盡管自去年下半年以來(lái)韓國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，但高端住宅市場(chǎng)價(jià)格仍呈上行態(tài)勢(shì)，漲幅顯著高于中低價(jià)位住宅，住房?jī)r(jià)格分化趨勢(shì)日益凸顯。

KB不動(dòng)產(chǎn)于10日發(fā)布的《月度住宅價(jià)格走勢(shì)》報(bào)告顯示，今年1月首爾公寓交易價(jià)格的“五分位倍率”升至6.92，創(chuàng)歷史新高。五分位倍率是指前20%公寓（第五分位）的平均價(jià)格與后20%（第一分位）平均價(jià)格之比，數(shù)值越高意味著公寓價(jià)格之間的差距越大。

數(shù)據(jù)顯示，1月首爾第五分位公寓平均價(jià)格達(dá)34.6593億韓元（約合人民幣1644.5萬(wàn)元）。自去年5月高端公寓均價(jià)首次突破30億韓元以來(lái)，價(jià)格持續(xù)攀升，在隨后八個(gè)月內(nèi)累計(jì)上漲超過(guò)4億韓元。相比之下，第一分位公寓平均價(jià)格為5.0084億韓元。低價(jià)位公寓價(jià)格于2024年1月跌破5億韓元，降至4.9913億韓元，此后連續(xù)兩年徘徊在4億韓元區(qū)間，直至今年1月才重新回升至5億韓元以上。

從全國(guó)范圍來(lái)看，公寓價(jià)格的五分位倍率同樣升至12.95，創(chuàng)歷史最高水平。全國(guó)第一分位公寓平均價(jià)格為1.1517億韓元，第五分位為14.9169億韓元，意味著出售一套高端公寓即可購(gòu)置約13套低價(jià)公寓。

盡管韓國(guó)政府相繼推出“6·27對(duì)策”“10·15對(duì)策”等旨在抑制需求的調(diào)控措施，首爾公寓成交價(jià)格仍保持上漲趨勢(shì)。特別是在受貸款政策影響較小的高價(jià)區(qū)域，房?jī)r(jià)漲幅明顯高于中低價(jià)房源集中的地區(qū)。據(jù)KB不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，本月首周首爾公寓成交價(jià)格環(huán)比上漲0.32%，已連續(xù)53周維持升勢(shì)。

政府持續(xù)釋放將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)多套住房持有者監(jiān)管的信號(hào)后，房?jī)r(jià)漲幅略有放緩，但冠岳區(qū)（0.94%）、江西區(qū)（0.67%）、鐘路區(qū)（0.59%）、麻浦區(qū)（0.57%）、西大門區(qū)（0.5%）等區(qū)域仍保持較高增速。行業(yè)分析普遍指出，隨著轉(zhuǎn)讓所得稅加征政策正式落地，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)單套住房的偏好預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增強(qiáng)，房?jī)r(jià)兩極分化現(xiàn)象可能更為突出。在強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓稅與持有稅的政策導(dǎo)向下，多套住房持有者或?qū)A向于拋售位于首爾外圍或地方城市的房產(chǎn)，而保留具備增值潛力的核心資產(chǎn)。

住宅產(chǎn)業(yè)研究院副研究委員具正恩表示，盡管政府暗示可能進(jìn)一步加大對(duì)多套住房持有者的稅收監(jiān)管力度，市場(chǎng)可能出現(xiàn)階段性拋售，但新增供應(yīng)能否帶動(dòng)價(jià)格回落、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，目前仍存在不確定性。