本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

債務(wù)危機(jī)、資產(chǎn)易主、尋覓買家，這是2025年下半年以來市場有關(guān)新世界發(fā)展"出路"諸般猜測的凝練。因持有數(shù)十家全球頂尖酒店，酒店行業(yè)長期以來對該事件給予熱切關(guān)注。其中，和新世界傳出“緋聞”最多的黑石集團(tuán)，其實早已在中國開啟了它的“酒店時代”投資布局...

再傳收購，黑石成新世界化債"救星"？

2026年，有關(guān)全球最大另類資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)（Blackstone Group，下稱黑石）擬收購香港老牌房企新世界發(fā)展（下稱新世界）的傳聞卷土重來，一時行業(yè)震動。

若本筆交易達(dá)成，將成為自上世紀(jì)70年代新世界創(chuàng)辦以來，掌權(quán)人鄭氏家族首次放棄對這家企業(yè)的控制權(quán)；更有人稱這將是外資通過直接控股方式深度介入港資房企的里程碑事件，因此獲得了市場的強(qiáng)烈反響與高度關(guān)注。

然而，傳聞很快被“辟謠”。新世界方面當(dāng)日火速出文回應(yīng)，表示“控股股東周大福企業(yè)有限公司確認(rèn)，已就可能投資公司的事宜接洽若干潛在投資者，但尚未與任何潛在投資者達(dá)成協(xié)議，亦未就投資金額、性質(zhì)或形式達(dá)成任何共識，不保證相關(guān)交易是否會進(jìn)行。”

簡短鏗鏘的一份聲明，卻自始至終未否認(rèn)談判的存在，一來一回之間，市場有關(guān)新世界資產(chǎn)出售猜測的話題熱度不降反增。

股價給出了最直觀的反饋，1月29日當(dāng)天，新世界股價收漲約7%，報11.13 港元/股；次日早盤，股價一度飆升近12%，創(chuàng)下了2023年以來新高；即便股價在2月以來有所收窄，但新世界股價自開年以來累計漲幅已達(dá)53%。此外，在債券市場方面，新世界永續(xù)債漲幅超2.75%個百分點。

酒店業(yè)同樣對該事件給予了高度關(guān)注，從謠傳的被收購方來看，新世界在全球范圍內(nèi)直接持有16家新世界酒店和度假村，另通過瑰麗酒店集團(tuán)持有58家瑰麗酒店，在此前頻傳的瑰麗酒店收購風(fēng)波中，新世界的債務(wù)狀況和收并購情況就被酒店業(yè)“釘”在了“焦點位”。

另有業(yè)內(nèi)人士透露，新世界是持牌AMC海南新創(chuàng)建資產(chǎn)管理有限公司的主要股東，這張牌照對黑石極具戰(zhàn)略價值，其在中國的不良資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)“未來或?qū)⒁黄雇尽薄?/p>

追根溯源，黑石與新世界的“緋聞”早在2025年便已萌芽，只是彼時業(yè)界猜測偏向保守。去年10月即傳出風(fēng)聲，稱黑石正與香港新世界洽談收購后者部分商業(yè)項目，且已進(jìn)入細(xì)節(jié)磋商；另有消息指出，黑石與鄭氏家族協(xié)商一筆25億美元融資方案，可能涉及優(yōu)先股或普通股投資，甚至不排除聯(lián)合私有化的可能。

而在事實層面，新世界也早已釋放出資產(chǎn)出售信號。去年7月，中國內(nèi)地多個K11辦公樓項目已被擺上貨架，其中上海K11辦公樓對外報價高達(dá)人民幣30億元……

雖然新世界同樣在消息發(fā)酵的第一時間迅速否認(rèn)了私有化傳聞，并明確表示尚未有任何人士（包括公司控股股東及黑石）就收購股份的要約與公司接觸；但在相似流言數(shù)次畫上句號的背后，這家直接持有大量奢華酒店的老字號港資房企為何頻傳易主黑石，背后的故事值得行業(yè)深入了解。

買買買，黑石20年酒店資產(chǎn)操盤史

早在2025年輿論發(fā)酵時，就有業(yè)內(nèi)人士猜測黑石會否入主新世界旗下酒店。毋庸置疑的是，市場對黑石在酒店收并購領(lǐng)域的高度關(guān)注，源于其精準(zhǔn)的眼光與嫻熟的投資技巧；但要理解黑石對大中華區(qū)酒店產(chǎn)業(yè)的布局，首先需厘清其作為全球頂級資管機(jī)構(gòu)的底色。

一直以來，黑石在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“買入-修復(fù)-賣出”的閉環(huán)模式的投資邏輯為業(yè)界所稱道和效仿。這一模式也被延續(xù)到黑石在酒店領(lǐng)域的投資當(dāng)中，其策略的核心在于，市場進(jìn)入低谷期時，以折扣價收購具有顯著增值潛力的酒店資產(chǎn)，通過專業(yè)的資產(chǎn)管理提升其價值，最終在行業(yè)復(fù)蘇時實現(xiàn)退出，過程堪稱一部“逆向操作”教科書。

/ 瘋狂“買買買”，亞洲成投資焦點

酒店投資領(lǐng)域，黑石最經(jīng)典的操盤莫過于希爾頓酒店集團(tuán)一案。2007年金融危機(jī)前夕，黑石以低價閃電切入，隨后重整管理體系、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，助希爾頓扭虧為盈，最終推動其成功IPO，退出時斬獲約四倍回報，成為酒店行業(yè)投資史上的標(biāo)桿。

此前，黑石以約1.3億美元購入舊金山市場街757號四季酒店。這間擁有277間客房的奢華物業(yè)，成交價較2024年賣方掛牌價折讓約28%，更遠(yuǎn)低于2016年市場高峰期估值，這筆交易無疑彰顯了黑石的整體投資邏輯。

回望近期，2025年內(nèi)，黑石曾在全球范圍內(nèi)進(jìn)行過一波密集的酒店資產(chǎn)收購，而亞洲成為了投資焦點。

去年12月底，黑石旗下的房地產(chǎn)基金與新加坡城市發(fā)展集團(tuán)（CDL）簽署協(xié)議，以 140 億日元（約 合8930 萬美元，6.36億人民幣）的價格收購位于大阪心齋橋商業(yè)區(qū)的 Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi酒店資產(chǎn)，交易資本化率約4.1%。

同樣是在亞洲地區(qū)的市場，黑石還在同期完成了對印度班加羅爾麗思卡爾頓酒店的收購，獲得了該物業(yè)超50%的控股權(quán)，這是黑石進(jìn)入印度奢華酒店領(lǐng)域的標(biāo)志性一步。

截至2025年，其資產(chǎn)管理規(guī)模已突破1萬億美元，業(yè)務(wù)覆蓋私募股權(quán)、房地產(chǎn)、信貸、對沖基金及基礎(chǔ)設(shè)施投資五大板塊，其中包括酒店資產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)長期貢獻(xiàn)收入最高，也是其最具標(biāo)志性的投資領(lǐng)域。

/ 短期抄底新世界酒店資產(chǎn)可能性不大

綜上所述，黑石的"投資公式"已然清晰：錨定門戶城市的標(biāo)志性酒店資產(chǎn)，以低于重置成本的價格收入囊中，靜待市場回暖。

黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高級董事總經(jīng)理Scott曾直言不諱地表示，城市正經(jīng)歷由重大人工智能投資推動的需求與辦公利用率激增，這支撐著旅游和酒店業(yè)的強(qiáng)勁反彈。以上無不彰顯著黑石對全球酒店行業(yè)的長期看好及持有決心。

酒店行業(yè)雖然一直是黑石的投資重點之一，但從新世界酒店板塊的營收狀況來看，黑石“抄底”新世界旗下酒店的可能性并不高。

根據(jù)新世界發(fā)展2025財年（2024年7月-2025年6月）業(yè)績報告，新世界發(fā)展酒店營運(yùn)業(yè)務(wù)總收入為14.99億（港元，下同），占公司整體收入的5.4%；內(nèi)地地區(qū)酒店營運(yùn)收入為7.19億港元，較上年同期5.71億港元同比增長25.9%。

可能是受到深圳和粵港澳大灣區(qū)其他城市酒店價格的沖擊，2025財年香港地區(qū)酒店營運(yùn)收入為3.92億港元，較去年同期4.11億港元微降約4.6%。但從全球市場的角度來看，這筆虧損僅受區(qū)域酒店業(yè)不景氣的影響，對整體營收的影響微乎其微。

盡管瑰麗酒店和新世界酒店的間接和直接持有者新世界深陷超1400億港元的債務(wù)危機(jī)，但營收能力穩(wěn)健、開業(yè)數(shù)量穩(wěn)定、品牌價值高的酒店品牌和物業(yè)并非其化債的首選。

新世界"斷臂自救"時，拋售標(biāo)的多為寫字樓、商場等"低品牌、高流動"物業(yè)；內(nèi)地市場除計劃出售估值約10億元人民幣的杭州甲級寫字樓外，深圳、上海部分K11項目亦納入潛在出售范圍，但酒店資產(chǎn)未見任何異動。

從黑石抄底邏輯看，新世界旗下酒店品牌及物業(yè)價值尚未觸底，不符合其收并購標(biāo)準(zhǔn)。因此，過去一年黑石雖然頻繁收購亞洲酒店資產(chǎn)，短期內(nèi)入主新世界旗下酒店的可能性仍舊較低。

紅利爆發(fā)，深圳商業(yè)不動產(chǎn)增值退出路徑更清晰

雖大筆入手酒店仍“時候未到”，但回望黑石在大中華地區(qū)的收并購歷史，中國內(nèi)地高線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)始終是其資產(chǎn)版圖中不可分割的一項。

黑石在中國的首筆地產(chǎn)收購發(fā)生在2008年全球金融危機(jī)期間，在市場流動性緊張的背景下，以10億元人民幣低價拿下上海Channel1購物中心，憑"逆周期抄底"思路完成內(nèi)地市場"破冰"。

此后，其商業(yè)地產(chǎn)投資便"一發(fā)不可收拾"，多聚焦于北京、上海等一線城市核心物業(yè)，單筆規(guī)模亦持續(xù)擴(kuò)大。

/ 始于商業(yè)地產(chǎn)，又于物流行業(yè)加速猛攻

與國際市場思路一致，黑石在中國的策略始終是"買買買"。

2013年，黑石斥資4億美元收購深國投商用置業(yè)集團(tuán)40%股權(quán)，間接掌控后者在全國的多個商業(yè)項目，此舉被視為切入中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營賽道的起點。2018年12月，又以12.5億美元收購新加坡豐樹集團(tuán)旗下上海怡豐城及相鄰辦公大樓。

失意案例亦有，卻同樣彰顯對中國商業(yè)地產(chǎn)的看好。2019年3月，黑石曾計劃以15億美元收購上海長泰廣場，最終因未披露原因終止；2020年啟動對SOHO中國收購談判，擬以約600億元拿下北京、上海核心寫字樓資產(chǎn)，若成功將成為全球最大規(guī)模地產(chǎn)收購案之一，卻因合規(guī)與稅務(wù)問題引發(fā)監(jiān)管介入而擱淺。

除商業(yè)地產(chǎn)外，黑石在物流賽道布局更具"戰(zhàn)略縱深"，呈現(xiàn)"收購、整合、全資控股"遞進(jìn)邏輯。2013年零星布局中國物流地產(chǎn)；2018年設(shè)立專門平臺"龍地"加速擴(kuò)張；2022年兩次出手，合計53億元拿下富力地產(chǎn)廣州國際機(jī)場綜合物流園股權(quán)，切入航空物流細(xì)分領(lǐng)域。

但細(xì)究之下，酒店行業(yè)作為中國商業(yè)地產(chǎn)重要組成，黑石對其盤算與規(guī)劃始終處于相對空缺狀態(tài)。

/ 與中國酒店資產(chǎn)早有淵源

但"相對空缺"并非"絕對空白"。過去15年間，黑石對中國酒店資產(chǎn)始終保持著"淺嘗輒止"的姿態(tài)，交易節(jié)奏持續(xù)而緩慢，與中國各類集團(tuán)間的酒店資產(chǎn)套現(xiàn)從未停歇。

2008年，此前因受困金融危機(jī)而被認(rèn)為可能放棄收購上海長壽商業(yè)廣場的黑石，最終以5.367億元人民幣拿下該項目公司95%股權(quán)，收購價較原價低約1億元。收購后，物業(yè)被改造為鉑爾曼酒店，通過專業(yè)資產(chǎn)管理5年內(nèi)實現(xiàn)IRR 18%，而同期國內(nèi)開發(fā)商自營酒店平均IRR不足6%。2010年，與香港鷹君集團(tuán)聯(lián)合出資7.34億元開發(fā)大連朗豪酒店。

進(jìn)入下一個10年周期，黑石在中國酒店資產(chǎn)與股權(quán)的交易邏輯轉(zhuǎn)向套現(xiàn)。2016至2017年，安邦花費93億美元從黑石手中收購酒店信托、荷蘭辦公樓資產(chǎn)包及日本房地產(chǎn)資產(chǎn)包。2016年，黑石向中國資本出售泰升集團(tuán)66%股權(quán)和希爾頓集團(tuán)25%股權(quán)，套現(xiàn)91.15億美元。

在"后疫情時代"的新10年，中國酒店業(yè)已然進(jìn)入存量時代，外資開年以來的頻繁入手昭示著新的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會已然到來。

去年，凱德錦江區(qū)項目以8.2億元收購老舊綜合體，規(guī)劃建設(shè)280間雅樂軒酒店客房、150套長租公寓及8000平方米社區(qū)商業(yè)，預(yù)計2027年開業(yè)后年營收1.2億元，資本化率將達(dá)到6.5%，營收將主要依托周邊15家上市公司總部鎖定60%商務(wù)客。

也是在去年，成都文旅城假日酒店混改中，高盛旗下基金3.2億元獲49%股權(quán)，改酒店植入蜀繡、川劇等在地文化元素，計劃將客房均價從800元提升至1200元，2025年該酒店營收1.1億元，混改后預(yù)期年增速不低于15%。

在結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會下，已經(jīng)有外資機(jī)構(gòu)以合資的形式開始入手增長潛力顯著的中國酒店資產(chǎn)。

/ 存量時代到來，這一個10年成為黑石的新契機(jī)

黑石創(chuàng)始人蘇世民曾公開表態(tài)"最好的投資機(jī)會在中國"。從2007年在香港、北京、上海設(shè)立辦公室至今，黑石在中國地產(chǎn)市場的投資即將跨越二十年，從早期單點嘗試，逐步升級為商業(yè)地產(chǎn)的深度布局。

在結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會的層面，數(shù)據(jù)顯示，截至 2024 年底，中國酒店業(yè)門店數(shù)達(dá) 34.87 萬家，客房總數(shù) 1764 萬間，均創(chuàng)歷史新高。然而，隨著市場競爭加劇和消費需求升級，大量開業(yè) 5 年以上的存量酒店面臨設(shè)施老化、競爭力下降等挑戰(zhàn)。

進(jìn)入2026年，在酒店資產(chǎn)交易方面，1月共有77家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店28家，拍賣價格在5000萬元-1億元酒店11家，拍賣價格5000萬元以下38家，統(tǒng)計周期內(nèi)共有8家酒店項目成交。存量酒店的抄底機(jī)會在開年已經(jīng)顯現(xiàn)。

而在市場對黑石洽購新世界股份的諸般猜測中，有業(yè)內(nèi)人士透露，黑石此舉或許意在拿下海南地方資產(chǎn)管理公司牌照。新世界發(fā)展通過子公司持有一張稀有的海南地方AMC牌照，這張牌照對黑石在中國的不良資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)極具戰(zhàn)略價值。

不難推測，從當(dāng)前動作來看，黑石對中國地產(chǎn)的興趣并未減弱，酒店行業(yè)的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會或?qū)⒊蔀槠溥@一個10年的重要板塊。

無論是洽談新世界商業(yè)項目，還是過往對核心城市酒店資產(chǎn)的試水，其目標(biāo)始終聚焦于"抗周期能力強(qiáng)"的核心資產(chǎn)、以及能提供持久運(yùn)營能力的重要牌照。雖短期可能受市場波動影響，但長期來看，依托中國核心城市的人口與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，仍具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流與價值修復(fù)空間。

未來，隨著中國酒店行業(yè)從"開發(fā)"向"存量運(yùn)營"轉(zhuǎn)型，黑石這類具備專業(yè)管理能力的資管機(jī)構(gòu)，或許將在酒店這一細(xì)分賽道中扮演重要角色。