北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我被學(xué)區(qū)房搞懵了，之前不就說北京取消學(xué)區(qū)房了嗎？老師輪崗，學(xué)校派位，六年一學(xué)位，好像還有什么政策，不是說就沒有學(xué)區(qū)房了嗎？而且出生人口下降這么多，還至于買學(xué)區(qū)房上學(xué)嗎？我兒子明年上學(xué)，剛開始考慮，怎么還有這么多討論學(xué)區(qū)房的？

我家順義，倆人收入30萬不到，賣掉現(xiàn)有房子200萬吧，能添大幾十萬再加一萬貸款，有必要換嗎？

A：

1、官方從來就沒承認(rèn)過學(xué)區(qū)房，也就談不上是否取消。反正優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)稀缺，如果真的沒有明面兒上的分配方式了，那暗地里的潛規(guī)則就對普通家庭更不公平了。

2、教師輪崗，您要不提我都快忘了，也不知現(xiàn)在什么情況了，很少有人提。反正政策都是好政策，都是向公平在努力，只是需要時間而已。比如反腐多少年了，有多少法律，貪官沒有了嗎？只能說革命尚未成功，同志仍需努力吧。

3、出生率下降的再多，清華北大也不好考。還是這話，優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)稀缺，分配方式就必定是多元化，存在既合理。所謂的合理不是說符合真理或正義，而是說其背后必有存在的邏輯，普通人只能接受。

4、明年上學(xué)，是指2027年是吧？那現(xiàn)在考慮不算晚，春節(jié)后的明年上學(xué)就很緊張了。您不也是考慮學(xué)區(qū)房的嗎？別人也和您一樣啊，打不過就加入討論唄。

5、換不換的看自己，談不上是否必要。孩子真要是那塊料就沒必要折騰，山溝里都有上清北的，何況順義這種教育強(qiáng)區(qū)呢。

另外順義也有學(xué)區(qū)房，最貴的不過是4萬左右一平，400萬能買不錯的三居了，沒必要非得到市區(qū)。您家再考慮一下吧，反正有的是時間，下半年決定都不晚。

僅供參考。

二

Q:

我家情況有點選擇困難，因為我是河北戶口，愛人和孩子是北京戶口，我們一直在石家莊做生意，在這里有房，孩子也在這上幼兒園。

如果回北京上學(xué)，那我們只能是戶籍地南四環(huán)外的豐臺*中附小，中學(xué)大概率直升，在豐臺算中等吧，但跟西城海淀的肯定不能比，想換學(xué)區(qū)就肯定得買房了。如果以400萬的預(yù)算，您建議買哪里？有小區(qū)推薦嗎？

Ps：當(dāng)然是有想法先在石家莊讀了，我們現(xiàn)在房子對口的小學(xué)還不錯，初中再回北京，畢竟河北的教學(xué)難度是遠(yuǎn)超北京的。但也考慮到河北的教材和北京不一樣，怕到時候影響成績。

A：

1、這400萬的預(yù)算是否要求兼顧自住��？如果只是占坑兒，那肯定是西城或海淀了，怎么都不能比石家莊的名校弱。但考慮好，400萬在頂級學(xué)區(qū)一般就是老破小一居室，溢價高，用完了學(xué)位就最好考慮賣掉。

如果想兼顧自住，那可以先看西城廣外，單價相對低，在同級別學(xué)區(qū)里算各項都均衡的。另外也可以看豐臺的，現(xiàn)在北大地學(xué)區(qū)因為政策原因，溢價降了很大部分，相對來說就算性價比高的了。這里老房居多，兩居三居都有不少選擇，而且離您家現(xiàn)在的戶籍地應(yīng)該很近。

這些都不用推薦小區(qū)，基本都只能是老小區(qū)，看房時算算租售比就行，在沒硬傷的情況下盡量選擇低的。

2、河北的教學(xué)程度遠(yuǎn)超北京？未必，只能說牛小的學(xué)習(xí)氛圍超過北京普小，但如果都是名校的話，那就大概率是北京更卷了。這我就不舉例子了，網(wǎng)上的各種比較有的是，沒必要掰扯。另外每年都有很多在北京讀完五六年級回河北的，問問就知道了。

不過教材不同其實無所謂，無非是數(shù)學(xué)+英語兩科，其他的都是全國統(tǒng)一。而且北京各區(qū)的數(shù)學(xué)英語教材也不統(tǒng)一，各區(qū)自己定，人大版vs北師大版vs北京版的都有。但這兩科都是工夫在詩外，教材的內(nèi)容只是基礎(chǔ)而已。

3、我建議還是先定下來在哪邊讀小學(xué)吧，然后再說是否買房的問題。

僅供參考。

三

Q:

我北京人，40歲男，離婚帶兒子，當(dāng)時我買了一套西三環(huán)的**公寓，海淀，跌了沒多少，但被套了，掛牌快一年了也幾乎很少看房的。主要是當(dāng)時承諾民水民電，而且出售時補(bǔ)交10%土地出讓金就能改成普通住宅，結(jié)果辦房本后全成為泡影了。我雖然用不上學(xué)位，本身有海淀戶口，孩子也快上小升初了，但是這房子砸手里了。

A：

1、您要問我什么問題呢？是想問是否出售？換房？還是說要維權(quán)？

2、說實話吧，我都不太信您說的這些�；蛘哒f如果是20年前，有人跟我說被開發(fā)商賣房的給忽悠了，那我有可能信，畢竟當(dāng)年大多數(shù)人都不懂。但如果是近些年還有這種事兒，我不信。

開發(fā)商犯不上這么忽悠，也很難找到完全不懂的買房人，一套房至少300多萬，誰會這么輕信�。扛粫f好幾年了才反應(yīng)過來。拿房本至少五六年了吧，這會兒再說什么都意義不大了。

3、我要建議是如果是為了自住那就留著吧，居住的性價比肯定高，出租的話回報率也遠(yuǎn)高于同期銀行利率。既然不好賣就甭賣了，免的吃虧。

4、如果是注重價格走勢，或者說擔(dān)心公寓的隱形風(fēng)險，那就有人買就出手吧。但也沒必要著急，樓市下跌已經(jīng)好幾年了，這種時期不可能再出臺打壓的政策，反倒有可能是放松限購。如果放寬政策了，那就算不漲價也會比現(xiàn)在好出手。所以先留著吧，其他的甭琢磨了。

賣了之后是拿著現(xiàn)金還是再買套普宅看自己了。但想好了，一旦出手，那在同等地段兒再想買到同等居住體驗的普宅，那至少價格要翻一番甚至更多。所以考慮好再賣。

僅供參考。

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