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年末的法拍市場，就連一線豪宅也難有表現(xiàn)。

就在剛剛，杭州鳳起潮鳴一套帶兩車位的272.07㎡大戶型（7-2-201），以2043.87萬元起拍，折合單價(jià)約7.5萬/㎡，無人報(bào)名遭遇流拍（一拍）。

從關(guān)注度看，這套房源的熱度不算低，共784人設(shè)置提醒，圍觀人次超2.1萬次。

對比二手掛牌價(jià)，起拍價(jià)也頗具吸引力。

貝殼網(wǎng)顯示，目前鳳起潮鳴共10套住宅掛牌，最便宜的一套低區(qū)258㎡房源，掛牌單價(jià)超10萬/㎡。

這是該小區(qū)史上第二套法拍房。

回首近五年前，2021年6月，同樓幢同單元一套147.24㎡房源（7-2-502），經(jīng)過423輪激烈競價(jià)，曾拍出1851萬元的總價(jià)，單價(jià)高達(dá)12.57萬/㎡。

如今同一片屋檐下，行情卻已是兩重天。一冷一熱間，折射出的不僅是單個(gè)樓盤的起伏，也是整個(gè)豪宅法拍市場邏輯的轉(zhuǎn)變。

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鳳起潮鳴的此番遇冷，或許并不意外。

因?yàn)檫^去這一兩個(gè)月，武林、南星等傳統(tǒng)豪宅區(qū)的法拍房，表現(xiàn)大多平淡。

武林商圈的新華園和武林府，去年底成交的法拍房單價(jià)均跌破5萬/㎡；南星橋板塊的新綠園200.6㎡大戶型，法拍單價(jià)約6.79萬/㎡。翡翠海岸一套7樓的161.05㎡房源，以單價(jià)不到7.77萬/㎡成交。

就連老牌江景豪宅金色海岸，其一套376.8㎡的躍層，最終成交單價(jià)也僅約8.5萬/㎡，顯著低于小區(qū)12萬/㎡左右的二手掛牌均價(jià)。

而且，這些法拍房源中不乏“明星資產(chǎn)”：像金色海岸的房源來自知名房企創(chuàng)始人，高樓層可看江；翡翠海岸的房源房齡較新、戶型合理；武林府地處核心地段。

然而，這些曾經(jīng)的 "加分項(xiàng)"，在當(dāng)下的法拍市場上并未轉(zhuǎn)化為溢價(jià)動(dòng)力。

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為何昔日高不可攀的豪宅，如今在法拍市場頻頻“低頭”？

其一，當(dāng)前二手房市場雖局部企穩(wěn)，但整體仍處于調(diào)整期，與2021年市場高點(diǎn)時(shí)的熱度相比，完全不能同日而語。

其次，不限價(jià)新房豪宅迭代加速，老豪宅相對競爭力下降。新一代豪宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、科技系統(tǒng)與社區(qū)理念上大幅升級。加上奧體、錢江新城二期等新板塊崛起，傳統(tǒng)豪宅的地段與產(chǎn)品優(yōu)勢相對減弱。

第三，法拍市場特有的"撿漏心理"與"瑕疵規(guī)避"形成拉鋸。法拍參與者基本抱著"低于市場價(jià)入手"的心態(tài)，出價(jià)普遍謹(jǐn)慎。同時(shí)上拍的部分豪宅源往往存在各種"軟肋"：

如鳳起潮鳴流拍房源位于二樓、非邊套、無景觀優(yōu)勢，還需買家墊付稅款；金色海岸雖為江景躍層，但房齡已近18年，維護(hù)成本較高。加上戶型過大、總價(jià)過高，本身流動(dòng)性就較差，在市場調(diào)整期壓力更為明顯。

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不過，一拍流拍并不代表真的無人問津。

法拍市場常有這樣的 “心理博弈”：許多買家故意等待一拍流拍后二拍降價(jià)，再出手角逐，有時(shí)甚至最終成交價(jià)反而高過一拍起拍價(jià)。

事實(shí)上，也并非所有豪宅法拍都表現(xiàn)乏力，稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然能展現(xiàn)價(jià)值韌性。

今年1月，藍(lán)色錢江一套17樓、約400㎡的一線江景房，經(jīng)過激烈競價(jià)，以5540萬元成交，單價(jià)高達(dá)13.85萬/㎡，比當(dāng)年新房價(jià)格高出近3000萬。其優(yōu)勢正在于——地段佳、視野無遮擋、房齡尚可，小區(qū)江景躍層供應(yīng)寥寥無幾。

豪宅法拍市場的演變，勾勒出一幅市場轉(zhuǎn)型期的生動(dòng)圖景：狂熱退去，理性回歸；光環(huán)褪色，價(jià)值浮現(xiàn)。

對買家而言，當(dāng)前的法拍市場提供了難得的觀察窗口和入場機(jī)會。一方面，可感知市場真實(shí)情緒和價(jià)格底線；另一方面，一些確實(shí)被低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也可能在市場的過度悲觀中出現(xiàn)配置良機(jī)。

對懂得甄別的投資者而言，這或許不是寒冬，而是重新發(fā)現(xiàn)價(jià)值的新起點(diǎn)。

來源：層樓

本期編輯：錢塘小快

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