北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

五歲的孩子能用她的北京戶口單獨買房嗎？為了上學，能把孩子戶口單獨遷到這套房子里嗎？……

這是個單身媽媽的咨詢，情況是孩子與父親有北京戶口，目前落在爺爺奶奶的房子里。夫妻離異，女兒歸母親，但戶口未遷出?，F(xiàn)在面臨孩子上學，母親有北京購房資格，但擔心買了房也不能確保孩子進入對口學校，所以想用孩子的名義。

A：

1、未成年孩子是可以買房的，但是必須由法定監(jiān)護人代為辦理各項手續(xù)，需要公證的。

2、但孩子名下一旦擁有了房產，那在18歲成年之前是不能出售的。除非是監(jiān)護人能提供孩子有大額用款的證明，比如大病醫(yī)療什么的，那可以去辦理公證，確保?？顚Ｓ貌趴梢杂杀O(jiān)護人代為賣房。

就算是辦理了這些手續(xù)，這房子也不好賣。因為買房的誰也不愛惹麻煩，萬一將來孩子成年了找后賬怎么辦？就算法院支持交易行為，那也是麻煩事兒。所以做好準備吧，一旦用孩子名義買入，18歲之前就別賣了。

3、然后是戶口問題。未成年人是不能單獨立戶的，也就不能單獨遷戶。因為戶主的基礎條件是具備民事行為能力，可未成年孩子哪兒來的能力?。克猿鞘枪聝旱忍厥馇闆r，否則任何城市都不讓單獨立戶，也就無法遷戶。

所以即便用孩子名義買了房，孩子也只能當業(yè)主，不能當戶主。那在入學的時候，其順位就得往后排，在房戶合一的后面。理論上比用媽媽名義買房的順位靠前，但其實也差不多，尤其是熱門牛校，只要不是第一順位，后邊的都不敢保證。

4、我能理解當媽媽的心情，確實不容易，但這些都是法律規(guī)定的，沒什么好辦法。所以與其用孩子名義買房，大概率和用媽媽資格買房的入學派位效果差不多，但不如用媽媽名義買房之后的處理更靈活。

僅供參考。

二

Q:

我兒子是去年剛進的北京**央企，有戶口，單位說還能有買房指標，只是都得等，戶口是等批次，買房是得排隊。但是，他聽同事說這種所謂的福利房是沒有產權的，將來如果辭職的話必須退回單位，還得扣除租金。租金也還要看資歷業(yè)績定檔次，是這種情況嗎？

如果是這種情況，我兒子感覺就沒什么含金量了。他本來對央企就不滿意，工資低還工作量大，管理還很嚴格，房子再是這種限制就成雞肋了。他現(xiàn)在的想法是等兩年公積金能貸款了就自己買，初步看好東三環(huán)的潘家園，百環(huán)花園和翌景家園，價格應該處在低位，您認為兩年后價格會有較大變化嗎？漲跌幅度？

A：

1、我不知道他們單位的具體政策，各單位的都不一樣。這種福利房一般都是“保租房”或“集租房”，是公司的整體產權，不能分割也不能出售。員工購買的其實就是租賃權，只不過一次性繳納十年或20年的租金而已。有的單位是允許內部轉讓，也有的只能離職時由單位回購。

具體的用資歷業(yè)績抵扣租金的我不知道，單位應該有明確的政策制度，還是問主管部門吧，其他人說的都不權威。

2、不過這種房既然是福利，那就肯定有意義，不至于到雞肋的程度，只是沒有產權房那樣具備金融+投資屬性而已。但房子是用來住的，能在北京用低成本解決居住問題就是福利。

3、百環(huán)花園是經適房，塔樓小區(qū)自住為主吧，價格走勢不太強。翌景家園是老公寓，沒有燃氣，考慮好再買。這倆小區(qū)在居住角度的性價比都挺合適的，但都是價格走勢弱，所以才價格明顯偏低的。

兩年后是否有較大變化主要看北京大盤，從倆小區(qū)的自身角度是走不出獨立行情的。不過還是這句話，倆小區(qū)的走勢不強，最好成績是不再走弱。

4、具體幅度不敢預測，但應該是不會再跌什么，租售比（租金回報率）已經沒有空間了。也就是這倆小區(qū)的回報率已經偏高，再跌就算超跌了。漲的話就看大盤唄。但兩年后的事兒誰也說不好，到時候再看吧。

僅供參考。

三

Q:

我和昨天那位大興的父親差不多的問題，也是全家戶口在北京，但拆遷后房子買在環(huán)京。所不同的是我們孩子一直上的私立學校，是不是也只能靠買房才能讓孩子換學區(qū)??？

Ps：目前戶口在豐臺爺爺奶奶房子里，我們也想去西城中考。但就是錢不湊手啊，自住的房子也不能賣，最主要的是賠著呢。

A：

1、不靠買房也不是不行，只要能把戶口遷到西城就行。但現(xiàn)在遷戶口很嚴格，只能是直系親屬，其他的關系就咨詢派出所吧。

2、不買房+不遷戶也有可能到西城，那就得看孩子的成績了。東西海有部分學校每年都有全市統(tǒng)籌的指標，努力考出好成績吧。這跟公立私立的沒什么關系，純靠實力說話。

3、您這問題跟昨天那位其實沒區(qū)別，都是想在不買房不遷戶的情況下，怎么去西城上公立普高？

我簡單回答就是除了靠成績之外沒辦法了，否則誰還花錢費力的買學區(qū)房遷戶口??？此外就得是有潑天的關系了，否則沒轍。

僅供參考。

四

Q:

我正在賣房，請問北京什么時候有《物業(yè)費結清證明》這種東西了？我買房的時候是2010年，當時沒有這種手續(xù)吧？現(xiàn)在我賣房是簽合同時沒留神這個物業(yè)交割的條款，很被動。

因為我之所以換房就是有物業(yè)服務水平不達標的問題，這不是我一家業(yè)主有意見，而是全小區(qū)的共識。但現(xiàn)在中介提醒我之后去找物業(yè)根本無法協(xié)商，不光讓我全部的補交還要有滯納金。我找了社區(qū)和街道辦了，也托人找建委了，但反映沒效果。

A：

1、什么時候有物業(yè)交割的？這我還真不知道，因為我一直在開發(fā)商，當年沒注意過二手房的交易流程。

但應該是2003年就開始有了，不算是規(guī)定，好像是建委出臺的指導意見，然后幾家大中介就都執(zhí)行了。反正最晚2006年前后就完全規(guī)范了，算是中介正規(guī)化的措施之一，也成了二手房交易的必須流程。

您當年買房時是新房吧？要不就是當時沒注意。但2010年是肯定有物業(yè)交割了，外地有不用交割的，但北京等大城市必須辦理。

2、您跟我說這些沒什么意義，合同已經簽了，那您就必須執(zhí)行唄，否則就是違約。因為新業(yè)主不可能承擔老業(yè)主的欠費，拖的時間越長，一旦超過約定時間就又出現(xiàn)違約金了。

或者這么說吧，其實物業(yè)交割不光是物業(yè)費，也包括水電氣暖等各種服務性質的繳費。原則就是誰使用誰掏錢，新業(yè)主不理舊賬，否則人家連繳費的名字都換不了。

3、其他我沒什么說的了，您要不還是找物業(yè)友好協(xié)商吧，沒別的辦法。如果覺得物業(yè)收費不合理，那辦完了過戶手續(xù)再回頭打官司唄，但既然簽合同了就先別耽誤賣房，要不然又多了損失。北京有過至少好幾起物業(yè)交割的糾紛了，都是欠費的原業(yè)主敗訴。

僅供參考。

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