現(xiàn)在的市場(chǎng)，就連港資地產(chǎn)商的日子也不好過(guò)了。

前幾天，市場(chǎng)上傳出重磅消息——美國(guó)資本巨頭黑石集團(tuán)正醞釀抄底中國(guó)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而其核心目標(biāo)，正是總資產(chǎn)超4000億港元的香港老牌地產(chǎn)巨頭新世界發(fā)展，相關(guān)消息一時(shí)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

目前新世界發(fā)展由鄭氏家族直接或間接持有約45%的股份，一旦這筆交易落地，黑石將取代鄭氏家族，成為新世界發(fā)展的最大股東。

事件的主角之一，香港老牌地產(chǎn)巨頭新世界發(fā)展也發(fā)布了一則公告，回應(yīng)“賣(mài)身”的傳聞——

公告稱(chēng)，控股股東周大福企業(yè)確實(shí)接洽過(guò)若干潛在投資者，但尚未達(dá)成任何協(xié)議，也不保證交易會(huì)否推進(jìn)。

這份謹(jǐn)慎的回應(yīng)，未否認(rèn)談判的存在，證明市場(chǎng)傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。

要知道，作為香港四大地產(chǎn)商之一，新世界發(fā)展市值巔峰時(shí)遠(yuǎn)超千億，風(fēng)光無(wú)兩，更是鄭氏家族商業(yè)帝國(guó)的核心支柱。

可如今，它卻褪去昔日光環(huán)，深陷難以自拔的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至走到了可能拱手讓出控股權(quán)、告別鄭氏家族掌控的境地。

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千億負(fù)債，賣(mài)身疑云二度襲來(lái)

這不是新世界發(fā)展第一次深陷“賣(mài)身”傳聞。

早在2025年8月，市場(chǎng)上便傳出新世界發(fā)展正與黑石、凱德等國(guó)際資本接洽，涉及優(yōu)先股投資、聯(lián)合私有化等多種可能。

盡管當(dāng)時(shí)公司迅速澄清，稱(chēng)“未與任何人士就收購(gòu)接觸”，但資本市場(chǎng)早已風(fēng)聲鶴唳。

如今，相似劇情再度上演。

與上次不同的是，此次傳言的談判中，核心已從單純的資產(chǎn)出售，升級(jí)為控股權(quán)的全面讓渡。

之所以走到這一步，也是因?yàn)?strong>依靠自身力量，已很難解決新世界發(fā)展沉重的債務(wù)問(wèn)題。

在普遍認(rèn)知中，港資房企的獨(dú)特之處具備低杠桿、穩(wěn)健開(kāi)發(fā)等特點(diǎn)。

然而作為香港的四大地產(chǎn)商之一，新世界發(fā)展則與眾不同，最突出的特點(diǎn)之一便是高杠桿。

當(dāng)其他新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)這三家的凈負(fù)債率普遍維持在30%以下的安全線(xiàn)時(shí)。

新世界發(fā)展2025財(cái)年業(yè)績(jī)顯示總負(fù)債高達(dá)2135億港元，凈負(fù)債率58.1%，堪稱(chēng)港資房企中的“杠桿之王”。

同時(shí)，新世界發(fā)展?fàn)I收同比下滑22.3%至276.81億港元，股東應(yīng)占虧損163億港元，延續(xù)虧損態(tài)勢(shì)。

營(yíng)收下滑、巨虧纏身、負(fù)債高企，這份慘淡的業(yè)績(jī)背后，是這家港資豪門(mén)的起落沉浮。

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三代浮沉，一部港資豪門(mén)興衰史

新世界發(fā)展的歷史進(jìn)程，堪稱(chēng)一部港資豪門(mén)的興衰史。

第一代創(chuàng)始人鄭裕彤憑借“風(fēng)浪越大，魚(yú)越貴”的膽識(shí)，建立起了一個(gè)龐大的商業(yè)帝國(guó)，旗下包括周大福、新世界百貨、新世界發(fā)展等上市企業(yè)。

其中新世界發(fā)展于1970年成立，并于1972年在香港上市。

到如今，鄭氏家族以身家195億美元排在香港富豪榜第3位。

然而在風(fēng)光背后，傳承成了這個(gè)家族的難題。

1989年，鄭裕彤的長(zhǎng)子鄭家純接棒，因急于證明自己，選擇推行激進(jìn)擴(kuò)張。

導(dǎo)致在90年代初樓市泡沫中險(xiǎn)些將新世界發(fā)展拖入破產(chǎn)深淵，最終靠鄭裕彤重新出山才化解危機(jī)。

到第三代接班人鄭志剛，故事再次走向了戲劇性的轉(zhuǎn)折。

2006年，留學(xué)歸來(lái)的鄭志剛回歸家族企業(yè)新世界集團(tuán)，次年出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事，主導(dǎo)新世界百貨上市。

2008年提出將藝術(shù)與商業(yè)融合的理念，創(chuàng)立K11品牌，一度成為行業(yè)標(biāo)桿。

K11系列在早期的成功，讓他在接班人的位置上坐得更穩(wěn)，2017年鄭志剛?cè)娼庸芷髽I(yè)。

然而，鄭志剛的野心遠(yuǎn)不止于此。他打破港資低杠桿傳統(tǒng)，重倉(cāng)大灣區(qū)布局，大舉擴(kuò)張K11，甚至在行業(yè)下行期試圖逆勢(shì)抄底。

因?yàn)閿U(kuò)張過(guò)于迅速，再加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，繼而令新世界發(fā)展的資金短缺，債臺(tái)高筑。

結(jié)果就是，新世界發(fā)展市值嚴(yán)重縮水，更是在2024年迎來(lái)近20年的首度虧損，股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，2025年繼續(xù)虧損163億港元。

2025年7月，鄭志剛辭去鄭氏家族公司所有職務(wù)，徹底退出核心管理層。

鄭志剛的退場(chǎng)，讓家族傳承再度陷入僵局，誰(shuí)能成為下一任家族接班人，也成了懸念。

與之對(duì)比，2025年4月鄭志剛的妹妹鄭志雯進(jìn)入新世界發(fā)展核心管理層，獲委任為新世界發(fā)展提名委員會(huì)成員。

外界普遍分析，這一信號(hào)預(yù)示著她已進(jìn)入家族接班的“考察期”。

3

斷臂求生，賣(mài)資產(chǎn)還能救多久？

為應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)，新世界發(fā)展過(guò)去兩年展開(kāi)了一場(chǎng)艱難的自救。

在當(dāng)下企業(yè)深陷困境的背景下，新世界發(fā)展的日常運(yùn)營(yíng)與管理更倚重職業(yè)經(jīng)理人——

目前擔(dān)任新世界發(fā)展一把手的是黃少媚，她剛一上位就喊出了七招減債計(jì)劃。

首先是大規(guī)模再融資，2025年6月，新世界發(fā)展成功落地882億港元銀行再融資，將大量債務(wù)到期日推遲至2028年后，暫時(shí)緩解了短期流動(dòng)性壓力。

其次是資產(chǎn)大甩賣(mài)，從香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB和ARTISAN LAB、北京新景寫(xiě)字樓，到寧波新世界寫(xiě)字樓、啟德體育園股權(quán)等等，能賣(mài)的幾乎都擺上了貨架。

前段時(shí)間，市場(chǎng)甚至傳出，連鄭志雯的心血之作、剛剛登上全球酒店榜的瑰麗酒店，也被萬(wàn)豪盯上。

根據(jù)新世界發(fā)展規(guī)劃，2026財(cái)年需完成270億港元的資產(chǎn)出售目標(biāo)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。

為達(dá)成這一迫切目標(biāo)，最近有消息透露，新世界發(fā)展計(jì)劃在2026年6月底前至少售出一項(xiàng)資產(chǎn)，且更傾向于處置位于香港的核心資產(chǎn)。

賣(mài)資產(chǎn)雖能回血，卻無(wú)異于飲鴆止渴。每出售一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都是在削弱企業(yè)未來(lái)的造血能力。

當(dāng)K11這些明星資產(chǎn)相繼被擺上貨架，新世界發(fā)展剩下的，恐怕只有那些難以變現(xiàn)的重資產(chǎn)和沉淀資金的項(xiàng)目。

可以說(shuō)是眼看他高樓起，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

無(wú)論這次與黑石等潛在投資者的最終交易是否達(dá)成，鄭氏家族的故事都已寫(xiě)下一個(gè)沉重的警示：當(dāng)潮水退去，裸泳者終將浮出水面。

而這一次，可能連上岸的梯子，都要賣(mài)給別家了。

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