jī)縱容

在高杠桿社會(huì)里，房價(jià)持續(xù)下跌的后果從來不是“更公平”，而是一系列無法承受的后果：居民資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)惡化；銀行信貸違約持續(xù)增加、風(fēng)險(xiǎn)偏好持續(xù)下降；消費(fèi)與投資同步收縮；信用渠道全面堵塞，寬松的貨幣政策失效。

在當(dāng)前階段，中國城鎮(zhèn)中的住房自有化率估計(jì)在90%左右。房價(jià)的下跌已經(jīng)傷害到城鎮(zhèn)中這90%的有房家庭，并引起了自我認(rèn)知反思和對(duì)調(diào)控政策的反思。目前對(duì)房價(jià)“漲”的渴望和“跌”的恐懼，已經(jīng)成為社會(huì)性情緒（不能只看網(wǎng)上的表達(dá)，中高收入家庭在網(wǎng)上留言表達(dá)不滿的頻率通常較低）。

銀行、財(cái)稅部門、地方政府、開發(fā)商、建筑商、建材商等，毫無疑問，都希望價(jià)格走勢逆轉(zhuǎn)、交易增加，而不是市場繼續(xù)向下，交易與價(jià)格惡化。

允許房價(jià)合理上漲，不是給樓市打“興奮劑”，而是要穩(wěn)定樓市的“生命體征”——本質(zhì)上是在完成至少四項(xiàng)修復(fù)：第一，修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。資產(chǎn)價(jià)格不修復(fù)，消費(fèi)就不會(huì)修復(fù)；消費(fèi)不修復(fù)，經(jīng)濟(jì)就不可能真正企穩(wěn)。第二，修復(fù)銀行對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的信心。金融系統(tǒng)一旦只剩“防守模式”，任何寬松政策都會(huì)失靈。第三，修復(fù)財(cái)政收支平衡表。過分依賴房地產(chǎn)業(yè)有問題，但土地財(cái)政突然“干涸”，肯定也是要命的事兒。第四，修復(fù)“交易即合理”的市場認(rèn)知。價(jià)格如果永遠(yuǎn)被壓制，交易就永遠(yuǎn)是錯(cuò)誤行為，市場自然被凍結(jié)。

必須強(qiáng)調(diào)的是：“允許合理上漲”≠“鼓勵(lì)暴漲”。這次房價(jià)下跌，整體上大約滑落了5年多時(shí)間。如果未來5-10年能漲回最高點(diǎn)，是合理的修復(fù)，不算暴漲。當(dāng)然，個(gè)別城市某段時(shí)間漲得快些也是可以理解的，是需求者用腳投票的結(jié)果，不必恐懼，更不要反手打壓。

【對(duì)策性講座】3月14日將在北京舉辦線下講座：（1）《兩會(huì)精神、經(jīng)濟(jì)形勢、企業(yè)出路與財(cái)富保全》（由經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩教授主講，謝絕帶入手機(jī)等任何電子設(shè)備，安檢入場）；（2）《稅收處罰爭議、稅務(wù)行政復(fù)議與企業(yè)合法利益挽回對(duì)策》（某著名稅務(wù)專家主講）；（3）《最高院司法解釋下強(qiáng)制社保、無效合同與企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)管控》，講授強(qiáng)制社保條件下社保、公積金風(fēng)險(xiǎn)處理，調(diào)薪調(diào)崗裁員風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，加班、休假、工傷問題的處理技巧等。某知名勞動(dòng)糾紛處置律師主講。為避免以往歷次公益（免費(fèi)）講座中出現(xiàn)的隨意報(bào)名、到場比率較低現(xiàn)象，本次講座報(bào)名收取標(biāo)準(zhǔn)學(xué)費(fèi)5000元/人?天的1/10即500元/人?天作為場地費(fèi)和報(bào)名約束條件（不退）。報(bào)名者私信留下真實(shí)姓名、單位、職務(wù)、手機(jī)、微信。

第四招：廢除一線城市限購政策，允許購房入戶——搞好“控制人口”與“防止衰退”之間的平衡

限購政策在房價(jià)上行期或許有其短期意義，但在下行期繼續(xù)限購，等同于主動(dòng)掐死最有支付能力、最穩(wěn)定的需求群體，也從勞動(dòng)力供給和創(chuàng)造力角度加劇了城市衰退。必須放開京、滬、深（廣州已經(jīng)基本放開）的房地產(chǎn)限購了！放得越晚，風(fēng)險(xiǎn)越高，救市的代價(jià)就越大。要從政治和國家安全角度考慮房價(jià)下滑、信貸違約等問題，而一線城市房價(jià)的穩(wěn)定及適當(dāng)回升是突破困境的關(guān)鍵著力點(diǎn)。

首先，對(duì)交易進(jìn)行行政限制只能作為階段性調(diào)控手段，若長期實(shí)施就不符合市場的本質(zhì)要求，也不利于資源配置效率的提升。當(dāng)然，這不否定住房保障的必要性，政府也必須讓低收入家庭有房住。目前，通過保障+市場化租賃，基本能解決這個(gè)問題。

其次，京、滬、深是全國樓市的“擎天柱”與“領(lǐng)頭羊”，它們的交易不回復(fù)、價(jià)格下跌趨勢不改變，全國樓市絕無可能走出困境。尤其是北京，它是全中國經(jīng)濟(jì)的決策中心、方向盤和真正龍頭，也是上海、深圳等一、二線城市的帶頭大哥和風(fēng)向標(biāo)。毫不夸張地說，北京房地產(chǎn)交易的恢復(fù)對(duì)全國房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)具有提振和引領(lǐng)作用——這涉及到全社會(huì)就業(yè)穩(wěn)定、財(cái)政收入恢復(fù)、GDP增速回升問題，進(jìn)而涉及到國家安全問題。

最后，不能把這幾大都市樓市狀況只看成這些城市自己的事情，也不應(yīng)該僅由他們自己來確定其發(fā)展思路。全世界最強(qiáng)大的城市，都是交易最活躍的城市，富有活力本就是強(qiáng)大的應(yīng)有之義。價(jià)格高、交易量大是城市活力和影響力的直接體現(xiàn)，中國與世界的競爭，某種意義上就是大都市活力與GDP規(guī)模的競爭。而京、滬、深樓市交易的連續(xù)下滑，不僅會(huì)嚴(yán)重打擊全國市場的信心，更影響中國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的國際形象——我們不能給全世界一種“中國正陷入衰敗”的判斷。

為此，應(yīng)該允許任何人購買京、滬、深等一線大都市的房產(chǎn)，并允許購房入戶。如果擔(dān)心戶籍人口增長過快，可退一步，考慮對(duì)已在京、滬、深有房或新購房、納稅五年以上的家庭，才允許其落戶，允許子女正常入學(xué)、正常在北京參加高考——不應(yīng)再借助房地產(chǎn)再搞戶籍歧視和教育歧視了。

至于國家控制京滬人口規(guī)模的要求，完全不用擔(dān)心——只要嚴(yán)格控制未來住宅的開發(fā)規(guī)模就可以，因?yàn)榫幼】臻g規(guī)?？梢约s束人口增長規(guī)模。放開限購政策只會(huì)有限增加城市人口，絕對(duì)不會(huì)失控。另外，年輕人適當(dāng)回流京、滬，對(duì)緩解它們的老齡化程度和改善社保基金收支平衡也具有重大意義，而繼續(xù)控制就會(huì)看到京滬慢性衰亡，城市活力、創(chuàng)新性喪失。

第五招：明確宣布20年內(nèi)不考慮征收住宅房產(chǎn)稅——一次針對(duì)“不確定性”的精準(zhǔn)清除

房產(chǎn)稅的征收，會(huì)通過提高持有成本、改變長期預(yù)期、削弱資產(chǎn)屬性、改寫租買比較、抑制改善鏈條等多通道、疊加式地打擊商品住宅需求。在經(jīng)濟(jì)下行期征收住宅房產(chǎn)稅，其殺傷力之所以會(huì)被“放大”，并不在于稅率本身有多高，而在于宏觀環(huán)境與制度沖擊發(fā)生了同向疊加。

首先，下行期的核心特征是現(xiàn)金流收縮但債務(wù)未降。在下行期，居民收入增速放緩、就業(yè)不穩(wěn)定、企業(yè)利潤被壓縮，社會(huì)整體被迫從“資產(chǎn)思維”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金思維”。而房產(chǎn)稅恰恰是一種以現(xiàn)金流為征收基礎(chǔ)的剛性支出：不論你是否出租、不論房價(jià)漲跌、不論家庭收入是否下降，一般都必須定期繳納。這種“無視周期的支出”，在現(xiàn)金流緊張階段，會(huì)顯著強(qiáng)化心理壓力，使原本還能勉強(qiáng)持有的住房資產(chǎn)，迅速被視為負(fù)擔(dān)而非優(yōu)勢。

其次，在較長的下行期，資產(chǎn)價(jià)格會(huì)被不停地向下修正。房產(chǎn)稅的出現(xiàn)，會(huì)被市場自然地資本化進(jìn)房價(jià)預(yù)期中——不是一次性沖擊，而是長期折現(xiàn)。當(dāng)居民已經(jīng)普遍預(yù)期房價(jià)難以上漲時(shí)，再疊加“未來每年都要交稅”的確定性負(fù)擔(dān)，購房者的理性選擇只能是進(jìn)一步降低出價(jià)、延遲入場，甚至退出市場；有房業(yè)主也可能選擇出售。由此形成的不是“溫和調(diào)節(jié)”，而是需求側(cè)的踩踏式崩盤。

最后，下行期的房地產(chǎn)本身正處在去庫存、去杠桿、去信用的過程中。征收房產(chǎn)稅會(huì)直接抬高持有成本，加速拋售、延緩改善、凍結(jié)換房鏈條，從而使成交量與價(jià)格形成負(fù)反饋。原本應(yīng)靠時(shí)間修復(fù)的調(diào)整，會(huì)被制度性成本推向更陡峭的下滑路徑。

因此，在經(jīng)濟(jì)下行期征收房產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)上是在需求最脆弱、信心最敏感、現(xiàn)金流最緊張的時(shí)候，引入一項(xiàng)永久性負(fù)擔(dān)。它的殺傷力不是線性的，而是通過預(yù)期、價(jià)格、交易行為的連鎖反應(yīng)被成倍放大。更關(guān)鍵的是，下行期的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行高度依賴信心與預(yù)期穩(wěn)定，而房產(chǎn)稅征收，釋放的制度信號(hào)是：住宅資產(chǎn)不再被政策層面視為需要重點(diǎn)呵護(hù)的穩(wěn)定器。在增長期，這種信號(hào)尚可被新增收入所對(duì)沖；但在下行期，它會(huì)被理解為“政策容忍甚至接受資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下調(diào)”。一旦這種預(yù)期形成，市場行為會(huì)迅速轉(zhuǎn)向防御，購房從“必要決策”變?yōu)椤案唢L(fēng)險(xiǎn)行為”。

根據(jù)當(dāng)前及未來的經(jīng)濟(jì)形勢，明確“20年不征住宅房產(chǎn)稅”，不是永久承諾，而是給市場一個(gè)足夠長的確定窗口，讓預(yù)期重新形成。這么做意義在于：第一，它會(huì)終結(jié)“無限等待”的博弈。穩(wěn)定預(yù)期一旦確定，交易才會(huì)發(fā)生。第二，它釋放了一個(gè)極強(qiáng)的制度穩(wěn)定信號(hào)。制度不反復(fù)，本身就是最大的利好。第三，它為長期持有提供了安全邊界。房產(chǎn)回歸“長期資產(chǎn)”屬性，而不是政策博弈籌碼。

采取這項(xiàng)措施，是一次典型的“中醫(yī)式調(diào)理”：不是刺激需求，而是去掉內(nèi)耗。

第六招：允許按揭借款者五年內(nèi)只還利息、不還本金——這是為現(xiàn)金流減壓，而不是為債務(wù)開脫

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)承壓、樓市持續(xù)下滑而常規(guī)救市措施效果有限的背景下，大量家庭的斷供問題并不是“不想還”，而是現(xiàn)金流被收入增長放緩、資產(chǎn)價(jià)值下跌、預(yù)期高度不穩(wěn)同時(shí)擠壓的結(jié)果。在這種狀態(tài)下，繼續(xù)強(qiáng)行維持原有還本節(jié)奏，結(jié)果只有一個(gè)：違約風(fēng)險(xiǎn)上升，銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化，系統(tǒng)壓力放大。

允許按揭借款者在自愿前提下，五年內(nèi)只還利息、不還本金，其意義遠(yuǎn)不止于“緩解個(gè)別家庭壓力”，而是對(duì)宏觀穩(wěn)定具有系統(tǒng)性價(jià)值。

首先，這一安排直接針對(duì)的是當(dāng)前最突出的問題——居民現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，問題往往不在于居民“資產(chǎn)為負(fù)”，而在于“月供無法持續(xù)”。房貸本息合并還款，在收入下降或失業(yè)沖擊下極易形成剛性擠壓，誘發(fā)違約與被動(dòng)拋售。只還利息，相當(dāng)于在不否定契約、不減記債權(quán)的前提下，為家庭爭取一個(gè)現(xiàn)金流緩沖時(shí)段，使“暫時(shí)困難”不至于演變?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)性破產(chǎn)”。這對(duì)防止大規(guī)模斷供，具有立竿見影的效果。

其次，這一政策能顯著降低被迫拋售的供給沖擊。在下行期，樓市最危險(xiǎn)的并非需求不足本身，而是因斷供引發(fā)的集中拋售。一旦形成價(jià)格踩踏，資產(chǎn)縮水會(huì)反過來加劇金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。允許暫緩償還本金，本質(zhì)上是把“去杠桿”從暴力出清，轉(zhuǎn)化為通過時(shí)間重組來解決問題，這有助于避免房價(jià)、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和居民信心的同步坍塌。

再次，這種做法有助于修復(fù)政策信任與預(yù)期。當(dāng)前很多救市工具之所以失效，不是政策力度不夠，而是市場已經(jīng)不再相信“情況會(huì)好轉(zhuǎn)”。只還利息、不還本金，是一種明確釋放“穩(wěn)存量、穩(wěn)預(yù)期”的信號(hào)：政策選擇托住系統(tǒng)底部，而不是通過價(jià)格下跌強(qiáng)行完成調(diào)整。這種信號(hào)一旦被理解和接受，觀望情緒就可能邊際改善，救市措施才有疊加效應(yīng)。

此外，這一調(diào)整對(duì)金融系統(tǒng)本身也是“損失最小化”的選擇。相比直接減免本金或行政干預(yù)資產(chǎn)價(jià)格，只還利息既不侵蝕銀行賬面資產(chǎn)，也不制造道德風(fēng)險(xiǎn)泛化，而是通過調(diào)整債務(wù)償還節(jié)奏來降低短期不良率暴露，保持金融體系的可持續(xù)運(yùn)行。

歸根結(jié)底，在樓市深度調(diào)整期，問題不是“誰該為泡沫買單”，而是如何避免調(diào)整演變?yōu)橄到y(tǒng)性崩塌。允許按揭借款者在自愿條件下階段性只還利息，正是一種以最低制度成本，換取最大穩(wěn)定收益的現(xiàn)實(shí)選擇。這也是典型的“中醫(yī)手法”：疏通而不是強(qiáng)行加壓。

【對(duì)策性講座】3月14日將在北京舉辦線下講座：（1）《兩會(huì)精神、經(jīng)濟(jì)形勢、企業(yè)出路與財(cái)富保全》（由經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩教授主講，謝絕帶入手機(jī)等任何電子設(shè)備，安檢入場）；（2）《稅收處罰爭議、稅務(wù)行政復(fù)議與企業(yè)合法利益挽回對(duì)策》（某著名稅務(wù)專家主講）；（3）《最高院司法解釋下強(qiáng)制社保、無效合同與企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)管控》，講授強(qiáng)制社保條件下社保、公積金風(fēng)險(xiǎn)處理，調(diào)薪調(diào)崗裁員風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，加班、休假、工傷問題的處理技巧等。某知名勞動(dòng)糾紛處置律師主講。為避免以往歷次公益（免費(fèi)）講座中出現(xiàn)的隨意報(bào)名、到場比率較低現(xiàn)象，本次講座報(bào)名收取標(biāo)準(zhǔn)學(xué)費(fèi)5000元/人?天的1/10即500元/人?天作為場地費(fèi)和報(bào)名約束條件（不退）。報(bào)名者私信留下真實(shí)姓名、單位、職務(wù)、手機(jī)、微信。

結(jié)語：“董氏方案”不是要回到過去，而是要避免未來塌陷

宏觀治理兩個(gè)最危險(xiǎn)的錯(cuò)誤：一是回避現(xiàn)實(shí)，二是沉迷于道德快感。在復(fù)雜系統(tǒng)里，拆承重墻永遠(yuǎn)比修承重墻更解氣，但后果卻是大廈坍塌。試圖讓房價(jià)長期下跌以報(bào)復(fù)此前長期上漲的做法，危害巨大。

救樓市，真正的目的，并非“讓房價(jià)漲回巔峰”，而是防止信用、財(cái)政、就業(yè)和預(yù)期同時(shí)斷裂。六招齊發(fā)，目標(biāo)也只有一個(gè)：讓房地產(chǎn)重新成為“可交易、可預(yù)期、可長期持有”的資產(chǎn)。

可以談轉(zhuǎn)型，但如果說轉(zhuǎn)型是目標(biāo)，那么穩(wěn)住樓市，就是轉(zhuǎn)型的前提。沒有穩(wěn)定的資產(chǎn)底盤，就沒有任何“高質(zhì)量發(fā)展”的落腳點(diǎn)。

這不是對(duì)市場的妥協(xié)，而是回歸市場經(jīng)濟(jì)常識(shí)。也不是要挽回?fù)p失，而是要避免不可承受的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)代價(jià)。

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