二十年，足以讓一個(gè)嬰孩長(zhǎng)成青年，卻無(wú)法將一場(chǎng)“借住”變成“所有”。當(dāng)親情被換算成產(chǎn)權(quán)，一紙?jiān)V狀讓兩姐妹之間，橫亙起一道冰冷的高墻。

“我借給姐姐住了二十年的房子，怎么就變成她的了？”面對(duì)姐姐手持部分憑證、主張“借名買(mǎi)房”的堅(jiān)定訴求，妹妹的困惑背后，是一個(gè)更根本的法律命題：長(zhǎng)期的居住事實(shí)，能否撼動(dòng)白紙黑字的產(chǎn)權(quán)登記？

北京家理律師事務(wù)所高級(jí)律師霍海燕、律師助理白慧，受托直面這場(chǎng)親情與法理的拉鋸戰(zhàn)。沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，只有模糊的記憶與各執(zhí)一詞的“出資”故事。我們抽絲剝繭，將案件核心從“誰(shuí)在住”的感性認(rèn)知，拉回“誰(shuí)出資、誰(shuí)約定”的法律原點(diǎn)。最終，一、二審法院全面采納我方觀點(diǎn)，駁回姐姐全部訴求，用判決為產(chǎn)權(quán)歸屬寫(xiě)下清晰的注腳——法律保護(hù)的權(quán)利，不因時(shí)間的流逝而模糊。

家理律師事務(wù)所高級(jí)律師霍海燕、律師助理白慧

案情簡(jiǎn)介

本案的起點(diǎn)，源于一份血脈親情。妹妹與姐姐是親姐妹。二十年前，妹妹因房屋拆遷獲得兩套購(gòu)房指標(biāo)，其中一套位于北京市朝陽(yáng)區(qū)。

交付鑰匙的那一刻，或許誰(shuí)也沒(méi)想到，這會(huì)是二十年后對(duì)簿公堂的伏筆。

房屋交付后，出于姐妹情誼，妹妹同意姐姐裝修并入內(nèi)居住。此后二十年，水電物業(yè)等生活費(fèi)用由姐姐繳納，部分購(gòu)房材料也由其保管。在妹妹看來(lái)，這只是親人間的互助與信任。

然而，時(shí)間的流逝悄然改變了認(rèn)知。

2025年，姐姐一紙?jiān)V狀將妹妹告上法庭。她主張，購(gòu)房款實(shí)為自己及父親所出，當(dāng)年是“借妹妹之名”購(gòu)房，要求將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下。在她口中，二十年的居住與繳費(fèi)，是“實(shí)際權(quán)利人”的當(dāng)然證明。

面對(duì)姐姐的訴求，妹妹既震驚又堅(jiān)決。她否認(rèn)存在任何“借名買(mǎi)房”的約定，辯稱(chēng)房屋是用自己名下的拆遷款直接抵扣購(gòu)得，產(chǎn)權(quán)清晰。允許姐姐長(zhǎng)期居住，僅是出于無(wú)償借用的善意。

一套房子，兩種截然相反的敘事，親情在巨額資產(chǎn)面前，驟然變得脆弱不堪。

辦案經(jīng)過(guò)

面對(duì)“對(duì)方長(zhǎng)期居住+持有部分材料+親屬證言”的復(fù)雜局面，律師團(tuán)隊(duì)聚焦“借名買(mǎi)房”的核心法律要件，圍繞三大爭(zhēng)議點(diǎn)展開(kāi)體系化攻防。

爭(zhēng)議一：無(wú)書(shū)面協(xié)議，如何推翻“居住即權(quán)利”的認(rèn)知慣性？

姐姐以“居住二十年+持有部分票據(jù)”主張存在借名合意。

●拆解“持有材料”的合理性：律師指出，親屬間基于信任與便利保管材料屬常態(tài)，妹妹始終持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、拆遷協(xié)議等核心權(quán)屬文件，才是產(chǎn)權(quán)歸屬的關(guān)鍵。

●澄清“長(zhǎng)期居住”的法律意義：強(qiáng)調(diào)親屬間無(wú)償借住符合常情常理，不能因居住事實(shí)直接推定存在借名買(mǎi)房的合意。

爭(zhēng)議二：對(duì)方主張“父親出資”，如何擊潰關(guān)鍵資金證據(jù)？

姐姐聲稱(chēng)購(gòu)房款來(lái)源于其與父親，并申請(qǐng)父親出庭作證。

●揭露資金證據(jù)鏈斷裂：律師指出，對(duì)方提供的銀行流水僅能證明取現(xiàn)行為，無(wú)法與購(gòu)房款支付形成邏輯關(guān)聯(lián)。

●瓦解親屬證言可信度：父親作為利害關(guān)系人，其證言在付款金額、方式等關(guān)鍵事實(shí)上表述模糊，證明力薄弱。

●夯實(shí)我方出資事實(shí)：提交證據(jù)證明購(gòu)房款系從妹妹拆遷款中直接抵扣，從根本上否定對(duì)方出資主張。

爭(zhēng)議三：如何解釋“違約金轉(zhuǎn)賬”這一邊緣情節(jié)？

姐姐稱(chēng)曾收到妹妹轉(zhuǎn)來(lái)的一半違約金，以此佐證自身“權(quán)利人”身份。

●弱化關(guān)聯(lián)性：律師指出該筆轉(zhuǎn)賬金額小、無(wú)備注，在親屬間可能基于多種原因發(fā)生，與房屋權(quán)屬無(wú)關(guān)。

●回歸爭(zhēng)議核心：引導(dǎo)法庭聚焦于借名買(mǎi)房是否具備明確合意與清晰出資兩大要件，避免被次要情節(jié)干擾判斷。

案件結(jié)果

經(jīng)北京市朝陽(yáng)區(qū)法院一審、法院二審，法院均采納我方觀點(diǎn)，判決：

1.駁回姐姐的全部訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系不成立；

2.案件受理費(fèi)由姐姐承擔(dān)，妹妹的房屋所有權(quán)獲得法律確認(rèn)。

家理律說(shuō)

本案的勝利，是家理律師以法律要件思維破解事實(shí)迷霧的典型實(shí)踐。面對(duì)看似對(duì)己方不利的長(zhǎng)期居住事實(shí)，團(tuán)隊(duì)沒(méi)有陷入情感與表象的爭(zhēng)論，而是迅速將案件錨定至法律層面進(jìn)行解構(gòu)：

在“合意”層面，用權(quán)屬證書(shū)的核心證明力與親情常理，抵御了從“居住事實(shí)”到“借名合意”的推定；

在“出資”層面，用客觀的拆遷抵扣憑證，徹底擊穿了對(duì)方模糊的現(xiàn)金出資主張。

這清晰表明：在復(fù)雜的家事財(cái)產(chǎn)糾紛中，堅(jiān)守法律關(guān)系的構(gòu)成要件，并運(yùn)用證據(jù)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶畛浠蚍瘩g，是守護(hù)法律確定性與產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的最可靠路徑。

案外說(shuō)法

本案猶如一面棱鏡，折射出中國(guó)式親情在面對(duì)重大財(cái)產(chǎn)利益時(shí)特有的信任模式與潛在風(fēng)險(xiǎn)。它觸及一個(gè)普遍的社會(huì)隱痛：當(dāng)親人間基于深厚信任而省略“字據(jù)”與“規(guī)則”，這份美德在時(shí)過(guò)境遷后，是否會(huì)因記憶偏差或利益誘惑而變成傷己的利刃？

判決結(jié)果劃定了法律的紅線：物權(quán)歸屬遵循的是登記公示與法定證據(jù)，而非長(zhǎng)期占有的事實(shí)或單方面的內(nèi)心確信。它警示我們，最深厚的親情也需為最重大的財(cái)產(chǎn)安排保留一份“文明的證據(jù)”。

一份清晰的協(xié)議、幾筆有跡可循的轉(zhuǎn)賬，并非信任的雜質(zhì)，而是對(duì)這份親情長(zhǎng)久維系的理性護(hù)航。此案的意義，不僅在于確認(rèn)了一套房屋的權(quán)屬，更在于喚醒一種認(rèn)知：在法治社會(huì)，用規(guī)則守護(hù)親情，遠(yuǎn)比用親情挑戰(zhàn)規(guī)則更為可靠與持久。

相關(guān)律師

家理律師事務(wù)所高級(jí)律師霍海燕

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