1.

有個問題，我一直想問大家：

在過去3-5年時間里，行業(yè)里提到的最多的一個詞是什么？

你可能會說產(chǎn)品力、內(nèi)卷、銷售額，等等。

其實這只是樓市行業(yè)牌桌上的客套話。

因為你仔細看開發(fā)商內(nèi)部考核干部的指標(biāo)，還是回款和利潤率，上面說的這些都很重要，但不是最重要的那個。

那么，牌桌子底下聊什么呢？

或者換句話說，開發(fā)商最離不開的誰？當(dāng)然是

渠道！

鋪墊和拐彎這么多，為什么很多人努力在回避這件事？

因為這件事多少會讓很多人有點尷尬——

如果不用渠道，我們還能賣掉房子嗎？

這些年，我也一直問這個問題。但也只能嘆嘆氣，一笑了之。

如果再往前看，從紙媒時代到互聯(lián)網(wǎng)時代，到移動互聯(lián)時代，再到視頻時代，開發(fā)商的人均獲客成本是越來越高，然后是渠道的人均獲客成本成為峰值。

不是說好網(wǎng)絡(luò)是效率工具嘛，怎么成為推高人均獲客成本的好幫手呢？

是不是很奇怪！

更奇怪的是，渠道已經(jīng)是個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條。在這個鏈條里面，充斥太多耳熟能詳?shù)慕谠?，比如?nèi)客外倒、洗盤、飛單等。

這些 江湖黑話 ，早已浸入這個行業(yè)細胞，成為他們的日常交流話術(shù)，跟吃飯喝水一樣再正常不過。

好比美麗的罌粟花，知道一旦吸了，就會上癮，不容易戒掉。

2.

所以，干不過的，永遠是人性。

在過去很多年里，傭金點位節(jié)節(jié)升高，從3個點漲到5個點，再漲到10個點。

有這么夸張，會漲到10個點，渠道居然賺得比開發(fā)商都多？

這些都有真實的案例，就在我們身邊每天發(fā)生。

不僅向上收割開發(fā)商，還在向下收割客戶，形成了雙向收割。

而且，你會發(fā)現(xiàn)，所有人都在口頭上抵制渠道。

但在一片抵制聲中，渠道的傭金依然強勁地攀升。

是不是很奇怪呢？

在這個由人性弱點、業(yè)績節(jié)點和制度漏洞共同編織的絲滑運行閉環(huán)里，渠道就是隱形王道。

誰也不能拒絕，誰也不會拒絕；拒絕，意味著和所有人為敵。

你可以說它是系統(tǒng)性潰爛下的蛋，偏偏人人又喜歡這個蛋。

喜歡就是自愿，不是雙向收割的綁架。

甚至夸張到不僅點位高，開發(fā)商還能提前給渠道墊傭。

3.

沒有一棵樹永遠往上長，渠道也是。

但是，渠道點位真是一直在漲。哪里是停止生長的點呢？它又為什么會一直瘋長？

你仔細想想會發(fā)現(xiàn)，在過去很長時間里，房地產(chǎn)開發(fā)其實很多東西本質(zhì)上沒有變。

即便有些東西的變，比如產(chǎn)品力迭代，可能更多是宣傳需要，不是客戶需要。

沒有變化的，依然是最重要的內(nèi)部考核指標(biāo)，比如回款、利潤率。

變化的是，太多的新盤，正在淪為庫存癌癥，考核指標(biāo)正在把新盤變成庫存和紙面財富。

在變與不變之間，其實還是有鮮為人知的變化正在到來。

比如我剛剛拿到的一張北京新盤2、3月份渠道點位統(tǒng)計表，傭金點位慢慢開始回歸正常。

這種變化來得有點遲到，終究是沒有缺席。

但是，這一切的背后，其實是開發(fā)商付出巨大代價換來的認在清醒。

換來的認知清醒是，當(dāng)樓盤信息差不、信源差再成為壟斷優(yōu)勢，渠道也慢慢失去它原有的優(yōu)勢。

這也倒逼出我一直想要的問題答案：不依賴渠道，我們還會賣房嗎？

幸好，北京樓市正在走向正常。

我手中的這份渠道傭金點位表，也在佐證這個正常。

接下來，我會先聊10個最新傭金現(xiàn)象，然后再聊市場可能發(fā)生的變化。

4.

現(xiàn)象1：主流傭金點位回歸到2%-3%區(qū)間

比如海淀的純新盤albj，點位是2%；xsy是老盤，點位在2.5%。

朝陽在售盤py是3個點；cy one是3個點，亦莊zsx是3個點。

現(xiàn)象2：紅海板塊內(nèi)的庫存盤，陷入渠道點位大戰(zhàn)

以昌平為例，qyf基礎(chǔ)點位是4%，最高跳點6%。

還有g(shù)yyy點位也是6%。這都是庫存盤，不是新茶。

現(xiàn)象3：點位正在成為促銷手段

比如jjl，125戶型及以上，還和1、2、3、頂樓都是6%。

針對特殊戶型和難賣樓層，是6%，這就屬于點位促銷。

現(xiàn)象4：漲傭沖動一直在騷動

比如anbj是2%；zy的200以下戶型是2.8%，200以上戶型是3%。

一旦銷售受阻，開發(fā)商就有漲傭沖動，但會選擇性漲傭，使用渠道更加靈活和務(wù)活。

現(xiàn)象4：漲傭是開發(fā)商去庫存換倉需要

hy旗下的存量盤，傭金點位普遍高于競品盤。這些盤多是入市兩到三年，是去庫存的需要。

比如位于朝陽的bjty，是5個點；西紅門的的xsw，是4個點通提；大紅門的zhyf，也是當(dāng)月簽約客戶4.5%。

現(xiàn)象5：傭金點位和套數(shù)、面積段掛鉤

比如位于長陽的yhy二期，季度草簽<70套，點位2.5；70套≤季度草簽套數(shù)<111套，3個點；季度草簽套數(shù)≥111套，4個點。

東城區(qū)ttf是當(dāng)月1-5套，3個點；6套以上4個點。

通州區(qū)gyzh，78戶型是5個點，6套跳到6個點，其他戶型是4個點。

現(xiàn)象5-10省略了。不要問為什么，就是不想說了。

5.

接下來再聊文章開頭的那個問題：

房子的價值，真的是由傭金決定的嗎？

買房人的購買信任，是由返傭決定的嗎？

至少表面上從過去五年看，是這樣的。

當(dāng)渠道點位和開發(fā)商考核指標(biāo)直接掛鉤，中間不再有其它鏈路時，

這條最短鏈路，

的確能決定職業(yè)經(jīng)理人的職場生死。

似乎很長時間以為，我們也下意識將兩者劃上等號——

傭金點位決定房子價值。

當(dāng)然，這顯然不對。

但對于職業(yè)經(jīng)理人來說，在背負業(yè)績考核的周期內(nèi)，這就是操盤的政治正確。

他們還能有其它選擇嗎？

似乎很難。

你看，話題又轉(zhuǎn)了回來，還是無解。

無解是因為產(chǎn)品都是網(wǎng)紅臉，長得都差不多。

這個問題就演變?yōu)椋?strong>產(chǎn)品同質(zhì)化后，只能上渠道漲點位。

接著再往下想，當(dāng)產(chǎn)品同質(zhì)化后，渠道也同質(zhì)化，你還能怎么辦？

新樓盤定位報告，我看過太多太多；還有開發(fā)商產(chǎn)品研發(fā)會議，我也參加過太多太多。

總的聽下來后，總的邏輯是既要、又要、還要，大家腔調(diào)和論調(diào)幾乎都差不多。

銷售受阻后，差不多后各家還是去搬差不多的渠道救兵。

諸位，問題根子還是在咱開發(fā)商自己身上，不能一味苛責(zé)渠道。

所以，當(dāng)我們說，不依賴渠道，我們還能賣房子嗎？

這個問題同樣提到產(chǎn)品部門：不去簡單抄作業(yè)，我們還能造出好房子？

或者還有其它更多部門：我們追求的既要又要還要，每個節(jié)點都實現(xiàn)了嗎，節(jié)點順延后，又實現(xiàn)了嗎，還能不能實現(xiàn)？

大家對后面兩個問題，似乎都不大關(guān)心。

所以，我們才會看到近三年來，開發(fā)商隊伍里面，高頻繁地走馬換將，正在成為新常態(tài)。

但是，對核心的那個問題，似乎很少有人敢觸及。

當(dāng)游戲規(guī)劃改變時，上半場原有的考核指標(biāo)，就變成勒死每個人的繩索，

有他，有我，還有你。銷冠100

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