現(xiàn)在的市場，就連港資地產(chǎn)商的日子也不好過了。

前幾天，市場上傳出重磅消息——美國資本巨頭黑石集團正醞釀抄底中國香港房地產(chǎn)市場。

而其核心目標(biāo)，正是總資產(chǎn)超4000億港元的香港老牌地產(chǎn)巨頭新世界發(fā)展，相關(guān)消息一時鬧得沸沸揚揚。

目前新世界發(fā)展由鄭氏家族直接或間接持有約45%的股份，一旦這筆交易落地，黑石將取代鄭氏家族，成為新世界發(fā)展的最大股東。

事件的主角之一，香港老牌地產(chǎn)巨頭新世界發(fā)展也發(fā)布了一則公告，回應(yīng)“賣身”的傳聞——

公告稱，控股股東周大福企業(yè)確實接洽過若干潛在投資者，但尚未達成任何協(xié)議，也不保證交易會否推進。

這份謹(jǐn)慎的回應(yīng)，未否認(rèn)談判的存在，證明市場傳言并非空穴來風(fēng)。

要知道，作為香港四大地產(chǎn)商之一，新世界發(fā)展市值巔峰時遠超千億，風(fēng)光無兩，更是鄭氏家族商業(yè)帝國的核心支柱。

可如今，它卻褪去昔日光環(huán)，深陷難以自拔的財務(wù)危機，甚至走到了可能拱手讓出控股權(quán)、告別鄭氏家族掌控的境地。

1

千億負(fù)債，賣身疑云二度襲來

這不是新世界發(fā)展第一次深陷“賣身”傳聞。

早在2025年8月，市場上便傳出新世界發(fā)展正與黑石、凱德等國際資本接洽，涉及優(yōu)先股投資、聯(lián)合私有化等多種可能。

盡管當(dāng)時公司迅速澄清，稱“未與任何人士就收購接觸”，但資本市場早已風(fēng)聲鶴唳。

如今，相似劇情再度上演。

與上次不同的是，此次傳言的談判中，核心已從單純的資產(chǎn)出售，升級為控股權(quán)的全面讓渡。

之所以走到這一步，也是因為依靠自身力量，已很難解決新世界發(fā)展沉重的債務(wù)問題。

在普遍認(rèn)知中，港資房企的獨特之處具備低杠桿、穩(wěn)健開發(fā)等特點。

然而作為香港的四大地產(chǎn)商之一，新世界發(fā)展則與眾不同，最突出的特點之一便是高杠桿。

當(dāng)其他新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長實集團這三家的凈負(fù)債率普遍維持在30%以下的安全線時。

新世界發(fā)展2025財年業(yè)績顯示總負(fù)債高達2135億港元，凈負(fù)債率58.1%，堪稱港資房企中的“杠桿之王”。

同時，新世界發(fā)展?fàn)I收同比下滑22.3%至276.81億港元，股東應(yīng)占虧損163億港元，延續(xù)虧損態(tài)勢。

營收下滑、巨虧纏身、負(fù)債高企，這份慘淡的業(yè)績背后，是這家港資豪門的起落沉浮。

2

三代浮沉，一部港資豪門興衰史

新世界發(fā)展的歷史進程，堪稱一部港資豪門的興衰史。

第一代創(chuàng)始人鄭裕彤憑借“風(fēng)浪越大，魚越貴”的膽識，建立起了一個龐大的商業(yè)帝國，旗下包括周大福、新世界百貨、新世界發(fā)展等上市企業(yè)。

其中新世界發(fā)展于1970年成立，并于1972年在香港上市。

到如今，鄭氏家族以身家195億美元排在香港富豪榜第3位。

然而在風(fēng)光背后，傳承成了這個家族的難題。

1989年，鄭裕彤的長子鄭家純接棒，因急于證明自己，選擇推行激進擴張。

導(dǎo)致在90年代初樓市泡沫中險些將新世界發(fā)展拖入破產(chǎn)深淵，最終靠鄭裕彤重新出山才化解危機。

到第三代接班人鄭志剛，故事再次走向了戲劇性的轉(zhuǎn)折。

2006年，留學(xué)歸來的鄭志剛回歸家族企業(yè)新世界集團，次年出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事，主導(dǎo)新世界百貨上市。

2008年提出將藝術(shù)與商業(yè)融合的理念，創(chuàng)立K11品牌，一度成為行業(yè)標(biāo)桿。

K11系列在早期的成功，讓他在接班人的位置上坐得更穩(wěn)，2017年鄭志剛?cè)娼庸芷髽I(yè)。

然而，鄭志剛的野心遠不止于此。他打破港資低杠桿傳統(tǒng)，重倉大灣區(qū)布局，大舉擴張K11，甚至在行業(yè)下行期試圖逆勢抄底。

因為擴張過于迅速，再加上市場經(jīng)濟環(huán)境的變化，繼而令新世界發(fā)展的資金短缺，債臺高筑。

結(jié)果就是，新世界發(fā)展市值嚴(yán)重縮水，更是在2024年迎來近20年的首度虧損，股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，2025年繼續(xù)虧損163億港元。

2025年7月，鄭志剛辭去鄭氏家族公司所有職務(wù)，徹底退出核心管理層。

鄭志剛的退場，讓家族傳承再度陷入僵局，誰能成為下一任家族接班人，也成了懸念。

與之對比，2025年4月鄭志剛的妹妹鄭志雯進入新世界發(fā)展核心管理層，獲委任為新世界發(fā)展提名委員會成員。

外界普遍分析，這一信號預(yù)示著她已進入家族接班的“考察期”。

3

斷臂求生，賣資產(chǎn)還能救多久？

為應(yīng)對債務(wù)危機，新世界發(fā)展過去兩年展開了一場艱難的自救。

在當(dāng)下企業(yè)深陷困境的背景下，新世界發(fā)展的日常運營與管理更倚重職業(yè)經(jīng)理人——

目前擔(dān)任新世界發(fā)展一把手的是黃少媚，她剛一上位就喊出了七招減債計劃。

首先是大規(guī)模再融資，2025年6月，新世界發(fā)展成功落地882億港元銀行再融資，將大量債務(wù)到期日推遲至2028年后，暫時緩解了短期流動性壓力。

其次是資產(chǎn)大甩賣，從香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB和ARTISAN LAB、北京新景寫字樓，到寧波新世界寫字樓、啟德體育園股權(quán)等等，能賣的幾乎都擺上了貨架。

前段時間，市場甚至傳出，連鄭志雯的心血之作、剛剛登上全球酒店榜的瑰麗酒店，也被萬豪盯上。

根據(jù)新世界發(fā)展規(guī)劃，2026財年需完成270億港元的資產(chǎn)出售目標(biāo)，力爭實現(xiàn)正現(xiàn)金流。

為達成這一迫切目標(biāo)，最近有消息透露，新世界發(fā)展計劃在2026年6月底前至少售出一項資產(chǎn)，且更傾向于處置位于香港的核心資產(chǎn)。

賣資產(chǎn)雖能回血，卻無異于飲鴆止渴。每出售一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都是在削弱企業(yè)未來的造血能力。

當(dāng)K11這些明星資產(chǎn)相繼被擺上貨架，新世界發(fā)展剩下的，恐怕只有那些難以變現(xiàn)的重資產(chǎn)和沉淀資金的項目。

可以說是眼看他高樓起，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

無論這次與黑石等潛在投資者的最終交易是否達成，鄭氏家族的故事都已寫下一個沉重的警示：當(dāng)潮水退去，裸泳者終將浮出水面。

而這一次，可能連上岸的梯子，都要賣給別家了。

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