春節(jié)前，地產(chǎn)圈爆出一件讓人目瞪口呆的魔幻事件。

武漢城建集團(tuán)開發(fā)的云棲湖岸項(xiàng)目，竟給業(yè)主下了"軍令狀"——

需在2026年3月31日前賣掉10號樓的80套房子，否則小區(qū)核心樓棟將被改為長租公寓。

你沒看錯(cuò)，不是銷售員，不是渠道中介，而是讓花了真金白銀買房的業(yè)主親自下場賣房，且期限只有三個(gè)多月，中間還隔著春節(jié)長假。

這操作，連久經(jīng)沙場的地產(chǎn)老司機(jī)都看傻了。

武漢城建集團(tuán)是誰？武漢本土一哥，連續(xù)四年躋身中國企業(yè)500強(qiáng)的超級國企。一家頂著金字招牌的開發(fā)商，怎么會干出這樣的事？

今天，地產(chǎn)君就來講講這出荒誕劇的前因后果。

1

業(yè)主的無奈：從“高端圈層”到“銷售KPI”

“當(dāng)初買房時(shí)，售樓部立牌上寫著業(yè)主學(xué)歷人均985/211起步，現(xiàn)在還得加上一條‘人均銷冠’才行?！?/strong>

一位云棲湖岸的業(yè)主調(diào)侃道，語氣里滿是無奈和憤怒。

這出荒誕劇的開端，要追溯到2023年。

當(dāng)時(shí)，這位業(yè)主以單價(jià)23500元/㎡的價(jià)格，入手了號稱“經(jīng)開區(qū)天花板”的高端改善房。

低密住區(qū)、一線臨湖、一梯一戶、9㎡的獨(dú)立電梯間、180㎡全套房大平層……所有的標(biāo)簽都指向這是武漢經(jīng)開區(qū)的頂配產(chǎn)品。

然而，美好的故事在2024年底急轉(zhuǎn)直下。

業(yè)主們突然發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商計(jì)劃將小區(qū)黃金位置的7、8、9、10號樓改為“安居運(yùn)營”。說白了就是打包賣給旗下的安居公司，改造成長租公寓。

而此時(shí)，小區(qū)最外圍的兩棟樓已經(jīng)作為漢悅公寓在運(yùn)營，大三居月租金不到3000元。

業(yè)主們氣憤不已：“我們花幾百萬買的所謂高端圈層，居然變成了租售混居？”

當(dāng)初，沙盤上沒有告知，合同里沒有約定，現(xiàn)在突然要改變小區(qū)屬性，這誰受得了？無奈之下，業(yè)主開啟了漫漫維權(quán)之路。

在多次溝通之后，開發(fā)商給出了解決方案——既然你們不想改公寓，那就自己把房子賣了。

于是，在第四次業(yè)主溝通會上，一份書面通知擺在了業(yè)主面前。

開發(fā)商拿出10號樓做試驗(yàn)，讓業(yè)主按當(dāng)前市場均價(jià)13500元/㎡銷售，業(yè)主需在2026年3月31日前完成90%的去化，也就是賣出80套。

如果達(dá)標(biāo)，證明市場銷售通路可行，繼續(xù)推7號樓；如果失敗，7-10號樓已經(jīng)賣掉的房源都要打包給安居公司。

業(yè)主們當(dāng)初沖著“國企品質(zhì)”和“純高端社區(qū)”買的房，如今卻不得不在混居和賣房之間二選一。

專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)都未必能完成的任務(wù)，現(xiàn)在卻壓在了一群沒有銷售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主頭上，未免有些荒誕。

2

項(xiàng)目的困境：從“價(jià)格標(biāo)桿”到“去化噩夢”

云棲湖岸的魔幻現(xiàn)實(shí)，早在5年前就埋下了伏筆。

把時(shí)間撥回2021年，武漢城建以10135元/㎡的樓面價(jià)、溢價(jià)率0.28%拿下這塊地，信心滿滿地要打造經(jīng)開區(qū)的封面作品。

2022年9月，項(xiàng)目首開，精裝修備案均價(jià)23520元/㎡，一舉創(chuàng)下彼時(shí)經(jīng)開區(qū)備案價(jià)新高。

彼時(shí)的武漢城建集團(tuán)，剛完成重組不足兩年，正是意氣風(fēng)發(fā)之時(shí)。

2020年9月，武漢市將原武漢地產(chǎn)、建工集團(tuán)、商務(wù)區(qū)集團(tuán)等7家國企整合，組建了這家"城建航母"。

重組當(dāng)年，武漢城建集團(tuán)就拿下武漢市場銷售榜首，2021年?duì)I收破500億，堪稱武漢地產(chǎn)界的王炸。

然而，時(shí)代的灰塵落在個(gè)體身上，就是一座大山。

云棲湖岸入市時(shí)，正好趕上房地產(chǎn)深度調(diào)整期。“買漲不買跌”的心理魔咒下，哪怕項(xiàng)目區(qū)位再好、產(chǎn)品再硬，也難逃去化低迷的命運(yùn)。項(xiàng)目開售三年，僅有一棟樓去化率超90%，多數(shù)月份甚至零成交。

更要命的是價(jià)格戰(zhàn)，周邊競品扎堆入市，價(jià)格戰(zhàn)打得頭破血流。當(dāng)初備案價(jià)2.35萬/㎡的項(xiàng)目，如今實(shí)際售價(jià)已近腰斬。

要知道，這塊地的樓面價(jià)都要10135元/㎡，再扣除精裝修成本，開發(fā)商幾乎是在虧本邊緣徘徊。

對業(yè)主來說，資產(chǎn)縮水同樣是難以承受之重。早期業(yè)主23500元/㎡買入，現(xiàn)在新房相當(dāng)于打了5折，賬面虧損上百萬。

可即便如此，去化依舊艱難。無奈之下，武漢城建集團(tuán)才動起了改成長租公寓的念頭。

公寓雖然回收周期長，但至少能盤活存量資產(chǎn)，還能響應(yīng)國家收購存量商品房作為保障性住房的政策導(dǎo)向。

只是，他們的操作方式有些不當(dāng)，強(qiáng)行把銷售壓力轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，甚至用“社區(qū)品質(zhì)降級”作為要挾。

從“高端標(biāo)桿”到“去化噩夢”，云棲湖岸的墜落軌跡，映射出整個(gè)行業(yè)的生存焦慮。

當(dāng)房子賣不動的時(shí)候，即便是自帶光環(huán)的國企背書，也難免在業(yè)績壓力下動作變形、難守初心。

3

武漢城建的十字路口："一哥"的信譽(yù)危機(jī)

要進(jìn)一步理解這出荒誕劇，必須讀懂武漢城建集團(tuán)的處境。

作為武漢本土絕對的“地頭蛇”，武漢城建集團(tuán)的底色是輝煌的。黃鶴樓、琴臺大劇院、東湖綠道、市民之家等城市地標(biāo)，都出自其手。

截至2026年，武漢城建集團(tuán)累計(jì)開發(fā)超350個(gè)項(xiàng)目，曾斬獲魯班獎(jiǎng)、詹天佑獎(jiǎng)等國家級獎(jiǎng)項(xiàng)300余項(xiàng)，公司資產(chǎn)總額達(dá)4000億元，連續(xù)四年登榜中國企業(yè)500強(qiáng)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年武漢城建集團(tuán)全口徑銷售額173.46億元，穩(wěn)居武漢房企第一。

然而這樣的體量，也意味著龐大的庫存壓力。

根據(jù)中誠信國際的評級報(bào)告，武漢城建的房地產(chǎn)開發(fā)毛利率已經(jīng)從2022年的19.77%跌至2025年一季度的7.14%。

更嚴(yán)峻的是，作為武漢城市更新的主力軍，武漢城建集團(tuán)承擔(dān)著大量舊改和基建任務(wù)，資金壓力巨大，多次采用非標(biāo)融資方式。

在這樣的背景下，云棲湖岸的售轉(zhuǎn)租策略，本質(zhì)上是現(xiàn)金流承壓下的自救。

將滯銷房源轉(zhuǎn)化為長租公寓，既符合政策導(dǎo)向，又能盤活存量，理論上是一步好棋。

但錯(cuò)就錯(cuò)在，他們低估了業(yè)主的反彈，更高估了自己的話語權(quán)。

這幾年，武漢城建集團(tuán)一直在喊“走出去”戰(zhàn)略，進(jìn)軍大灣區(qū)、長三角，與招商蛇口、華潤置地等央企合作。

可一個(gè)連自己大本營業(yè)主都“背刺”的開發(fā)商，如何在更廣闊的市場贏得信任？

云棲湖岸的荒誕劇，目前還沒有大結(jié)局。距離3月31日的截止日期越來越近，業(yè)主們依然在維權(quán)，開發(fā)商依然沒有新動作。

長遠(yuǎn)來看，保障房建設(shè)、租購并舉是國家的大方向，但推進(jìn)的方式應(yīng)該是透明的、可協(xié)商的，而不是逼著業(yè)主做選擇。

對于武漢城建集團(tuán)來說，云棲湖岸是一記警鐘。這位“武漢一哥”需要明白：500強(qiáng)排名看的是營收，但百年老店靠的是人心。

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