案情回顧

某房地產開發(fā)企業(yè)（下稱“房地產公司”）因與購房人宋某某之間的商品房預售合同糾紛，經法院調解及判決解除了雙方簽訂的兩份《商品房買賣合同》。因房地產公司未履行返還購房款等義務，宋某某向法院申請強制執(zhí)行。2023年4月，執(zhí)行法院查封了房地產公司名下尚未辦理產權登記的一套房產。

案外人龐某某對此查封提出執(zhí)行異議，主張其對該房產享有拆遷安置房取得權。法院經審查后于2023年5月作出裁定，中止對該房產的執(zhí)行。宋某某不服，遂提起執(zhí)行異議之訴。

經審理查明：早在2011年8月，龐某某作為被征收人與房地產公司簽訂《拆遷安置協(xié)議書》及《產權調換安置協(xié)議書》，約定對龐某某位于風光路北段的一處原有房屋采用產權調換形式進行安置，并對安置位置、面積計算及差價互補等作出安排。2017年3月，雙方又簽訂《商品房訂購協(xié)議書》，進一步明確安置房的具體建筑面積、置換面積之外的補差價款及支付方式等。協(xié)議簽訂后，龐某某依約補交了差價款及相關費用。

案件結果

審理法院認為，龐某某與房地產公司簽訂的拆遷安置協(xié)議合法有效，其以原房屋被拆除為代價，通過產權調換方式取得安置房的權利，屬于具有優(yōu)先效力的特殊債權。該權利在性質上區(qū)別于一般不動產買受人的普通債權，應當受到優(yōu)先保護。

最終，法院判決駁回宋某某的訴訟請求，確認龐某某對案涉房屋的權利能夠排除強制執(zhí)行。該判決生效后，雙方均未提起上訴。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、拆遷安置房取得權

拆遷安置關系雖源于合同約定，但其產生背景具有鮮明的公共利益屬性和權利置換特征。被征收人原有房屋因征收而被拆除，其喪失的是具有排他性的物權。置換而來的安置房取得權，并非單純因買賣合同產生的一般債權，而是原有物權的轉化與延續(xù)。尤其在產權調換模式下，被征收人并非通過支付對價購買新房，而是以原有房屋作為“對價”換取安置房屋，具有明顯的“以物易物”屬性。

正因如此，司法實踐中普遍認為，被征收人對特定安置房屋的取得權，雖未辦理過戶登記而不構成法律意義上的物權，但應被視為一種“特殊債權”或“準物權性權利”。該權利承載了被征收人因服從公共利益需要而作出的犧牲，以及保障其居住權益的立法政策目的，因此在權利排序上應當賦予其優(yōu)先地位。

二、拆遷安置權排除強制執(zhí)行的依據(jù)

從法律體系解釋的角度看，《中華人民共和國民法典》第二百四十三條明確規(guī)定了為了公共利益需要征收不動產時應依法給予補償，并保障被征收人的合法權益。拆遷安置協(xié)議正是這一補償?shù)木唧w落實。將被征收人的安置權置于優(yōu)先保護地位，是平衡公共利益與個人財產權、實現(xiàn)公平補償?shù)谋厝灰?。倘若允許普通金錢債權人通過執(zhí)行程序輕易截留安置房屋，將使被征收人陷入“舊房已拆、新房無著”的困境，實質上剝奪了其通過征收補償獲得居住保障的核心利益，有違征收制度的初衷與公平原則。

在執(zhí)行異議審查中，可參照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條等條款的精神，對非因自身原因未辦理過戶登記的買受人物權期待權予以保護的法理。與被征收人相比，其權利的來源更具基礎性（源于物權置換）、原因更具公益性（配合征收），其權利保護的緊迫性和正當性顯然更強。因此，在符合以下條件時，被征收人的安置房取得權應當認定能夠排除強制執(zhí)行：

簽訂合法有效的拆遷安置補償協(xié)議，明確約定以產權調換方式進行安置；

協(xié)議中約定的安置房屋位置、用途等指向明確，已經特定化；

被征收人已履行協(xié)議約定的相關義務（如交付原房屋、補交差價等）；

未辦理產權登記非因被征收人自身過錯所致。

三、司法實踐中的審查要點

法院在審理此類案件時，核心在于審查案涉房屋是否確系履行拆遷安置義務的標的，以及被征收人的權利是否真實、合法且優(yōu)先。審查重點并非機械對照某一具體司法解釋條文，而是綜合考量權利性質、產生時間、履行情況、當事人過錯以及權利沖突下的利益平衡。

尤為重要的是，拆遷安置權的優(yōu)先性，并非僅與一般買受人相比較，即使面對抵押權等擔保物權，在特定情形下基于生存權益保障和公共利益衡量的考慮，其優(yōu)先地位也可能被確認。這體現(xiàn)了司法裁判在形式法律判斷之外，對實質公平和社會效果的關注。

律師寄語

拆遷安置關系牽涉利益重大，關乎被征收人的基本居住保障與社會穩(wěn)定。被征收人基于產權調換取得的安置房取得權，因其誕生于物權消滅與再生的特殊過程，且關涉生存利益與公共利益，在法律保護層面應當處于優(yōu)先序位。

對于被征收人而言，為穩(wěn)固自身權利，應確保拆遷安置補償協(xié)議內容明確、具體，尤其要明確置換房屋的位置、房號等關鍵信息，并妥善保管協(xié)議、付款憑證等全部履行證據(jù)。在安置房具備辦理產權登記條件時，應及時敦促相關義務方配合辦理，以徹底完成物權變動。

對于其他債權人（如普通金錢債權人、抵押權人）而言，在涉及可能為拆遷安置房的財產時，應審慎評估執(zhí)行風險，認識到該財產上可能附著具有優(yōu)先效力的特殊權利。在執(zhí)行程序中，若案外人以拆遷安置權提出異議，應積極舉證證明該房屋不屬于法律應予優(yōu)先保護的安置房范疇，例如證明其已轉化為普通商品房交易標的等。

權利的保護離不開清晰的界定與及時的行使。在拆遷安置權益的實現(xiàn)過程中，若遇到障礙或發(fā)生爭議，建議盡早尋求專業(yè)法律意見，通過協(xié)商、執(zhí)行異議及訴訟等途徑，依法維護自身合法權益。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現(xiàn)領